3月31日，2010城市觀點(diǎn)論壇成都行準(zhǔn)時(shí)揭幕。多位重量級嘉賓將與現(xiàn)場數(shù)百位參會朋友全面互動(dòng)、腦力激蕩，探討“新經(jīng)濟(jì)下2010年房地產(chǎn)新趨勢”。 以下為部分文字實(shí)錄：

       主持人：謝謝，李戰(zhàn)洪先生問的很尖銳，但是王先生回答的也不含糊。下面我們進(jìn)入第三輪演講，首先還是請上這一輪的特約評論員，杜麗虹女士臺上就坐。2009年金融危機(jī)，溫總理說這是最困難的一年，但是他的預(yù)期同滿的自信和樂觀，2010年的經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，溫總理說這是最復(fù)雜的一年，說這句話的時(shí)候緊鎖眉頭，下面我們請上國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松先生上臺為我們演講。題目是“退出與刺激后危機(jī)時(shí)代的中國機(jī)會”。


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         巴曙松：謝謝主持人。很高興到成都參加我們觀點(diǎn)這一次會議。前面幾個(gè)嘉賓講的讓我非常有收獲，特別是剛才的對話非常的精彩。李總的這個(gè)問題也問的是，我們的政府的主管部門有一個(gè)特點(diǎn)叫“敢錯(cuò)不認(rèn)錯(cuò)”，我們講的建廉租房，建公租房，已經(jīng)這樣了，你非要讓他認(rèn)錯(cuò)?？搭I(lǐng)導(dǎo)怎么做了，你心里明白就行了，你不能追著說讓他代表主管部門說我錯(cuò)了，以前該我建的沒有建，讓大家買房子。我想談幾點(diǎn)看法，供大家參考，因?yàn)槲易蛱靹倓倧南愀壅{(diào)研了幾個(gè)地產(chǎn)商回來。香港的這幾個(gè)大的地產(chǎn)商，在國內(nèi)的參與程度目前為止都不是太高，我看了香港幾個(gè)大地產(chǎn)商，來自內(nèi)地的利潤最高的就是20%，現(xiàn)在想進(jìn)入國內(nèi)市場，他們對國內(nèi)的判斷，我想去調(diào)研調(diào)研為什么說這個(gè)時(shí)候開始想進(jìn)入市場呢？有的可能多北京、上海、深圳開發(fā)一些偏高端的綜合應(yīng)用的這些方面的產(chǎn)品。我想開始有一點(diǎn)非常有趣，幾個(gè)地產(chǎn)商的高管說發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的地產(chǎn)商朋友，花很大的力氣在媒體各個(gè)方面來論證房價(jià)還要漲，我早上起來還看到任總昨天寫的博客，房價(jià)要繼續(xù)上漲的N個(gè)理由。實(shí)際上作為開發(fā)商來說，特別是國內(nèi)業(yè)態(tài)的開發(fā)商，就是一個(gè)加工制造業(yè)，買地、買磚頭、貸款、蓋起來、賣。實(shí)際上這個(gè)房價(jià)大幅上漲，對這個(gè)業(yè)態(tài)的行業(yè)的人來說很有意思，你很快的把東西消耗了，很快把自己未來的增長空間減少了，這個(gè)漲的快實(shí)際上對我們的地產(chǎn)商，也就是我們手里拿有土地，商業(yè)地產(chǎn)我們只買一小部分住宅，很奇怪，我們國內(nèi)的地產(chǎn)商就是搞住宅建設(shè)類的地產(chǎn)商，偏偏還說房價(jià)要漲，而且要大漲，作為旁觀者提問，我昨天晚上提的問，剛剛還在想，我把問題也提給大家，大家可以反思，在座很多地產(chǎn)界的朋友，對于我們的業(yè)態(tài)來說，真正有利的環(huán)境是什么呢？就是和地價(jià)差不多的吻合漲幅，對自己來說其實(shí)是更有利的一個(gè)環(huán)境。所以我們有的時(shí)候，從我們自己談的話題里面跳出來，想一想，旁觀者心里也有一定的道理。我這25分鐘過了5分。我得嚴(yán)格守時(shí)，待會請杜博士評論，為什么我們地產(chǎn)商說天天房價(jià)要漲。我想談兩點(diǎn)。


