每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫  發(fā)自上海

　　繼李嘉誠(chéng)上海項(xiàng)目后，本報(bào)依據(jù)克而瑞中國(guó)提供的330宗閑置土地清單對(duì)上海土地資源情況的調(diào)查，又獲得了一個(gè)具有代表性的樣本。

        1月18日，東方海外與凱德置地達(dá)成協(xié)議，以總共150億元的價(jià)格出售包括上海4幅地塊在內(nèi)的7個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地閑置2年以上未開工，包括東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊和中山公園地區(qū)的長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊。更令人驚訝的是，早在2001年5月即已為東方海外所購(gòu)得的長(zhǎng)樂路地塊，雖然占地面積只有3.9萬平方米，但直至目前僅僅建造了兩棟在建工程，地塊的大部分面積被空置。上述被東方海外囤積的4幅土地，由于取得時(shí)間不同，價(jià)格分別增長(zhǎng)了一倍至數(shù)倍。摩根大通曾預(yù)估，上述交易給東方海外帶來的賬面利潤(rùn)達(dá)10.6億美元。  

長(zhǎng)樂地塊9年僅兩棟在建工程

        東方海外在上海的所有項(xiàng)目中，長(zhǎng)樂路地塊是最早被購(gòu)入的。2001年5月份，東方海外與上海市盧灣區(qū)區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，購(gòu)得長(zhǎng)樂路占地面積39000平方米、總建筑面積15萬平方米的綜合用地，其中包括一座規(guī)劃中的超五星級(jí)酒店。

        東方海外2002年的年報(bào)曾預(yù)計(jì)，長(zhǎng)樂路地塊預(yù)期最晚于2007年建成。但事實(shí)上，長(zhǎng)樂路項(xiàng)目正式的啟動(dòng)時(shí)間是在2006年。根據(jù)2008年年報(bào)，該項(xiàng)目的竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每經(jīng)記者到現(xiàn)場(chǎng)探訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，上述地塊僅有靠邊的兩棟樓完成了一半工程，地塊其他部分有的仍然平整，有的正在打地基。

        東方海外在上海的4幅地塊中，長(zhǎng)樂路項(xiàng)目算是施工進(jìn)展最大的一幅。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東方海外出售給凱德置地的另一地塊——由東方海外和新長(zhǎng)寧集團(tuán)于2006年10月18日取得的長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊，截至目前沒有任何動(dòng)工的痕跡，現(xiàn)場(chǎng)只有一些原址遺留的殘?jiān)珨嗤?，連提供給工人住的臨時(shí)房也沒有。

        閑置2年以上未開工的另一地塊——衡山路85號(hào)天平地塊，1月8日被上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開工。記者日前實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊大門緊閉，通過大門門縫窺視地塊內(nèi)部環(huán)境，發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)的雜草竟然已經(jīng)長(zhǎng)到半人高。這幅土地自2005年4月被東方海外購(gòu)置后一直被“金屋藏嬌”，至今已有近5年之久。

        據(jù)凱德置地方面透露，除了長(zhǎng)樂路項(xiàng)目外，目前東方海外在上海的地塊只有2006年12月拍得的南碼頭地塊正在動(dòng)工，但也只不過是打下了地基。

天平路項(xiàng)目4年價(jià)格翻番

        東方海外通過上海地皮的買賣，獲得了豐厚的收益。

        以上述天平路地塊為例，東方海外2005年購(gòu)入的價(jià)格僅為2.9億元。該公司對(duì)凱德置地承諾，一旦天平路地塊由于“閑置土地”而被扣押或收回，將轉(zhuǎn)回地皮權(quán)益5億元。這也意味著，在僅僅四年多時(shí)間中，上述地塊的價(jià)格上漲了近一倍。

        相比天平地塊，上海其他幾幅地塊的升值幅度更大。長(zhǎng)寧區(qū)88街坊32/8丘地塊購(gòu)入時(shí)的價(jià)格僅為14.8億元，現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到43.2億元；同在2006年購(gòu)入的南碼頭地塊，當(dāng)年的購(gòu)入價(jià)格是4.8億元，現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到了12.6億元。

        至于早在2001年就被收購(gòu)并開始動(dòng)遷的長(zhǎng)樂路地塊，由于無法確切了解東方海外當(dāng)年的土地出讓支付金額和動(dòng)遷成本，因此無法估算上述項(xiàng)目的獲利情況。但由于上述地皮時(shí)間年代較早，當(dāng)時(shí)上海住宅價(jià)格低廉，2002年?yáng)|方海外在發(fā)展該項(xiàng)目之初，也僅僅預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的銷售價(jià)格在1.5萬~2萬元/平方米，而該區(qū)域目前的新房銷售價(jià)格可以達(dá)到10萬元/平方米。

        上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，事實(shí)上，土地價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于房?jī)r(jià)的漲幅。按照這一邏輯推測(cè)，東方海外長(zhǎng)樂路項(xiàng)目的實(shí)際收益可能超過想象。

        由此計(jì)算，東方海外出售上海的四地塊，利潤(rùn)至少達(dá)40億元。

炒地利潤(rùn)高于行業(yè)平均值

        今年年中，全國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，算上約30%的建安成本，12%~15%的稅費(fèi)成本，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率在30％~40%之間。

        錢生輝投資咨詢有限公司的總經(jīng)理錢生輝則認(rèn)為，一般情況下，開發(fā)商的項(xiàng)目年回報(bào)預(yù)期在30%左右，即一個(gè)開發(fā)周期在三年左右的房地產(chǎn)項(xiàng)目，平均利潤(rùn)率大概是150%至200%。

