每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫發(fā)自上海

        昨日（2月8日），上海土地交易中心競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)上演戲劇性的一幕。

        2月3日，剛被南京市國土資源局收回土地的香港九龍倉，通過子公司陸裕投資有限公司  （以下簡(jiǎn)稱陸裕投資），再次競(jìng)拍黃浦區(qū)163地塊時(shí)，以低于新世界股份和新黃浦集團(tuán)聯(lián)合體1000萬元的差價(jià)，黯然而退。

        在上海市黃浦區(qū)國資委控股的兩家國企成功競(jìng)拍后，黃浦區(qū)163地塊再次坐穩(wěn)內(nèi)地單價(jià)地王的寶座：樓板價(jià)將達(dá)51281元/平方米。但這一價(jià)格仍然比蘇寧環(huán)球2007年以6.7萬元/平方米拍下的樓板價(jià)便宜。

九龍倉穿“馬甲”競(jìng)拍

        在上海房地產(chǎn)行業(yè)，黃浦區(qū)163地塊是一個(gè)傳奇。

        三年前，蘇寧環(huán)球旗下南京蘇寧地產(chǎn)曾以44.04億元的高價(jià)，經(jīng)過100多輪的競(jìng)價(jià)后才最終摘得這一地塊，當(dāng)時(shí)，6.7萬元/平方米的單價(jià)也令其成為內(nèi)地地王。

        然而，僅在拍得此地后的一年，即2008年8月13日，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實(shí)其公司大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除原南京東路黃浦區(qū)163地塊的土地出讓合同，其土地出讓款也將獲全額退還。官方給出理由是，“為共同支持上海市重大工程——地鐵建設(shè)”。

        雖然，蘇寧環(huán)球?qū)Ω邇r(jià)拍得黃浦區(qū)163地塊一事始終保持沉默。但業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為，蘇寧環(huán)球在拍得上述地塊幾經(jīng)更改方案，卻始終沒有找到開發(fā)該地塊的贏利點(diǎn)，才是退地的關(guān)鍵。

        或許是不想再演當(dāng)年的“退地”尷尬，黃浦區(qū)163地塊此次再度采用類似于外灘金融服務(wù)中心  （8-1）地塊的“預(yù)申請(qǐng)制度”，希望能給上述土地拍賣降溫，確保地塊成交后能迅速開工。為此，黃浦區(qū)房地局特地在土地招標(biāo)文件中的競(jìng)買人資格一欄中規(guī)定“對(duì)已取得過國有建設(shè)用地使用權(quán)的投標(biāo)人，若未按合同約定交付土地價(jià)款、未按合同約定開工建設(shè)和竣工，且沒有按相關(guān)處置意見進(jìn)行整改的，不得參加本次招標(biāo)活動(dòng)。”

        但仍有開發(fā)商找到其中的漏洞。2月3日，剛被南京市國土資源局公告宣布收回2007年與招商地產(chǎn)共同拍下總價(jià)24.1億元“地王”的香港九龍倉，這次找來子公司  “陸裕投資”的“馬甲”，希望能避開規(guī)定的限制。

        斯蓋策劃高級(jí)經(jīng)理張宏偉認(rèn)為九龍倉此舉是在其痛失南京地王被政府沒收2.45億港元保證金后，用其下屬公司名義參與競(jìng)拍，是?；ㄕ?。

成交價(jià)比前總價(jià)少10億元

        雖然，九龍倉為奪取黃浦區(qū)163地塊花盡心思，最終仍然與上述地塊失之交臂。

        昨日與九龍倉一同參與競(jìng)拍的，有華人置業(yè)聯(lián)合信拓投資、新黃浦聯(lián)合新世界三家競(jìng)標(biāo)公司。其中，九龍倉因在三年前就參與了黃浦區(qū)163地塊的競(jìng)標(biāo)，又為參與競(jìng)拍悉心準(zhǔn)備多日，再加上九龍倉在地鐵商業(yè)項(xiàng)目方面的經(jīng)驗(yàn)，可謂是志在必得，被喻為此次競(jìng)標(biāo)的黑馬，拿地把握十足。

        在首輪的標(biāo)書評(píng)定環(huán)節(jié)中，九龍倉也顯示出了自身的優(yōu)勢(shì)。以總得分128.07的評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)擠走了同為港資開發(fā)商的華人置業(yè)和信拓投資，得以參與最后的競(jìng)價(jià)。

        但在主持人報(bào)價(jià)滿三次后，九龍倉才有新一輪舉牌，導(dǎo)致競(jìng)價(jià)無效。

        最終，該地塊最終以34.1億元的成交價(jià)落槌，比兩年前的總價(jià)減少近10億元。

盈利空間仍有限

        克而瑞中國分析師薛建雄說，從現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍情況看，這一成交價(jià)并沒有達(dá)到競(jìng)標(biāo)者的心理價(jià)位。與之前的外灘金融服務(wù)中心（8-1）地塊相似，成交總價(jià)是低于市場(chǎng)預(yù)期的。

        方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，上述地塊的樓板價(jià)高達(dá)51281元/平方米，以目前商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，上述地塊要在8~10年的時(shí)間靠租金收入收回投資難度不小。

        根據(jù)此前第一太平戴維斯、戴德梁行等國際知名地產(chǎn)代理行的報(bào)告顯示，上海的甲級(jí)寫字樓租賃情況，明顯遜色于同區(qū)域的商鋪。即使在經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的今年，寫字樓的租金價(jià)格仍然可能因?yàn)榇罅抗?yīng)而繼續(xù)下跌。但市中心核心區(qū)域的商鋪?zhàn)饨饎t有10%以內(nèi)的增幅可能。

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深圳商品住宅上周成交環(huán)比減近三成

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        經(jīng)歷2009年再一次高潮之后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻。

        中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月1日～2月7日深圳商品住宅成交套數(shù)為588套，環(huán)比減少28.12%；總成交面積為4.96萬平方米，環(huán)比減少25.67%；總成交金額為12.10億元，環(huán)比減少25.64%。與2009年同期周成交1447套（成交面積為13.10萬平方米）的水平相比，2010年初的樓市顯得格外冷清。

        中國指數(shù)研究院華南分院分析師楊奕認(rèn)為，“主要原因是2月1日～2月7日多個(gè)樓盤的價(jià)格仍保持高位，購房者也多持觀望態(tài)度。”

        在剛過去的1月份，成交量下滑的趨勢(shì)明顯。

        “房?jī)r(jià)下行”的觀點(diǎn)也開始在官方的報(bào)告中出現(xiàn)。深圳市規(guī)劃和國土資源委近日發(fā)布的《2009年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)年終分析報(bào)告》披露，在政策調(diào)控之后，市場(chǎng)將步入深度觀望。報(bào)告撰寫人、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒判斷，2010年房?jī)r(jià)將在政策調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)律雙重作用下，出現(xiàn)下降。



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