每經(jīng)記者  吳文坤  發(fā)自北京

        破敗的社區(qū)、幾十棟1957年的殘破小樓，有部分居民還使用著公共廁所……這是  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（3月24日）下午在北京朝陽區(qū)紅廟北里社區(qū)看到的一系列情景。讓人驚訝的是，這樣的房子居然要賣3.5萬元/平方米甚至更多。相比去年年初的均價1.4萬元～1.5萬元，其價格已經(jīng)翻了一番還不止。而與其隔路相望的金臺里社區(qū)二手房均價才2.5萬元/平方米。如此巨大的價格差，完全是由于CBD東擴(kuò)，部分社區(qū)面臨拆遷的利好所引發(fā)的。

        昨日，CBD東擴(kuò)方案塵埃落定，CBD東擴(kuò)區(qū)拆遷將達(dá)200余萬平方米。在公示的規(guī)劃方案中，東擴(kuò)區(qū)的空間布局以商務(wù)設(shè)施為主導(dǎo)功能，沿快速路、主干道等城市重要道路分布，呈現(xiàn)出未來“一主一副”的“雙十字”格局，即原有CBD的“金十字”與西大望路、朝陽路交叉形成的新“十字”并存的空間格局。

        盡管補(bǔ)償方案沒有最終落定，但此拆遷區(qū)域堪比黃金寶地，吸引大批“掃房客”蜂擁而至。

半年時間53年破敗老宅變金屋

        “從去年10月至今，我們店已經(jīng)賣出10套紅廟北里的房子。”紅廟北里附近一房地產(chǎn)中介湯彪（化名）對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，10套房子成交均價在3萬元/平方米以上，在他看來，如果從居住價值來講，使用了50多年的房子，簡陋的小區(qū)環(huán)境，頂多賣到1萬元/平方米。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，紅廟北里小區(qū)始建于1957年，大部分屬于北京第一熱電廠的職工宿舍，房屋均為磚瓦結(jié)構(gòu)，有平房也有多層小樓。整個社區(qū)約有樓房100棟，相比于周邊其他社區(qū)，環(huán)境完全可以用“破敗”來形容。

        但是受CBD東擴(kuò)規(guī)劃出臺的巨大利好影響，其房價的攀升速度是周邊其他社區(qū)所望塵莫及的。

        在公示的東擴(kuò)方案中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，紅廟北里社區(qū)屬于CBD東擴(kuò)區(qū)核心商務(wù)帶，且部分區(qū)塊標(biāo)記為紅色。鏈家地產(chǎn)金臺路店一置業(yè)顧問表示，從規(guī)劃上看，紅廟北里社區(qū)屬于核心區(qū)域，且無疑將會是在第一批拆遷之列?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了此前有關(guān)媒體的報道，CBD東擴(kuò)區(qū)的拆遷最先開始的將是紅廟、小莊地塊，其拆遷面積為40萬～50萬平方米，涉及5000戶左右居民。

        隨著上述方案的最終確定，東擴(kuò)區(qū)域的房價應(yīng)聲而漲。2009年初，該區(qū)域包括紅廟北里小區(qū)最高房價僅為1.5萬元/平方米。到了2009年底，均價已漲至2萬元/平方米～2.3萬元/平方米。步入2010年，各方面消息進(jìn)一步明晰，特別是規(guī)劃的逐步確定，讓房價接著上漲。

        紅廟北里小區(qū)被列入第一批拆遷的范圍變得毫無疑義，53年的老房子瞬間變得炙手可熱，堪比金屋。

        據(jù)附近我愛我家一置業(yè)顧問透露，其昨日經(jīng)手了一套紅廟北里小區(qū)房子，每平方米價格達(dá)到了3.5萬元。與該小區(qū)屬于同一行列的還包括柴家灣、延靜西里等小區(qū)，后者建于上世紀(jì)七八十年代，目前均價也突破3萬元/平方米。

        相比而言，同樣受CBD東擴(kuò)利好影響，附近正在興建的某高檔公寓住宅，其售價也僅4萬元/平方米。

求房心切“掃房客”蜂擁而至

        “現(xiàn)在不是價格的問題，而是有沒有房源。”湯彪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于拆遷所帶來的機(jī)會已經(jīng)讓眾多炒房者看上了紅廟北里社區(qū)，但由于該小區(qū)有部分屬于公房，且眾多退休老人僅有這一套房可以居住，因此，讓這里的房源變得十分緊張，“基本上是出一套，一天就賣掉。”

