每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

        早在2002年因首先推出總價超過一億元的別墅，而贏得上海別墅“一哥”之稱的上海紫園，上周以僅僅兩套共4354平方米的成交面積，登上該市上周（3.1~3.7）商品住宅成交面積前3名。

        而更令人意外的是，據佑威樓市通的系統(tǒng)數(shù)據顯示，上海紫園成交的上述房源成交均價僅為24866元/平方米，遠遠低于6.5萬元/平方米的網上參考價。而上海的另一家數(shù)據監(jiān)測機構——中房信給出的監(jiān)測數(shù)據顯示，上海紫園最新成交的兩棟別墅成交均價是56818元/平方米。上述價格雖然高出佑威樓市通的監(jiān)測，但卻遠遠低于網上參考價，也遠遠低于之前開發(fā)商的報價。

        上海紫園上述兩棟別墅的低價成交似乎表明，上海樓市正與開發(fā)商熱盼的小陽春漸行漸遠。不僅成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商新推房源的售價也開始呈現(xiàn)往下走的趨勢。

同一房源的兩個估價

        昨日，佑威樓市通提供給《每日經濟新聞》記者的數(shù)據顯示，上海紫園上周（3.1~3.7）有兩套房源成交，面積分別為3182.64平方米和1171.59平方米。佑威房地產研究中心根據網上房地產的成交數(shù)據估算，紫園成交的上述兩套房源的總成交金額達到1.08億元，折算成每平方米的成交價，只有24866元/平方米。

        而該機構從售樓處獲得的報價為6.9萬元/平方米。按6.9萬元/平方米計算，其中3000多平方米的較大面積別墅，總價就應該達到2.20億元，遠遠高于現(xiàn)在的參考價。

        同日，中房信中國也為上海紫園上周成交的兩套房源，報出了該機構的估價，成交均價為56818元/平方米。不過，這一價格，仍然與上海網上房地產提供的上海紫園參考價——65000元/平方米相去甚遠。中房信中國此前對上述總面積超過3000平方米的別墅進行價格調查，發(fā)現(xiàn)上述別墅的對外報價高達5億元。

        為何同一房源卻有了兩種截然不同的價格，中房信分析師薛建雄給出的答案歸源于兩種不同的算法。由于，網上房地產并不公布每套房源的具體成交價，所以各機構針對具體樓盤成交房源的價格統(tǒng)計，都是按照機構各自的統(tǒng)計方法進行。

        中房信中國的統(tǒng)計方法是，以網上房地產交易的總面積和總金額，減去前一天的總面積和總金額。算出當天的成交面積和成交金額。

        佑威樓市通的計算方法則是根據網上房地產提供的樓盤的價格歷史走勢，以累計均價歷史走勢圖（最近七天）上顯示的不同時點成交均價，乘以不同時點的成交總面積，獲得不同時點的樓盤累計成交金額。再以不同時期的成交金額互減，進而算出一段時間的成交總金額，據此估算具體房源的成交均價。

        而由于上海紫園成交量稀少，網上房地產累計均價歷史走勢圖（最近七天），只記錄了1月26日和3月3日兩個時間點的成交均價，因此上述方法可以算出上海紫園3.1—3.7日的一周內的總成交金額和成交均價。

21個新盤12個銷售為零

        中房信分析師薛建雄說，近期市場成交情況不佳，是上述別墅最終成交價格偏低的原因。數(shù)據顯示，上周上海商品住宅成交均價僅為18549元/平方米，環(huán)比前周下跌了10%，同為高端樓盤的華潤橡樹灣以3.8萬元/平方米的報價，推出了106套160-270平方米的大戶型房源，也遠低于市場預期的4.5萬元/平方米。

        不僅如此，根據佑威樓市通的數(shù)據顯示，二月份獲得預售許可證的21個樓盤中，有12個樓盤的銷售率為零，其中甚至包括在去年底曾因為要求客戶看房前先交40萬訂金而名噪一時的綠地薔薇九里。

        盡管，綠地薔薇九里的銷售人員否認說，上述樓盤銷售情況良好。但網上房地產的數(shù)據顯示，2月27日開始銷售上述樓盤的100套房源，截至昨日尚無銷售紀錄。

        由于銷售乏力，開發(fā)商紛紛延遲銷售日期。佑威樓市通的數(shù)據顯示，上周上海市商品房新增供應面積為6.5萬平方米，環(huán)比前周大幅下降了61%，其中，商品住宅新增供應面積為3.9萬平方米，僅比2月底增加了5%。

        開發(fā)商不得不再次試水  “小批多量”的方式，上周新增加3.9萬平方米商品住宅供應，辦出了六張預售證，其中“南郊別墅”單個項目就一次性辦了3張預售證，每一張面積都未超過2000平方米，更有一張預售證的面積不足500平方米。

        薛建雄認為，開發(fā)商紛紛延遲推盤銷售，證明了上海樓市的“倒春寒”。造成上述現(xiàn)象的原因，一方面固然是去年系列的政策調控作用持續(xù)顯現(xiàn)，也與“兩會”期間高層對樓市的嚴厲表態(tài)有關。



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