每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        20日，財(cái)政部發(fā)布《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“意見”），對投資性房地產(chǎn)的評估對象和評估方法進(jìn)行明確，意見還要求對評估過程進(jìn)行披露。新規(guī)將于今年7月1日起施行。

        按照意見規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

        業(yè)內(nèi)人士分析，由于目前的房地產(chǎn)評估市場較為混亂，此舉將對上市房企的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響，但對于近期熱議的物業(yè)稅開征影響不大。

主要針對“企業(yè)”物業(yè)

        根據(jù)意見規(guī)定，投資性房地產(chǎn)評估的對象分為三類：包括已出租的土地使用權(quán)，即企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)；企業(yè)持有、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及國家認(rèn)定的閑置土地；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物。

        意見還規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集類似房地產(chǎn)的交易案例，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等。注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確定凈收益。

        同時(shí)，在評估投資性房地產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)細(xì)化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等。

        意見還要求，注冊資產(chǎn)評估師在評估報(bào)告中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)披露評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息等，同時(shí)還要披露評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運(yùn)用等。

對物業(yè)稅開征影響不大

        “目前的房地產(chǎn)評估市場比較混亂，高估土地和物業(yè)價(jià)值的現(xiàn)象屢見不鮮，意見的出臺(tái)將可能產(chǎn)生較好的抑制作用?！北本┲康禺a(chǎn)稅務(wù)專家郭偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，出臺(tái)新規(guī)主要是為了擠壓市場泡沫。

        他表示，評估方法的變化，將對房企的資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響，對資本市場影響較大。

        他還表示，由于意見在技術(shù)上做出了細(xì)致的規(guī)定，未來可能在物業(yè)稅征收、房地產(chǎn)信貸政策制定等多個(gè)方面產(chǎn)生影響。

        “由于評估對象主要針對企業(yè)取得的土地和房屋等，并未涉及到個(gè)人物業(yè)，因此對物業(yè)稅開征的影響不大?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對每經(jīng)記者表示。

        近日，有媒體報(bào)道稱，根據(jù)某商業(yè)銀行年度工作會(huì)議中的披露，物業(yè)稅將在今年一季度落地。但該消息并未得到主管部門的證實(shí)。

        DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨向每經(jīng)記者表示，物業(yè)稅涉及的各方利益尚未理清，最近幾年不太可能出臺(tái)。陳國強(qiáng)也認(rèn)為，根據(jù)立法程序，物業(yè)稅短期內(nèi)將很難出臺(tái)，但不排除今年在個(gè)別地方進(jìn)行試點(diǎn)。



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