        前述置業(yè)顧問透露，其經(jīng)手的第一套這樣的房子是以近3.3萬元/平方米價格出售的。“我們報出這個價的時候都有點(diǎn)心虛，但對方并沒有疑慮，立馬要求與賣主見面，并迅速簽約。”在那之后，越來越多的炒房客開始光顧，這些人被中介稱做“掃房客”。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，該區(qū)域的中介公司基本每個職員下邊都有幾個職業(yè)  “掃房客”資源，后者甚至專注于該區(qū)域的投機(jī)。

        湯彪透露，其手中就有一個孫姓“掃房客”，曾通過自家房屋被拆遷獲得了3000萬元的補(bǔ)償，隨后，該人士就看上了紅廟北里的拆遷題材。據(jù)湯彪粗略估計，后者以2.5萬元/平方米左右的價格開始入手，目前已經(jīng)有了7套房，全部位于紅廟北里。前述置業(yè)顧問則表示，其手上的“掃房客”，平均有上述類型房產(chǎn)兩套左右。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在紅廟北里社區(qū)發(fā)現(xiàn)，眾多小紙條被貼在各個角落，上面寫著“全款買房”，并留下了手機(jī)號。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥通了其中一個電話，告知對方自己有紅廟北里拆遷房一套出售，3.3萬元/平方米，且價格有商量余地，對方立即要求見面看房，求房心切可見一斑。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，還存在一種“掃房客”，并不購買紅廟北里小區(qū)的房子，其選擇金臺里紅廟西里等價格較低的房源，做短線。湯彪手中的一個客戶則專職于此項(xiàng)，月收入已達(dá)數(shù)十萬。

預(yù)期不確定高額補(bǔ)償未必能實(shí)現(xiàn)

        眾多  “掃房客”蜂擁而至的原因，無疑是看重未來拆遷時能獲取高額補(bǔ)償。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在紅廟北里社區(qū)隨機(jī)采訪了幾位居民，他們對拆遷補(bǔ)償?shù)男睦韮r位，無一人低于5萬元/平方米。

        該社區(qū)96號樓一位72歲的李姓老大爺說，自己從1957年起就住在這里，兒子一家也和自己一起，僅有這一套房。而如果拆遷后，全家將搬到六環(huán)外，生活成本大大提高。他根據(jù)周邊房價，認(rèn)為給予5萬元/平方米的補(bǔ)償才合理。

        在采訪過程中，大部分居民表達(dá)了不出售等待最終拆遷的決定。

        湯彪認(rèn)為，當(dāng)前出售房源的業(yè)主一部分是由于急等錢用，更大一部分則是對未來的拆遷存有不確定預(yù)期。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日撥通了某位房屋已經(jīng)賣出的業(yè)主電話，他表示，大家對補(bǔ)償方案的高預(yù)期不一定能實(shí)現(xiàn)，即使能實(shí)現(xiàn)，也要晚兩年，“補(bǔ)償?shù)腻X還能夠在這周邊買到房子嗎？”他于是果斷以3.3萬元/平方米的價格將自己一套60平方米的小戶型賣出。

        中易安擔(dān)保公司市場總監(jiān)徐東華對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，拆遷出現(xiàn)“掃房客”是近兩年的事情，北京現(xiàn)在流傳著“拆遷拆遷、一步登天”的說法，但像紅廟北里小區(qū)這樣，價格一路追漲，則需要投資者更理性。

        徐東華說，如果按照小區(qū)居民5萬元/平方米的拆遷補(bǔ)償預(yù)期去測算，紅廟北里小區(qū)光拆除成本就要達(dá)到20萬元/平方米甚至更高。據(jù)了解，北京內(nèi)城拆除平房的拆除價格到10萬元/平方米就已經(jīng)相當(dāng)不錯了，20萬元/平方米的價格則只有黃金地段才能實(shí)現(xiàn)。

        徐東華預(yù)測，這樣推高房價，將使得未來CBD東擴(kuò)的地價成本更高，這樣對房地產(chǎn)商的拿地成本會形成壓力，政府推遲拆遷、推遲土地進(jìn)入招拍掛市場也不無可能，“掃房客”們的盈利預(yù)期由此也難免“一落千丈”。



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