3月31日，2010城市觀點(diǎn)論壇成都行準(zhǔn)時(shí)揭幕。多位重量級(jí)嘉賓將與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百位參會(huì)朋友全面互動(dòng)、腦力激蕩，探討“新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)”。以下為部分文字實(shí)錄：

        主持人：謝謝陳詩濤女士！也感謝所有的致辭嘉賓以及美好的祝福，下面我們將正式開始本次論壇的議程，本次成都行論壇的主題是新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢(shì)，首先開始的是我們演講的環(huán)節(jié)，在今天上午我們將由中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生；建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生；山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生；金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士；摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄等嘉賓為我們奉上非常精彩的主題演講。在主題演講環(huán)節(jié)，我們還將搭配一位特約評(píng)論員，也就是每一位演講嘉賓配一位特約評(píng)論員與之對(duì)話和問答。下面我就開始第一論的演講。首先請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生，有請(qǐng)王先生上臺(tái)就坐。



…………

       王玨林：那么在今年初，溫總理曾經(jīng)說過兩句話，讓全中國(guó)人覺得特別感慨，第一句話是讓人民生活的更加幸福，更加有尊嚴(yán)，第二句話就是公平正義比太陽還要有光，下面我們請(qǐng)中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生。孟先生演講的題目是“構(gòu)建住房制度上的公平正義”。

       孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！

        要參加城市觀點(diǎn)論壇，就要談?dòng)^點(diǎn)，今天我為大家?guī)磉@么一個(gè)觀點(diǎn)，就是學(xué)習(xí)溫總理講話的體會(huì)，構(gòu)建住房制度上的公平正義。最近溫總理在談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的時(shí)候，講了這么一句話，對(duì)我們國(guó)家的發(fā)展，不僅是要搞好經(jīng)濟(jì)建設(shè)，而且要推動(dòng)社會(huì)的公平正義，公平正義比太陽還要有光輝。回顧我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來衡量，而我們目前存在的問題也是在這個(gè)方面做的還不夠，我從四個(gè)方面來談。

        第一個(gè)是住房商品化，實(shí)施住房改革使得用市場(chǎng)力量來改變住房條件，然后談?wù)勣r(nóng)民問題和稅收問題。

        商品化無疑是推動(dòng)了目前中國(guó)人改善住房條件的根本動(dòng)力，而在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之前是什么情況呢？是人均居住面積比見過初期還要小，平均是3.7平方米，會(huì)長(zhǎng)曾經(jīng)談過，當(dāng)時(shí)的蝸居才是真正的蝸居，而溫總理也談到5口人住了9平方米的房子，房地產(chǎn)是鄧小平同志1980年的重要的談話，而這一次談話的次年年初就由建設(shè)部組建了中房，中房的責(zé)任就是推動(dòng)中國(guó)的住房開發(fā)和發(fā)展，在中國(guó)房地產(chǎn)的起步階段，正是由于我們共同來和當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部一起起草的住房制度改革的設(shè)計(jì)方案，這個(gè)設(shè)計(jì)方案當(dāng)中，我是課題組組長(zhǎng)。在96年我們提出要把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)被全社會(huì)所接受了。最近的10多年以來，楊會(huì)長(zhǎng)和我們很多人，不斷的向國(guó)家提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展住房商品化的一系列的建議，這些建議很多都很快的被采納了。包括在住房金融方面，幾乎所有的建議都是由我們房地產(chǎn)業(yè)人士提出的，包括住房抵押貸款、抵押貸款保險(xiǎn)、REITS，都是由我們提出的，這一年我們所有的房地產(chǎn)人士為了改善居住條件，積極的推動(dòng)了住房商品化，在80年代的時(shí)候，中房一家占了房地產(chǎn)開發(fā)的20%，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還沒有發(fā)展起來，這以后，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從90年代開始，經(jīng)過三輪的發(fā)展，發(fā)展到60多家。這張圖片是我們所做的一些努力，我們?cè)谌珖?guó)200多個(gè)城市有開發(fā)，在北京、上海這些城市都有60多個(gè)項(xiàng)目，這些房85%都是普通老百姓居住的商品房，我們秉持著高品質(zhì)低價(jià)位、高品質(zhì)中價(jià)位的理念，把房屋價(jià)格上漲的空間更多的留給居住，我們不主張房屋賣高價(jià)。你看這些北京、上海的熱點(diǎn)地區(qū)，我們賣的房子，當(dāng)時(shí)都是六七千塊錢一平米，而現(xiàn)在都已經(jīng)增值到了2.5萬，2.8萬，3萬至4萬乃至5萬一平米，住房商品化不僅使老百姓住上的商品房，而且使居民的財(cái)富不斷的增值，現(xiàn)在住房資產(chǎn)也占了市民家庭財(cái)富的主要部分，正是由于住房商品化改變了過去單純的福利分配的方法，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，所以居住住房顯著的改善，這也實(shí)現(xiàn)了溫總理在人大會(huì)上所講的，使人民生活的更加尊嚴(yán)。



