每經(jīng)記者  楊羚強  朱玲  張敏發(fā)自上海、廣州、北京

        與去年年初樓市不期而遇的“小陽春”相比，今年的光景讓開發(fā)商感覺恍若隔世。

        從2009年3月開始瘋狂了一年的中國房地產(chǎn)業(yè)，是否會在2010年的3月“踩一腳剎車”？去年此時在全國率先提出“樓市小陽春”的《每日經(jīng)濟新聞》經(jīng)過對多個城市和開發(fā)商的調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，2010年的3月對樓市來說，很可能將遭遇“倒春寒”。尤其值得關(guān)注的是，3月頭兩天，部分城市的開發(fā)商已經(jīng)開始面臨定價難題——而按照過往經(jīng)驗來看，這種定價的猶豫徘徊往往是房價調(diào)整前的重要信號。

        “倒春寒”，很可能成為今年3月開發(fā)商們的痛苦記憶。

上海：

成交連降  開發(fā)商定價難

        “今年整個春節(jié)7天，上海才成交了幾十套房子，項目的價格很難定??！”一家國內(nèi)一線開發(fā)商上海公司營銷部的策劃人員無奈地感嘆，春節(jié)后部門同事跑了十幾個樓盤，但依然沒能為即將推出的新房源準確定價。

        與他們一樣，一家喜歡預(yù)測房價的地產(chǎn)巨頭，在面對記者采訪時也掛起了  “免戰(zhàn)牌”?！疤舾辛?，不方便說?！边@家公司的一名公關(guān)經(jīng)理說。

        據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，上海3月開盤的新盤多達40個，但真正敢于公布房價的樓盤不到十分之一，甚至有一些開發(fā)商連開盤日期都不敢定?！安皇?月就是4月，你留下聯(lián)系方式等通知吧?！币患覍⒂?月份推新房源的樓盤銷售人員表示。

        令開發(fā)商對房價  “難以啟齒”的原因是上海近來成交量的連續(xù)暴跌。如果說今年春節(jié)僅幾十套的成交量還算是季節(jié)性的正常反映，那么1~2月份的連續(xù)環(huán)比大幅暴跌，則多少顯得有些不正常。據(jù)佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示，上海1月份的成交量僅為去年12月的一半，而2月份的成交又不到1月份的一半，創(chuàng)造了歷史最差紀錄。而3月份的市場前景也一樣不被看好，據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，接近八成的網(wǎng)民表示還要繼續(xù)觀望。

        對很多全國性的大地產(chǎn)商來說，3月份的銷售業(yè)績不僅將關(guān)系到他們一季報的業(yè)績，對完成公司全年的指標也有著深遠的影響。中房信集團分析師薛建雄說，在最近兩年中，3~6月的銷售額往往要占到開發(fā)商全年銷售額的60%以上，意味著這4個月對公司全年的銷售至關(guān)重要。萬一下半年宏觀調(diào)控發(fā)生變化，銀根被收緊，開發(fā)商就是想賣房也會感到困難。

        正是由于上述背景，價格成為開發(fā)商最為忌諱的話題。

        不過，就算不敢定具體價格，給出價格將要上漲的預(yù)期，卻是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都會做的?！睹咳战?jīng)濟新聞》在對上海即將銷售的樓盤進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，所有價格待定樓盤的銷售人員都會給購房者這樣的心理預(yù)期：新推出的房源要比上一批次的價格高。但從另一方面說，這恰好是樓市調(diào)整前最后一波上漲乏力的信號。

        一家地產(chǎn)公司的營銷副總非?？隙ǖ卣f，公司的定價策略永遠是低開高走的。如果市場出現(xiàn)變化，他們寧可延遲銷售，也不會降價處理。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對此表示，開發(fā)商正通過漲價“誘多”，引誘購房者入市買房。退一步說，即使?jié)q價不被購房者接受，那么通過一系列價格折扣手段，也能將價格調(diào)整到適應(yīng)市場的水平。

        新浪地產(chǎn)副主編林戈則從消費者心態(tài)解讀開發(fā)商選擇漲價而不是降價的原因：宏觀調(diào)控的因素還不完全明朗，現(xiàn)在如果就降價，會給客戶暗示房價還會繼續(xù)下跌，這將令市場的觀望氛圍更加濃厚。因此在這一階段，開發(fā)商絕對不會降價，而是觀望和等待最好的賣房時機。

        不過，開發(fā)商和消費者的觀望拉鋸不會持續(xù)進行下去。薛建雄表示，如果上海市三四月份成交量繼續(xù)低于100萬平方米，開發(fā)商將不得不在5月放出降價“殺手锏”，而這一時點或許也會成為價格的轉(zhuǎn)折點。但如果三四月份的成交量恢復(fù)到100萬平方米以上，那么價格還有可能出現(xiàn)上調(diào)。

廣州：

頻推優(yōu)惠3月開打“保量”戰(zhàn)