        如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)，東方海外2005年和2006年購(gòu)置的部分土地項(xiàng)目，在前期未投入一分錢的情況下，已經(jīng)獲取了遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值的利潤(rùn)率。

        值得注意的是，大部分開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，須為土地價(jià)格上漲獲得的額外收益繳納稅率為30%~60%的土地增值稅，但東方海外通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售項(xiàng)目，卻無需支付上述高額土地增值稅。

        上海市財(cái)稅局12366熱線的工作人員昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)屬于企業(yè)的股權(quán)重組，按照現(xiàn)有政策法規(guī)規(guī)定，如果在重組過程中，項(xiàng)目公司未獲取土地或房屋轉(zhuǎn)讓的收益，那么股權(quán)所有人將無需支付土地增值稅。

        復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，東方海外的上述行為是典型的“炒地皮”，“就是把土地閑置一旁，坐等升值，這既浪費(fèi)土地資源，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)因?yàn)楣?yīng)上不來而上漲?！?br/>
        對(duì)于“炒地”的質(zhì)疑，東方海外地產(chǎn)管理公司投資公關(guān)部沈先生回應(yīng)說，“炒地是小公司做的，我們是大公司，不會(huì)做這種事?！彼硎?，公司在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)，九成功夫花在與政府協(xié)商修改批文上，一成功夫花在項(xiàng)目發(fā)展上。在此之前，東方海外上海公司一直在就批文事項(xiàng)與政府修改、協(xié)商。

        對(duì)于上海市規(guī)土局1月8日擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊開工一事，沈先生回應(yīng)稱，該公司所購(gòu)的并非發(fā)展物業(yè)的地塊，而是一個(gè)俱樂部。

重拳整治囤地導(dǎo)致賤賣？

        雖然東方海外通過炒賣地皮獲得了極高的收益，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，凱德置地150億元的收購(gòu)價(jià)格，實(shí)際上是“腰斬”了東方海外所持土地的估值，“僅盧灣區(qū)長(zhǎng)樂路項(xiàng)目就值這個(gè)價(jià)”。

        業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，東方海外之所以愿意虧本賣地，主要是因?yàn)槠渲鳡I(yíng)的航運(yùn)業(yè)務(wù)去年接連虧損，需要通過出售地產(chǎn)項(xiàng)目來彌補(bǔ)賬目上的損失。

        但也有分析稱，東方海外集中出售上海的優(yōu)質(zhì)地皮，和國(guó)務(wù)院以及上海市嚴(yán)格處理土地閑置有關(guān)。

        1月20日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局發(fā)布了  《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》，規(guī)定在土地出讓合同中規(guī)定了開工時(shí)間但逾期未開工的、未規(guī)定開工時(shí)間但已領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》滿一年未開工的，以及既未規(guī)定開工時(shí)間也沒有領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的三種類型閑置地塊均須進(jìn)行閑置土地登記。

        1月21日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局一位負(fù)責(zé)閑置土地窗口的工作人員向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不管是已經(jīng)開工的項(xiàng)目，還是項(xiàng)目部分用地沒有開工，只要開工時(shí)間超過合同期規(guī)定就算閑置地塊，就應(yīng)該進(jìn)行登記。如果項(xiàng)目的一期已經(jīng)完全竣工，而二三期項(xiàng)目時(shí)隔一年仍未動(dòng)工，也一樣要在各級(jí)規(guī)土局完成閑置土地的登記備案。

        在中央及上海一連串的政策“重拳”之下，一些開發(fā)商被逼通過轉(zhuǎn)讓方式，迅速“清倉(cāng)”旗下閑置的土地項(xiàng)目。

        錢生輝說，最近有多名開發(fā)商找他，愿意以低價(jià)出售土地，一些優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格甚至只有區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格的一半。他認(rèn)為，上述地塊愿意低價(jià)出售，一個(gè)重要的原因便是上海目前正在進(jìn)行的閑置土地治理。

政策漏洞難杜絕“炒地”

        雖然上海近期打擊囤地的政策的確迫使一些開發(fā)商迅速處理旗下的閑置土地，但是卻難以改變行業(yè)內(nèi)“炒地”的風(fēng)氣。

        斯蓋策劃高級(jí)經(jīng)理張宏偉說，政府部門打擊囤地，可以嚴(yán)格規(guī)定土地的開竣工以及銷售時(shí)間，嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年就收回的政策，并在土地拍賣、開發(fā)、銷售各項(xiàng)環(huán)節(jié)中設(shè)定限制，使囤地現(xiàn)象大大減少。但是對(duì)于“炒地”，目前還沒有現(xiàn)成的法律法規(guī)可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行限制。事實(shí)上，開發(fā)商只要通過變更項(xiàng)目公司的工商登記，就能完成土地的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

        事實(shí)上，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“炒地”的現(xiàn)象并不少見。此前，北京大龍地產(chǎn)在總資產(chǎn)只有29.4億元的情況下吞進(jìn)50.5億元地皮，由于欠繳40億元土地出讓金，該地塊被北京市國(guó)土局暫停在北京市土地交易市場(chǎng)進(jìn)行出讓交易活動(dòng)的資格，該案例被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“炒地”失敗的典型。

        張宏偉說，對(duì)于通過工商登記變更公司股權(quán)進(jìn)而實(shí)質(zhì)完成土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)讓的做法，目前執(zhí)法部門尚無辦法予以杜絕，要杜絕開發(fā)商  “炒地”，還有賴于有關(guān)部門出臺(tái)新政策。

        張宏偉還表示，短期內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地轉(zhuǎn)讓的收益，這使得很多開發(fā)商更愿意  “炒地”，而不是繼續(xù)完成項(xiàng)目開發(fā)。如果這種情況不改變，那么“炒地”現(xiàn)象短期難以被消滅。



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