…………………

         房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動(dòng)了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，去年為什么我們經(jīng)濟(jì)順利的保八成功呢？主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)業(yè)類的企業(yè)還沒有啟動(dòng)，股市還低迷，外需還在減退，但是由于內(nèi)需的發(fā)展，特別是住房、汽車這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶頭走出了經(jīng)濟(jì)低谷。最近的問題是商品房?jī)r(jià)格上漲過快，所以遏制房?jī)r(jià)過快上漲，又成了一些地方的主題，不光是媒體的主題，也成為一些重要會(huì)議的主題。我們分析房?jī)r(jià)上漲的原因主要是兩個(gè)，一個(gè)是供應(yīng)緊缺，一個(gè)是結(jié)構(gòu)失衡，和供應(yīng)緊缺，目前市場(chǎng)啟動(dòng)，而我們的開發(fā)投資，特別是土地購置還是增長(zhǎng)過慢甚至是負(fù)增長(zhǎng)，在這個(gè)時(shí)候限制土地供應(yīng)，包括商品房供應(yīng)暫停都會(huì)限制市場(chǎng)的發(fā)展，我們會(huì)不會(huì)在面臨房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，在面臨供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上漲之前，采取緊縮銀根，采取緊縮降壓的政策，重新走上05、06年那時(shí)候錯(cuò)誤的老路呢，現(xiàn)在值得分析。理性的說未來20年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大，所以我們現(xiàn)在需要做的就是要增加供應(yīng)量，包括加大供地，加大投資，政府加大建設(shè)。

         第二點(diǎn)就是談?wù)勍晟票Ｕ象w系，用政府調(diào)節(jié)了扶持弱勢(shì)群體，這是我們的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在房改之初，我們已經(jīng)設(shè)立了完善住房供應(yīng)體系的目標(biāo)，而我和梁會(huì)長(zhǎng)我們?cè)诋?dāng)時(shí)的建議當(dāng)中，就明確的提出來，政府要承擔(dān)建立住房保障體系的責(zé)任，用財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付來扣減這樣一個(gè)保障體系，但是在長(zhǎng)達(dá)九年的時(shí)間理念，主管部門忽略了保障房的建設(shè)，缺乏經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，使得弱勢(shì)群體的收入水平離高漲的房?jī)r(jià)越來越遠(yuǎn)，這本來是政府公共服務(wù)職能的不到位，卻不誤導(dǎo)為房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，造成了本來該租房住的年輕人，不得不去買房，就成的房奴，在這個(gè)市場(chǎng)下，解決住房保障的問題，甚至在一段時(shí)間內(nèi)成了解決人們的議論目標(biāo)，建小戶型等這樣的可笑論題在很長(zhǎng)的時(shí)間占領(lǐng)了我們的媒體輿論。這樣的情況在07年開始改變，國(guó)務(wù)院要推動(dòng)住房保障體系建設(shè)，在前年第一項(xiàng)就是加快住房安居保障工程，政府投資4000億來建設(shè)住房保障用房，而最近又加快推進(jìn)棚戶區(qū)的改造，三到五年完成。但是想法、目標(biāo)明確了，措施卻沒有跟上，去年全國(guó)的廉租房建設(shè)出師不利，完成政務(wù)不足一半，其中重要的原因就是地方財(cái)政的配套不足，中央財(cái)政出了500億元，地方財(cái)政卻沒有出足。怎么樣來推動(dòng)保障性房屋的建設(shè)呢？怎么解決地方政府財(cái)力的缺乏呢？正是因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳狈Γ杂衷谕苿?dòng)了現(xiàn)在的房?jī)r(jià)快速上漲，今年的問題又出來了，本來中央政府一年投資500億，但是今年財(cái)政部宣布減少了今年的保障住房支出預(yù)算，降到376億，如果地方財(cái)政還是不足的話，那么今年的任務(wù)和三年的任務(wù)怎么完成呢？我們房地產(chǎn)業(yè)人士早在07年就提出建議，引進(jìn)民間基金，用REITS來擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的能力，因?yàn)楝F(xiàn)在金融有大量的資金放在銀行，國(guó)務(wù)院要求開展REITS試點(diǎn)，而我們現(xiàn)在盼望著REITS試點(diǎn)能夠早日進(jìn)行，現(xiàn)在已經(jīng)一年多了，還沒有見到成效。