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       第一個(gè)就是對當(dāng)前政策的走向，第二個(gè)就是我想談?wù)劤擎?zhèn)化，我們國家政策選擇的策略，對我們國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)版圖的一個(gè)影響。第一個(gè)宏觀一點(diǎn)，第二個(gè)行業(yè)一點(diǎn)。實(shí)際上全球在09年掌握宏觀政策方向都是比較同步的，等一下龔方雄主席還要給大家講。也是有史以來全國各國第一次聯(lián)手大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激，到了2010年之后，09年大家如果做房地產(chǎn)投資，股市投資，理論上想想政策方向很好把握，就是一個(gè)方向，就是加速，到了2010年不太好把握了，開始分化了，我看澳大利亞加息加了三次了。俄羅斯、匈牙利減息，美國的失業(yè)率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化。所以中國在這個(gè)環(huán)境里面，在討論政策，今年又出了一個(gè)題目叫退出，就是09年的政策刺激很難持續(xù)。REITS是外國人用的，中國領(lǐng)導(dǎo)人用的詞要文雅一些，叫正?；?。在08、09年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署2010年的任務(wù)的時(shí)候，有很重要的一句話，就是2010年的宏觀政策有一個(gè)非常重要的基調(diào)，就是從2009年的非常時(shí)期的非常的政策，要平穩(wěn)的過渡到正常時(shí)期的正常政策，所以叫“正?；?rdquo;，為什么呢？從各方的預(yù)測來看，2010年的增長實(shí)際上是非常正常的，大概9%左右的增長，再高也高不到哪兒去，這一點(diǎn)證券市場看的很清楚，有一個(gè)原來做公募很有名的現(xiàn)在去做私募去了，就是結(jié)構(gòu)性的板塊性的行業(yè)性的政策，剛剛主持人說溫總理緊鎖眉頭，就是今年是非常復(fù)雜的一年，就是這個(gè)原因，因?yàn)闇乜偫戆迅鞣N復(fù)雜的原因都想到了，沒有什么大機(jī)會，就是機(jī)構(gòu)性的機(jī)會，就是很溫和的一年，正?；囊荒?。“正?；?rdquo;我們說在09年的政策有幾個(gè)是不正常的呢，是超常規(guī)的呢，就是針對這幾塊來正常化而已，那么想大家經(jīng)常說中國09年積極的財(cái)政政策，適度寬松的貨幣政策，從嚴(yán)格的規(guī)范意義來說，從教科書里說，09年的貨幣政策未必很寬松啊。貨幣政策你看央行的基礎(chǔ)貨幣投放，09年投放的比08年還少，09年投放了50多億，08年投放了8000多億，你說財(cái)政政策很積極，也不是很積極。4萬億你面投資1.1萬億，09年4800億，2010年大概5000多億，分到09年的投資到了4季度還剩2000多億沒有用，有什么積極的。所以真正導(dǎo)致巨大變化的和超常規(guī)的實(shí)際上三大塊。第一地方政府投融資平臺帶動(dòng)了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二信貸高速增長，9.59萬億，第三房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。這三塊在應(yīng)對09年金融危機(jī)里面發(fā)揮了巨大的積極作用，這一點(diǎn)毫無疑問誰也不能否認(rèn)。但是既然2010年我們的政策任務(wù)是要要 正?；?，這三塊也要正常化?，F(xiàn)在我們看的政策調(diào)控只要是一點(diǎn)，就是針對這三塊來講的。投融資平臺在規(guī)范，因?yàn)榈胤秸壳?