每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　上海今年一連串針對(duì)閑置土地治理的“政策組合拳”效果將在下周一被檢驗(yàn)，上海去年以來(lái)地理位置最佳的一幅地塊——上海外灘8-1金融地塊將于2月1日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)定標(biāo)。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)上述地塊的最終成交價(jià)有可能突破100億元，不過(guò)上海近期連續(xù)出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的治理重拳，可能會(huì)讓上述地塊難以以天價(jià)成交。

土地市場(chǎng)溫度漸降

     今年以來(lái)，上海連續(xù)出臺(tái)了針對(duì)閑置土地的宏觀調(diào)控政策。2010年1月8日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布，擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開(kāi)工8塊閑置土地，總面積共66公頃。

     1月20日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局發(fā)布了?《關(guān)于本市開(kāi)展閑置土地登記的公告》，要求閑置土地的建設(shè)單位須于2010年3月22日前完成登記。登記內(nèi)容包括：相關(guān)證明文件（土地出讓合同或劃撥決定書(shū)、補(bǔ)充合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、房地產(chǎn)權(quán)證和用地范圍附圖等）；土地取得及開(kāi)發(fā)利用情況說(shuō)明（施工許可證等）；未開(kāi)工原因說(shuō)明。

     1月21日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局負(fù)責(zé)閑置土地窗口的一位工作人員介紹，即使項(xiàng)目已經(jīng)部分動(dòng)工，但如果開(kāi)工時(shí)間超過(guò)合同規(guī)定，一樣會(huì)被算作為閑置土地。而如果項(xiàng)目的一期用地已經(jīng)竣工，二三期用地在一期項(xiàng)目竣工一兩年后仍然未開(kāi)工的，也必須向上海市規(guī)土局備案、登記。

     這些政策對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的降溫作用，在1月20日上海拍賣(mài)的三幅土地中，溢價(jià)率最低的一幅溢價(jià)率僅為62.8%，最高溢價(jià)率也僅為171.8%，與2010年1月初，上海寶華企業(yè)嘉定新城奪地的336%溢價(jià)率，上述土地價(jià)格顯然要低了不少。

     而東方海外1月18日將包括上海市中心核心位置四幅地皮在內(nèi)七個(gè)項(xiàng)目，一起打包出售給凱德置地的150億元售價(jià)，也比市場(chǎng)估計(jì)的300億低出一半。

外灘用地成交將超百億

     不過(guò)，上述土地成交的降溫，被業(yè)內(nèi)視為偶然?？硕鹬袊?guó)分析師薛建雄認(rèn)為，只有以上海外灘8-1金融地塊為代表的“鉆石級(jí)”地塊以合理價(jià)格成交，才能真正說(shuō)明土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫。

     上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，該地塊出讓面積為45471.9平方米，出讓范圍為東至中山東二路，南至東門(mén)路，西至人民路，北至龍?zhí)堵?。目前通過(guò)預(yù)公告環(huán)節(jié)，已經(jīng)篩選出四家競(jìng)買(mǎi)人成為參與最后競(jìng)標(biāo)的候選。

     薛建雄已經(jīng)該幅土地的成交價(jià)將在90至110億間。他認(rèn)為，該地塊開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，仍然有希望獲取比較高的利潤(rùn)。另外，開(kāi)發(fā)商仍有可能會(huì)考慮鉆政策空子，以延長(zhǎng)開(kāi)工時(shí)間，獲取超額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這使得開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心高價(jià)拿地。 

     不過(guò)，開(kāi)發(fā)商要想再用延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間，以平衡高價(jià)拿地虧損的舊辦法，可能會(huì)不再靈驗(yàn)。國(guó)土資源部、監(jiān)察部、財(cái)政部、審計(jì)署將組成聯(lián)合檢查組，對(duì)部分地區(qū)自清自糾情況進(jìn)行重點(diǎn)抽查。另外，各地形成清理工作情況報(bào)告并匯總填報(bào)后，于2010年7月31日前上報(bào)國(guó)土資源部。

     而上海2009年下半年起拍賣(mài)的大部分土地，都有規(guī)定的開(kāi)、竣工時(shí)間甚至是銷售時(shí)間，開(kāi)發(fā)商要想囤地、捂盤(pán)將會(huì)很困難。