         第三個(gè)需要的就是要支持扭轉(zhuǎn)，用合理制度來維護(hù)農(nóng)民群眾的利益，這是建立公平正義的一個(gè)重要的方面，而往往是被我們城里人忽略的一個(gè)方面，我在05年就建議進(jìn)行征地制度的改革，因?yàn)楝F(xiàn)有的制度是政府一家來征用農(nóng)民的土地來賣給單位，而這種單一的購買者就容易造成紊亂，而政府從中獲取巨額差價(jià)的做法已經(jīng)日益引起了農(nóng)民群眾的不滿。現(xiàn)在很多地方政府把土地差價(jià)作為財(cái)政，已經(jīng)成了很多地方政府財(cái)政的一部分，這也引起了農(nóng)民群眾的反抗，農(nóng)民群眾反抗之一就是自己建小產(chǎn)權(quán)房賣給城里人，現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占了相當(dāng)?shù)谋壤?，相?dāng)于大產(chǎn)權(quán)房的一半了，在大街上如果走著3個(gè)孩子，就有一個(gè)是違法超生的，你能怎么處理盡管政府一再提醒小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)，但是中低收入家庭其還是在買，就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房便宜，你說違法，我說法律要體現(xiàn)人民的意志，現(xiàn)在人民的意志已經(jīng)被中央的文件所體現(xiàn)，中央在08年10月份召開三中全會(huì)，確定了保持土地承包關(guān)系不變，對(duì)農(nóng)民要補(bǔ)貼，而特別強(qiáng)調(diào)農(nóng)村的建設(shè)用地，是經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地可以規(guī)范的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而這種使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和國(guó)有土地享有同等的權(quán)益。它使得農(nóng)民的宅基地用來建設(shè)賣給城里的人的產(chǎn)權(quán)房有合理的依據(jù)，而且中央要抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)的制度，現(xiàn)在講宅基地不允許用于商品房的開發(fā)已經(jīng)是過時(shí)的，因?yàn)檎乇緛砭褪墙ㄔO(shè)用地，為什么不能用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，現(xiàn)在文件又明確，宅基地整理之后的集約土地仍然歸農(nóng)民，北京人大常委主任講出了一個(gè)城市居民可以獲得宅基地這個(gè)觀點(diǎn)，被不少人笑話，說你怎么把農(nóng)民的觀點(diǎn)放到城市了，但是我們想想，這個(gè)觀點(diǎn)很也道理，其實(shí)不需要給城里的居民分配宅基地只有要求承認(rèn)他們?nèi)〉玫霓r(nóng)村宅基地合法就是了。談到宅基地，我們?nèi)珖?guó)土地還是不夠用的，建設(shè)面積在農(nóng)村，相當(dāng)于城市的五倍面積，大量的征地，就出現(xiàn)了空心村、空心鎮(zhèn)，農(nóng)民需要換房用二元的思維落解決這個(gè)問題是解決不了的，只能換一個(gè)思維方式，這就是我在三年前提出的，讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城，因?yàn)檎卣嫉亩际呛玫兀F(xiàn)在中央明確要放寬中央城市的戶籍限制使得農(nóng)民進(jìn)城更加成為一個(gè)潮流，一號(hào)文件再一次更肯定了農(nóng)民進(jìn)城也要幫助解決農(nóng)民住房保障體系，農(nóng)民進(jìn)城是我們真正的城市化，將是影響全世界兩件事情之一。我們的目標(biāo)是要讓農(nóng)民平等的參加和共享改革發(fā)展的成果。