，銀行感覺到有風(fēng)險(xiǎn)，國際市場，現(xiàn)在中國這一塊的擔(dān)心，我倒覺得問題不是很大，往往被夸大了。我看很多分析師說，中國某一些地方相當(dāng)于迪拜，這個(gè)對中國地區(qū)不太了解，中國的地區(qū)市政府和國外的發(fā)達(dá)地區(qū)的政府不樣，我們有固定稅收收入，轉(zhuǎn)移，各種政策多了，再一個(gè)我說，你不要擔(dān)心這個(gè)問題，只有一個(gè)可能，就是投融資平臺出現(xiàn)大的問題，只有一個(gè)可能是什么呢？就是中國的各個(gè)地方的土地價(jià)格暴跌50%。如果有可能，那你就擔(dān)心吧，如果沒有可能你就不要擔(dān)心。為什么？我們銀行在給貸款的時(shí)候，我是一家上市銀行的獨(dú)立董事，這個(gè)銀行有七個(gè)投融資平臺，為什么還敢做呢我找最好的地做抵押，然后跟我關(guān)系很好的估值師給我估的很便宜，然后再打一個(gè)對折，這還有什么好擔(dān)心的。投融資平臺下一步再繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)范化，市場化。第二個(gè)規(guī)范的就是信貸，去年9.56萬億，增長的太多了，我們中國30年到現(xiàn)在信貸投放的增長和一季的增長之間，和物價(jià)有非常穩(wěn)定的關(guān)系，09年信貸放那么多，所以10年這7.5萬億怎么算的呢，回到我們長期的信貸貨幣政策執(zhí)行的經(jīng)驗(yàn)值，就是GDP的增長加上物價(jià)，加上三到五個(gè)點(diǎn)的空間，就是屬于寬松的部分，9%左右的經(jīng)濟(jì)增長，3%左右的物價(jià)再留三到五個(gè)點(diǎn)，就是7.5萬億，所以這些邏輯。為什么現(xiàn)在在信貸正?；矫?，還強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)值得大家關(guān)注的，就是說從現(xiàn)在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)波折周期的情況來看，07年是見底回落，07年的6.1是底部，這個(gè)底部開始大幅度上升，到今年1、2季度還會大幅度上升，所以一二季度是高的，三四季度是穩(wěn)的。所以先高后穩(wěn)。一二季度很可能就過10%，11%的增長，大家擔(dān)心物價(jià)，現(xiàn)在的信貸分布怎么安排呢，這些領(lǐng)導(dǎo)就想，你看去年信貸投放531，四個(gè)季度的分布，你看去年說是信貸寬松，你如果在一季度沒有貸款道路錢，二季沒有貸到錢，三、四季度就不容易貸到錢。投放很不均衡，所以領(lǐng)導(dǎo)覺得投放均衡一點(diǎn)我們過去是在4321的水平，今年壓力比較大，把一季度再壓一點(diǎn)，所以大趨勢就便成了3322，這個(gè)布局大致的看下來是什么呢？一季度跟去年歷史同期比，應(yīng)該是信貸最緊的時(shí)期，第二個(gè)判斷地三月份的信貸投放，對二季度的信貸投放有很大的影響，為什么呢？你想啊，一二月份已經(jīng)投了不少了，一月份是多少？1.2、1.3萬億，二月7000億，三月份如果再一個(gè)7000億，你全年的7.5萬億的30%就超過了。所以月份的信貸沒有出很大的意外，一季度很可能就是緊縮最強(qiáng)的季度，如果三季度超越的話，有可能會延續(xù)到二季度。我想講的意思是大家正?；?，房地產(chǎn)也是在正?；?，去年這樣的年份，也不能指望每年都出現(xiàn)。所以這些大的地產(chǎn)公司，我覺得它也有一個(gè)好的心態(tài)，就是寧愿把兩年加起來做一個(gè)平均，這還是歷史上比較高的時(shí)期，所以第一點(diǎn)宏觀政策在10年很大的任務(wù)是正?；覀兎康禺a(chǎn)市場也因一個(gè)正?；娜蝿?wù)，我們回想一下我們在一個(gè)正常的年份在怎么經(jīng)營，怎么開發(fā)，怎么賺錢，改掉這個(gè)心態(tài)了，不能照著09年的這種狀態(tài)，這個(gè)很難碰到。書上用的詞叫“百年一遇”，如果真想再碰到就再等一百年，第一個(gè)房地產(chǎn)市場也要正?；?。



