每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        大龍地產(chǎn)被北京市國土局暫停土地交易資格的余波還在震蕩。

        連日來，外界對于大龍地產(chǎn)（600159，SH）是否有能力支付“順義地王”地價款的質(zhì)疑聲不絕于耳。從今日（1月28日）該公司發(fā)布的年報來看，其賬面資產(chǎn)確實不足以支付余下地價款。那么，大龍地產(chǎn)為什么要拿下“順義地王”？

        針對因欠繳地價款而被暫停土地交易資格一事，1月26日和27日，大龍地產(chǎn)連發(fā)兩則公告。一則稱，暫停土地交易資格對公司經(jīng)營無實質(zhì)性影響；另一則公告則表示，大龍地產(chǎn)已成立子公司，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)。

        就在人們?yōu)榇硕h論紛紛時，“地王”所在的順義區(qū)，房屋均價已經(jīng)在短短一個月間悄然上漲了14.6%，達到9375元。2009年，順義區(qū)土地出讓收入達到87.5億元，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽和房山。

        業(yè)內(nèi)人士表示，在大龍地產(chǎn)“蛇吞象”般的拿地過程中，其動機耐人尋味。在房地產(chǎn)政策開始收緊的環(huán)境下，無論國企還是民企，都難以承擔非理性拿地的后果。

欠交地價款引發(fā)質(zhì)疑

        事情起源于本月22日。北京市國土局表示，8家開發(fā)商因欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停在北京土地交易市場的拿地資格，其中便包括曾以50.5億元拿下北京雙料  “地王”——“順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地”的大龍地產(chǎn)。

        消息一出，大龍地產(chǎn)當日的股價應聲下跌8.08%，盤中曾一度跌停。隨后，在媒體的連續(xù)報道中，其股價在4個交易日內(nèi)的累計跌幅超過16%。

        就在1月22日前，大龍地產(chǎn)的股價還一路上揚。東興證券當時發(fā)布的報告稱，2009年，大龍地產(chǎn)開始進入一個高增長時期，目前的項目能保障公司三年的較高增長。報告還首次給予該股“推薦”的投資評級。

        北京市國土局局長魏成林1月25日向媒體表示，上述地塊成交之后，大龍地產(chǎn)一直沒有簽出讓合同，也未繳納地價款。他表示，北京市國土局已向大龍地產(chǎn)發(fā)出最后通牒，如果在最后通牒的時間還沒履行，就將收回土地。

        隨后的1月26日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將于近期積極籌措資金，交納地價款。公告還稱，大龍地產(chǎn)擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)，可在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，且公司目前土地儲備充足，因此處罰對公司經(jīng)營無實質(zhì)性影響。

        1月27日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已獨資成立了北京市諳盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售自行開發(fā)的商品房。新公司的公司法定代表人馮國賓，曾是大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理。

        “近期還會有公告發(fā)出，一切以公告為準，目前不方便透露任何內(nèi)容。”針對備受關注的“地王”欠款事件，事件主角——大龍地產(chǎn)董秘馬志方昨日（1月27日）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

        然而上述公告卻遭到業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑：“北京的地價款都交不起，還談什么其他區(qū)域？況且此事對公司聲譽的影響遠遠超過了對市價的影響?！敝性禺a(chǎn)三級研究部研究員張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

資金實力面臨考驗

        事實上，就在大龍地產(chǎn)以50.5億元的高價拿下位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的“地王”時，就有人質(zhì)疑，以大龍地產(chǎn)的資金狀況，很難支付高昂的地價款。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，按業(yè)績最好的2009年預計凈利潤計算，17年的凈利潤才能湊夠50億元的地價款。

        記者獲悉，在上周召開的“大龍地產(chǎn)2009年度工作總結大會”上，大龍地產(chǎn)的母公司——北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司總經(jīng)理趙川表示，2009年是公司發(fā)展歷史上最輝煌的一年，公司營業(yè)總收入超過18億元，實現(xiàn)利稅6.2億元。