        最后一個(gè)問題談?wù)劧惙N改革，用新的稅種就是物業(yè)稅來構(gòu)建社會(huì)公平，現(xiàn)在的物業(yè)稅最早是由中房公司向國(guó)務(wù)院建立的，當(dāng)時(shí)在國(guó)務(wù)院的常務(wù)會(huì)上，當(dāng)時(shí)是被叫過去，當(dāng)著總理和副總理匯報(bào)了開征物業(yè)稅的設(shè)想，而我們中國(guó)目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件，因?yàn)橐郧昂芏嗳藳]有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在絕大部分老百姓已經(jīng)有了住房資產(chǎn)，再加上現(xiàn)在社會(huì)收入差距拉大，有人住大房，有人住小房，有人有很多套房，有人沒有房，征物業(yè)稅就可以保持社會(huì)公平，包括我們現(xiàn)在的整體思想，是向高收入主征稅還是向農(nóng)民群眾索取呢？我們現(xiàn)在的城市每年都需要很大量的維護(hù)費(fèi)用，這些費(fèi)用很多是來自土地差價(jià)，這個(gè)雖然是彌補(bǔ)了財(cái)政，但是卻陷入了一個(gè)錯(cuò)誤的制度設(shè)計(jì)，就是從窮人身上去收錢，去補(bǔ)貼更加富裕的群體，就是城里人，而且也不利于守住18億畝耕地紅線，實(shí)際上物業(yè)稅將為地方政府提供長(zhǎng)期的稅源，源源不斷的稅源，現(xiàn)在開征物業(yè)稅阻力重重，不贊成物業(yè)稅的聲音很多，網(wǎng)民都贊成，因?yàn)榫W(wǎng)民很多沒有房子，很多有房子的人不愿意開征物業(yè)稅，房子多的一方面是富人，一方面是干部階層。我一直在呼吁開征物業(yè)稅，在觀點(diǎn)論壇上，前年開始我就提出了從小產(chǎn)權(quán)開征物業(yè)稅，前年提出來用物業(yè)稅取代財(cái)政，對(duì)物業(yè)稅的本質(zhì)講的越來越清楚了，現(xiàn)在國(guó)家緊鑼密鼓的討論物業(yè)稅的的研究，怎么樣開征物業(yè)稅呢。我具體的建議一些辦法，叫“四步走”，第一是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行稅制平抑，這樣就可以建立起物業(yè)稅，第二步從小產(chǎn)權(quán)起征物業(yè)稅，這是解決小產(chǎn)權(quán)房的唯一的好辦法，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有交過稅，而且是標(biāo)準(zhǔn)稅率。小產(chǎn)權(quán)房的持有者也能接受，全社會(huì)也能接受，第三就是從高檔房和豪宅開始征物業(yè)稅，這個(gè)也按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，最近重慶市的試點(diǎn)我是支持。第四是向普通居民住房征收物業(yè)稅，是不是對(duì)基礎(chǔ)住房不征呢，我不主張，因?yàn)楹茈y區(qū)別，但是要讓大家知道，這個(gè)物業(yè)稅的轉(zhuǎn)移支付主要是優(yōu)惠他們，雖然經(jīng)濟(jì)適用房也交了物業(yè)稅，但是經(jīng)濟(jì)適用房里面享受的優(yōu)惠是由物業(yè)稅所構(gòu)成的，所以總體上低收入所得高于交稅。如何來減少征收物業(yè)稅的阻力呢，我做提一個(gè)建議，本來我主張征收物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)按照房屋評(píng)估值，但是現(xiàn)在考慮到老干部的阻力太大，我們不得不對(duì)利益階層有一些讓步，這樣才能推動(dòng)改革，一些老干部的房子現(xiàn)在價(jià)值幾百萬了，但是他們當(dāng)時(shí)購買十多二十萬，讓他們按照這個(gè)來交稅，他們就不會(huì)反對(duì)了，但是如果流轉(zhuǎn)一次，就讓新購買者按照新的價(jià)格來交稅，這樣讓有房的人交稅，讓房子大的人多交稅，房子小的人少交稅，沒有房的人由此住上廉租房。我們現(xiàn)在的社會(huì)還存在很多不公平的現(xiàn)象，我們需要更多的關(guān)注窮人，關(guān)注弱勢(shì)群體，所以在住房制度上應(yīng)該努力的構(gòu)建公平正義，我講完了，謝謝大家！


……………

         主持人：謝謝，我看王先生一邊聽一邊記，我想肯定有很多的問題要問。

        王玨林：我的意見“一評(píng)二問”。“一評(píng)”就是孟總發(fā)言從來是有思想的，有思想有內(nèi)容有觀點(diǎn)有見解，今天給我們帶來的這個(gè)又是一個(gè)新的觀點(diǎn)，講的是從制度上解決公平正義的問題，我覺得他講的這個(gè)抓住了我國(guó)住房制度改革的核心，就是要制度上解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上的公平，住房交易中的公平和住房分配中的公平，這是我的“一評(píng)”。“二問”，問是請(qǐng)問孟總?cè)绾问刮覀兊钠髽I(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中得到公平，請(qǐng)答。

         孟曉蘇：市場(chǎng)機(jī)制本來就是一個(gè)公平的起點(diǎn)，如果沒有一個(gè)公平的構(gòu)架，很多企業(yè)都不會(huì)得到發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中有不少企業(yè)被淘汰，也有一些企業(yè)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中勝出，我認(rèn)為這就是公平，讓優(yōu)勢(shì)企業(yè)能夠存在能夠發(fā)展，為社會(huì)生產(chǎn)更加成本低廉，更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，而那些劣勢(shì)企業(yè)淘汰也是一種公平，當(dāng)是淘汰企業(yè)的職工要妥善安置也是一種社會(huì)責(zé)任。