每經記者  夏子航  發(fā)自上海

        華僑城集團以70.2億元競得有老上海最后一塊尚未開發(fā)黃金寶地之稱的“蘇河灣”地塊時，鄰近的閘北區(qū)92號街坊地塊卻再次踏上未知的冰冷旅程。

        上海廣川置業(yè)有限公司近日（以下簡稱廣川置業(yè)）的掛牌轉讓公告顯示其唯一資產即是土地面積21175平方米閘北區(qū)92號街坊地塊，而掛牌價格僅為4080萬元，換算下來每畝均價不到133萬元，而“蘇河灣”地塊的轉讓價格達到約1.31億元/畝，雖同處上海中心區(qū)位，閘北區(qū)92號街坊地塊單價僅約為其1/100。

        “動遷成本還很大，你看廣川置業(yè)的流動資產評估減值1.7億元，凈資產最后是負值，主要是因為動遷一直完不成。”上述掛牌受托機構上海通普產權經紀公司胥學志22日表示。

        據(jù)了解，該地塊2009年初剛從上海地產集團轉讓至上海閘北國資委旗下的上海不夜城新發(fā)展公司（以下簡稱上海不夜城）。胥學志表示，上海地產集團正是考慮到上述地塊要參與軌道交通地上、地下設施統(tǒng)籌規(guī)劃設計，才選擇甩賣，“目前地鐵用地要占用多大比例地塊還不確定，加上動遷成本持續(xù)上漲，因此也不能說轉讓價低。”

        有消息指出  “具有地鐵線路及附屬設施建設經營范圍”的受讓方資格條件被指為申通地鐵量身定做，但相關方面強調指出，其他地方的地鐵集團同樣也可參與競拍。

133萬元/畝超低掛牌價

        “綜合整體情況來看，并不能說是低價掛牌。”胥學志表示。

        根據(jù)上海聯(lián)合產權交易所的廣川置業(yè)100％股權掛牌轉讓公告顯示，廣川置業(yè)成立于2003年，由上海不夜城100％控制，此次的掛牌價格為4080萬元。

        廣川置業(yè)唯一引人關注資產，就是閘北區(qū)92號街坊地塊。上海聯(lián)合產權交易所資料顯示，廣川置業(yè)核心資產為其與上海市閘北區(qū)房屋土地管理局于2004年9月29日簽訂滬閘房地（2004）出讓合同第168號《上海市國有土地使用權出讓合同》（商品房）所涉及的，并為上海市城市規(guī)劃局以滬規(guī)劃（2005）1085號文確認的約16530平方米的用地面積（以實測為準）。

        披露信息進一步顯示，該地塊位于恒豐路以東、梅園路以西、長安路以南、蘇州河以北的閘北區(qū)天目社區(qū)。而梅園路上即有軌交1號線漢中路站2號出口，地塊地處上海核心地段。

        2月11日，占地3.56萬平方米的“蘇河灣”地塊，最終由華僑城集團以70.2億元競得，樓板價達到驚人的52855元/平方米，超過2月1日外灘8-1商業(yè)地塊34148元/平方米的樓板價。這讓鄰近的閘北區(qū)92號街坊地塊也備受關注。

        上海市城市規(guī)劃管理局2006年8月9日下發(fā)的建設用地規(guī)劃許可顯示，閘北區(qū)92號街坊地塊當時定性為“住宅小區(qū)”，其中土地面積21175平方米（商業(yè)和居住綜合用地13690平方米，公共綠地2840平方米，帶征規(guī)劃道路占地約4645平方米）。

        “但閘北區(qū)92號街坊地塊一直被認為有可能參與地鐵項目建設，這是它的特殊之處。”胥學志表示。

        胥學志提到，上海地產集團旗下兩家子公司上海房地（集團）公司、上海馨安置業(yè)有限公司早在2005年即收購了廣川置業(yè)，但一直沒有多大進展，“最終是顧慮到該地塊可能轉成地鐵用地，2009年以4043.7萬元價格進行了掛牌轉讓。”

        在2009年初的掛牌轉讓中，上海不夜城收購了廣川置業(yè)。

        胥學志表示，上海不夜城是閘北區(qū)國資委旗下土地儲備公司，“回購的意圖即是推進拆遷，使得地塊開發(fā)的條件更為成熟，該地塊目前已經成為政府統(tǒng)籌規(guī)劃的用地。”

動遷問題致開發(fā)成本增高

        廣川置業(yè)的掛牌轉讓的委托機構表示，動遷問題是閘北區(qū)92號街坊地塊的一個關鍵問題。

        上海聯(lián)合產權交易所的掛牌信息指出，閘北區(qū)92號街坊地塊動遷工作尚未結束，“目前尚有38戶居民、3戶個體經營戶、7家單位和1個公廁尚未拆遷。”

        胥學志指出，該地塊動遷多年來進展一直不大，雖然2010年土地升值很快，“但帶來的直接影響是動遷的成本更大了。”至于牽涉的動遷費用將多大，他表示現(xiàn)在難以預估。

        掛牌公告顯示，廣川置業(yè)凈資產評估價值為-14602.75萬元，主要原因是其流動資產調整后賬面值為46451.15萬元，評估值為28932.01萬元，評估減值17519.14萬元，減值率37.72%，主要原因是由于存貨——土地開發(fā)成本評估減值。

        “上述情況實質體現(xiàn)的就是動遷成本水漲船高的結果。”胥學志表示。

        據(jù)悉，如今閘北區(qū)92號街坊地塊已被上海市城市規(guī)劃管理局以滬規(guī)政（2008）595號文調整為部分市政公用設施用地，區(qū)規(guī)劃局要求結合軌道交通地上、地下設施統(tǒng)籌規(guī)劃設計，同步建設。規(guī)劃資料顯示，該地塊部分用地將作為為地鐵1號線、12號線、13號線三線換乘公建用地，并將建地鐵上蓋，三線換乘站的建設，地塊用途可能會偏重商用。

        正因為上述變化，該地塊的受讓方需  “具有地鐵線路及附屬設施建設經營范圍”、并“擁有建設及經營1條以上（含1條）地鐵線路的經驗”。

        值得注意的是，距離閘北區(qū)92號街坊地塊一街之隔，就是申通地鐵在該地區(qū)開發(fā)的地產項目——恒通大廈，也有報道認為這將有利于申通地鐵的通盤商業(yè)開發(fā)。

        對此，相關方面表示廣川置業(yè)的受讓并未限定由誰來接手，此外，“閘北區(qū)92號街坊地塊的相關規(guī)劃還沒出來，到時地鐵用地占用多少面積不確定，商住房的容積率等情況也遠未確定，因此很難評價。”



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