每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫  發(fā)自上海

        2月1日，上海“地王”的價(jià)碼再次被刷新了?？們r(jià)92億元，樓板價(jià)34148元/平方米。不同的是，這次的得主是一家民企。

        未開(kāi)拍便被認(rèn)定將是  “上海新地王”，預(yù)計(jì)成交總價(jià)將超過(guò)百億，成交單價(jià)可能創(chuàng)造紀(jì)錄，有望超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，甚至有望成為超過(guò)廣州亞運(yùn)城地塊，成為中國(guó)“新地王”。但昨日（2月1日）拍賣(mài)的結(jié)果，卻讓大部分人大跌“眼鏡”。

        上海外灘一幅占地面積4.5萬(wàn)平方米，容積率5.94的金融區(qū)地塊以92.2億元，樓板價(jià)僅34148元/平方米成交。比中外環(huán)間的新江灣C6地塊，高出1000多元/平方米。經(jīng)過(guò)去年12月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，上海土地市場(chǎng)的“水溫”已有轉(zhuǎn)冷之意。

成交價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期

        去年12月底，上海推出了外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)等地塊。上述地塊由于地理位置極為核心，又恰逢上海土地市場(chǎng)成交火爆，因此一經(jīng)推出，便受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，市場(chǎng)一度預(yù)計(jì)該地塊成交價(jià)或在百億以上。

        根據(jù)“預(yù)申請(qǐng)”制度，國(guó)土部門(mén)提前公示土地出讓計(jì)劃和出讓地塊的詳細(xì)信息，并接受開(kāi)發(fā)商的申請(qǐng)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后再行招拍掛。昨日上午9時(shí)許的現(xiàn)場(chǎng)，招拍掛主持人揭曉了此次外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（8－1）地塊預(yù)申請(qǐng)成功的4位申請(qǐng)人：上海新黃浦集團(tuán)，中華企業(yè)股份有限公司和中國(guó)太平洋人壽、泰康人壽保險(xiǎn)組成的聯(lián)合體，復(fù)地集團(tuán)、復(fù)星高科技持股以及臺(tái)州林海組成的復(fù)星系聯(lián)合體，還有上海證大置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱證大置業(yè)）。

        其中新黃浦集團(tuán)的競(jìng)標(biāo)價(jià)是90億元，中華企業(yè)等聯(lián)合競(jìng)標(biāo)人的競(jìng)標(biāo)價(jià)是90億元，保證金4.5億元；復(fù)地集團(tuán)等聯(lián)合競(jìng)標(biāo)人的競(jìng)標(biāo)價(jià)是93億元。證大置業(yè)，競(jìng)標(biāo)價(jià)僅91億元。

        在昨日上午的商務(wù)標(biāo)、綜合標(biāo)評(píng)標(biāo)中，中華企業(yè)還曾一度領(lǐng)先。中華企業(yè)綜合得分139.56分，領(lǐng)先第二名的證大置業(yè)將近33分。根據(jù)規(guī)則，能夠真正進(jìn)入最終競(jìng)拍環(huán)節(jié)的為證大置業(yè)和中華企業(yè)。

        但在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，中華企業(yè)卻僅僅以500萬(wàn)元的差距，輸給證大置業(yè)，使后者以92.2億元的價(jià)格成功競(jìng)得。

或因貨幣政策將調(diào)整

        緣何中華企業(yè)僅以500萬(wàn)元的差距，將上海外灘上述優(yōu)質(zhì)地塊，拱手讓給證大置業(yè)？是因?yàn)榻谶B續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地渴望大大降溫，還是另有他因？

        中華企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人士以不便透露為由，拒絕了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪。但一些業(yè)內(nèi)人士的分析，還是能找出上述地塊未能如預(yù)期那樣火爆的原因。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)趙豫川說(shuō)，上海近期連續(xù)出臺(tái)的整治閑置土地的政策，諸如閑置土地限期登記等，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期大幅降溫。

        另外，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（8-1）地塊，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)制度，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行篩選，使得一部分不夠資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商被屏蔽。首輪的綜合評(píng)分考核方式，使得一些不夠條件的開(kāi)發(fā)商提前出局的同時(shí)，也大大降低了最后價(jià)格競(jìng)拍的激烈程度，使得上述地塊能以較低價(jià)格成交。

        克而瑞中國(guó)分析師薛建雄則道出另一個(gè)原因：在貨幣政策可能收緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商逐漸感受到了資金壓力。尤其是根據(jù)國(guó)土部的政策，一幅土地的首付就要達(dá)到地價(jià)的50%。而對(duì)競(jìng)得外灘國(guó)際金融服務(wù)中心（8-1）地塊的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，上述地塊即使成交總價(jià)僅92.2億元，但依然要付出46億多元的首付款，對(duì)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成不小的資金壓力。尤其是上述項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目，銷售價(jià)格不高，資金回籠速度也比較慢。多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意將資金大量投入到這樣一幅資金周轉(zhuǎn)速度緩慢的地塊。

        有未經(jīng)證實(shí)消息稱，中華企業(yè)未能繼續(xù)追拍的原因，是因?yàn)槁?lián)合競(jìng)拍的兩家保險(xiǎn)企業(yè)受限于保監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定。這或許能從另一個(gè)側(cè)面反映當(dāng)前金融監(jiān)管的嚴(yán)格尺度。



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