        3月初，《每日經(jīng)濟新聞》記者從廣州多家開發(fā)商處了解到，隨著新開工量提速，市場將有不少新貨入市。

        據(jù)合富輝煌集團市場研究部預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2010年3月1日至5月3日期間，廣州樓市商品住宅新增供應(yīng)量約為1.5萬套，與上年基本持平，供應(yīng)量多數(shù)集中在廣州郊區(qū)，約為1萬套。

        而根據(jù)記者目前從所調(diào)查開發(fā)商處獲得的消息顯示，3月市場上將會有15個全新項目推出。由于業(yè)內(nèi)預(yù)計二輪樓市政策調(diào)控或?qū)⒊雠_，不論是老盤新推，還是新項目開盤，開發(fā)商都有著大量的優(yōu)惠活動。比如中國奧園地產(chǎn)預(yù)計3月將在廣州番禺推出住宅樓盤，其洋房1.3萬元/平方米的單價中帶了3000元/平方米的豪華裝修，同時還可以給出9.5的折扣優(yōu)惠。

        廣州市國土資源和房屋管理局的官方網(wǎng)站顯示，截至3月1日，廣州市場上包括預(yù)售項目中，可供銷售的簽約數(shù)量約為3.1萬套；而未售出的新建商品房大約為5.86萬套。

        廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前廣州樓市3月份整體市場供應(yīng)量在2萬套~3.5萬套，目前主要是老貨新推的樓盤比較多，而新盤和新產(chǎn)品上市時間大部分集中在5月和8~9月之間，包括保障房等其他房源，廣州2010年整年的供應(yīng)量約在6萬套以上。他認為，由于1~2月的成交量相比去年同期大幅下滑，因此開發(fā)商在3月份較為積極地推貨入市，主要目的是把量提高上去，實際上就是  “保量不保價”，從而為后期銷售做好造勢準備。

        廣州德冠投資有限公司總經(jīng)理莫嶸表示，3月經(jīng)過春節(jié)淡季，將會是各個公司的放量階段。目前樓市政策調(diào)控手段越來越密集，盡管未來樓價走勢不會出現(xiàn)大起大落，但會有比較平穩(wěn)的下滑趨勢。

        滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，今年1~2月份，廣州一手、二手房市場成交都比較慘淡，隨著3~4月的需求釋放，若成交量未穩(wěn)住50萬~60萬平方米的話，今年成交量將會大幅下滑，特別是郊區(qū)房價也將會挺不住，調(diào)價將成必然。

        謝逸楓也認為，目前樓市的調(diào)控政策很多，若真正執(zhí)行起來，在中央地方政策“組合拳”的聯(lián)合調(diào)控下，廣州樓市將逐漸降溫；近期市場普遍看好的房地產(chǎn)信托也被套上“緊箍咒”，房企“不差錢”的局面或許就要改變，開發(fā)商降價促銷將成為必然。

北京：

供應(yīng)萎縮  樓價現(xiàn)最后瘋狂？

        來自官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2月，北京市的新房和二手住宅成交量均下跌三成以上，遭遇了一年來的最低谷；而與此同時，即將在3月開盤的項目卻接近40個。

        來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月北京共成交期房商品住宅5819套，成交面積為58.3萬平方米。除去保障性住房，實際成交的期房商品住房的套數(shù)為4012套，成交面積為42.8萬平方米。環(huán)比1月分別下降37.9%和40.9%。

        亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，除春節(jié)假日因素外，2月市場成交低迷與政策關(guān)系密切。2月23日，北京市出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的“京11條”，提出包括恢復(fù)“限外令”在內(nèi)的調(diào)控政策。任啟鑫認為，這些政策極大影響了市場預(yù)期。

        在節(jié)日因素的影響下，市場供應(yīng)也在萎縮。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京的開盤項目僅有8個，其中僅1個新盤，新增供應(yīng)套數(shù)為1896套，新增供應(yīng)量為23.6萬平方米，環(huán)比1月下降近八成。事實上，2月市場的冷清在土地市場上也可見一斑。年后第一個交易日（2月24日），在北京成交的9宗地塊中，有3宗因參與競買的企業(yè)不足而未舉行現(xiàn)場競拍，以網(wǎng)上的最終報價成交。

        亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，北京3月擬開盤項目近40個，其中首次開盤的純新盤有9個，其余是老項目后期開盤。在有價格記錄的項目中，整體開盤均價為21330元/平方米，比2月上漲13.3%。其中，朝陽區(qū)有10個項目計劃開盤，開盤均價30950元/平方米，而“長安8號”項目開盤均價高達70000元/平方米，成為當月最貴。

        2月出臺的“京11條”顯示，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，由于3月“兩會”在京召開，北京的房價問題可能會受到管理層更多關(guān)注。近日，政協(xié)委員提案中大量出現(xiàn)控制房價、抑制投機等相關(guān)內(nèi)容，《人民日報》等官方媒體也連續(xù)釋放信號，兩會期間和過后是否會有更嚴厲的調(diào)控措施，成為“倒春寒”是否能最終上演的重要因素。



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