        “拿下地王后，大龍地產(chǎn)未來的利潤將受到很大的壓力?！北本┞?lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，大龍地產(chǎn)的短期盈利能力值得懷疑。

        據(jù)了解，北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區(qū)人民政府。2005年，其控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（即大龍地產(chǎn)）在滬成功上市，股票代碼為600159。

        來自順義區(qū)政府網(wǎng)的消息顯示，大龍城鄉(xiāng)建設開發(fā)總公司曾承擔了順義區(qū)的大量城建工作，其房地產(chǎn)開發(fā)項目主要位于北京。公開資料顯示，大龍地產(chǎn)的土地儲備足夠支撐公司未來10年的開發(fā)需求，新增土地布局在內(nèi)蒙古滿洲里市、廣東中山市等二、三線城市。

        北京龐博永聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司執(zhí)行董事劉東向記者表示，如此高的競拍價格，勢必對大龍地產(chǎn)的資金實力帶來考驗。

地方利益背后博弈

        既然如此，大龍地產(chǎn)為何還要執(zhí)意拿下這塊“地王”？

        “‘地王’的出現(xiàn)，最重要的作用是區(qū)域價值的拉升?！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強向  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述“地王”對順義區(qū)域價值的提升作用十分巨大。

        來自中原地產(chǎn)三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，從去年11月20日到12月底，“地王”附近的麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度均超過10%。同期，順義區(qū)的房屋均價也從8160元上漲到9375元，漲幅達14.6%。

        根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，去年順義區(qū)共成交45宗土地，成交總額為87.5億元，創(chuàng)歷史新高，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽區(qū)和房山區(qū)。同時，順義區(qū)成交土地的平均樓面地價也達到4085元，在“城八區(qū)”之外，僅次于門頭溝區(qū)和房山區(qū)。

        張大偉表示，通過對“地王”的炒作，一方面推高了該區(qū)域的房價，另一方面也可以抬高地價，增加政府的財政收入?，F(xiàn)在看來，這一目的已經(jīng)達到。

        一位不愿透露姓名的分析人士認為，“地王”的出現(xiàn)，最大的受益者可能是順義區(qū)政府。因此，大龍地產(chǎn)作為隸屬于順義區(qū)政府的國企，其拿地動機也不排除地方利益的因素。

        事實上，在去年11月20日的競拍中，不乏龍湖、保利、融僑、遠洋等地產(chǎn)大鱷，經(jīng)過190輪的激烈競價，“順義地王”才被名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)拿下，而大龍地產(chǎn)代表在當時舉牌中的果斷，更顯示出當仁不讓、志在必得的氣勢。

        在去年的北京土地市場，類似的案例并不少見。

        去年9月7日和28日，萬科地產(chǎn)分別以22億元和29.3億元的價格拿下北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)1號地和5號地，樓面地價分別達到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山區(qū)平均地價水平近三倍。

        隨后，長陽鎮(zhèn)的不少房地產(chǎn)項目將價格抬高了1000~2000元不等，還有一些項目延遲了開盤時間。當年，房山區(qū)的土地出讓總額超過100億元，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽區(qū)，房山區(qū)成交土地的平均樓面價也達到4125元/平方米，為各郊區(qū)縣最高。

        陳國強表示，地價上升應該是地方政府最愿意看到的結果。同時，按照北京市的規(guī)定，市財政將返還“城八區(qū)”土地出讓收入的一半，遠郊區(qū)則全部返還，這或許將使得郊區(qū)在土地出讓中的利益訴求更加強烈。

企業(yè)可能“得不償失”

        但從企業(yè)經(jīng)營的角度看，陳國強表示，接近三萬的樓面價，意味著通過房地產(chǎn)開發(fā)盈利的空間很小，而一個資金實力不足的開發(fā)商奪得  “地王”的現(xiàn)實，更突顯了市場的非理性。

        張大偉認為，房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化，以及軌道交通建設的推進下，郊區(qū)土地拍出高價的現(xiàn)象并不奇怪。但在眾多“地王”炒作中抬高的房價，則說明房地產(chǎn)市場仍未從狂熱中走出。他表示，從該事件對大龍地產(chǎn)聲譽的影響看，當初的選擇可謂“得不償失”。

        針對大龍地產(chǎn)成立新公司的做法，陳國強說，“成立新公司，主要目的是繼續(xù)在北京市場拿地。但要想真正平息  （被暫停北京市場土地交易資格）事件的影響，還是應該盡快繳清欠款?！?br/>
        按照去年12月，財政部、國土部等5部委的規(guī)定，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

        陳國強還表示，上述案例告誡企業(yè)，企業(yè)的拿地目的應回歸到房地產(chǎn)開發(fā)本身，而非融資或炒作等其他因素。在目前的政策環(huán)境下，無論國企還是民企，都難以承擔非理性拿地的后果。

        截至昨日（1月27日）晚間，北京市相關部門尚未對此事有更多的表態(tài)，大龍地產(chǎn)也未對此事發(fā)布相關公告。

最新播報

大龍地產(chǎn)業(yè)績暴增142倍去年底僅交了2億保證金

每經(jīng)記者  王硯丹  發(fā)自成都

        最近備受關注的“地王”大龍地產(chǎn)今日（1月28日）發(fā)布了2009年年報。受益于2009年房地產(chǎn)市場的井噴，大龍地產(chǎn)去年業(yè)績同比出現(xiàn)了巨幅增長，全年實現(xiàn)營業(yè)收入17.48億元，同比增長1174.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.39億元，同比增長14256.40%。每股收益0.82元，凈資產(chǎn)收益率24.33%。公司同時提出了10轉10的分配方案。

        這份異常亮麗的利潤表，卻讓大龍地產(chǎn)并不輕松。因為資產(chǎn)負債表上，在去年年底時，公司僅有30.07億元總資產(chǎn)，15.68億元凈資產(chǎn)——這意味著即使把公司所有資產(chǎn)全部變現(xiàn)，公司要想繳清“順義地王”的出讓金仍面臨著約20億元的資金缺口。

        去年11月20日，大龍地產(chǎn)控股99.88%的子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功競得由北京市土地交易中心組織掛牌出讓的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地（下稱22號地），規(guī)劃建設用地面積27.16萬平方米，成交金額高達50.5億元。

        值得一提的是，在兩天前的公告中，大龍地產(chǎn)并未披露到底已經(jīng)繳納了多少22號地的土地出讓金。但是在仔細閱讀年報以后記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，截至12月31日，大龍地產(chǎn)僅僅預付了北京市土地整理儲備中心2億元保證金，也就是說，大龍地產(chǎn)尚有高達48.5億元土地出讓金未支付，并且也因為欠繳土地出讓金，北京市土地儲備中心并未與大龍地產(chǎn)簽訂合同。

        雖然面臨著巨額資金缺口，但大龍地產(chǎn)管理層卻在制定2010年工作計劃時對于如何籌措資金繳納土地出讓金只字不提，僅模糊地表示：將“堅持現(xiàn)金流為核心，加快相關項目的開工建設，積極做好在售項目的銷售工作?！绷硗膺€提出“充分利用公司的上市優(yōu)勢和資本市場的資源優(yōu)勢，選取適當時機進行資本運作，拓寬資本市場融資渠道?！?br/>
        但是對于大龍地產(chǎn)來說，要在短時間內(nèi)靠日常經(jīng)營獲取近50億元現(xiàn)金恐非易事：2009年，大龍地產(chǎn)取得了超常規(guī)的利潤增長，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量也創(chuàng)下三年最高，達到8.15億元（2007年和2008年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流分別為-11.16億元和-6.79億元）。即使大龍地產(chǎn)保持2009年的勢頭，光憑日常經(jīng)營要6年時間才能湊齊48.5億元土地出讓金。



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