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        第二個(gè)特別強(qiáng)調(diào)的就是城鎮(zhèn)化的具體的路徑、趨勢、政策會對我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)發(fā)生非常深刻的影響。從去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，已經(jīng)開始把城鎮(zhèn)化作為非常重要的一個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需的增長點(diǎn)。對城鎮(zhèn)化忽悠最大的我想應(yīng)該是麥肯錫，麥肯錫關(guān)于城鎮(zhèn)化的一個(gè)報(bào)告，最近幾年，幾乎每年都呼吁，所以我建議地產(chǎn)商的老板可以找找這個(gè)報(bào)告看一看，麥肯錫關(guān)于城市化、中國發(fā)展的空間，對全球化的影響都評估，而中國用起來有個(gè)原因，一個(gè)是09年應(yīng)對危機(jī)里面確實(shí)在很多地方通過加速城市化擴(kuò)大了內(nèi)需。第二個(gè)這些領(lǐng)導(dǎo)人從決策上判斷，意識到金融后危機(jī)時(shí)代，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了低增長時(shí)期，我們要找自己的路子，所以在中央經(jīng)濟(jì)工作會議里面，對城鎮(zhèn)化的定位是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需靠誰呢？以城鎮(zhèn)化為依托。最近有一個(gè)很重要的會，這是金融市場和房地產(chǎn)界的朋友都應(yīng)該關(guān)注這個(gè)會，就是3月3、7日，這個(gè)會的題目非常長，他們的題目要向觀點(diǎn)學(xué)習(xí)，多簡潔，城市觀點(diǎn)論壇，我們這個(gè)會的名字叫“省部級主要領(lǐng)導(dǎo)學(xué)科學(xué)發(fā)展觀，加快促進(jìn)經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變高級研討班”。這個(gè)班每年開一次，去年為了應(yīng)對危機(jī)沒有開，應(yīng)該是屬于每一年里面最大的一個(gè)政策基調(diào)的最權(quán)威的決策機(jī)構(gòu)。全國只有140人參加，一個(gè)省一兩個(gè)人。我說不重要的開大會，今天我們討論的問題就不太重要，重要的開小會，特別重要得就不開會了。所以會開的小就重要，四個(gè)中央首長都做的重要講話，這里面對城鎮(zhèn)化的部署和思路我覺得特別值得大家關(guān)注。關(guān)注幾個(gè)方面：第一就是中國城鎮(zhèn)化的路徑怎么選？這一點(diǎn)很重要。城鎮(zhèn)化的路徑是什么意思呢，在經(jīng)濟(jì)界有個(gè)爭論，這個(gè)爭論一直存在，到底中國這樣一個(gè)土地稀缺的地方，它該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個(gè)路徑比較好。大城市道路呢，好處是節(jié)約用地，高容易率，信息傳遞快，很多環(huán)境污染這些方面治理處理面措施方便，但是生活成本高，我給香港同胞開玩笑，說我們現(xiàn)在香港也堵車了，早上上班，中午一次，晚上下班堵一次，堵三次，我說北京比你們強(qiáng)多了，北京一天堵一次，從早上堵到晚上。小城市道路的好處，就是執(zhí)行力強(qiáng)，啟動(dòng)起來快，問題是什么呢，建起來之后，有沒有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)支持或者怎么辦。為什么啟動(dòng)起來會非常難呢，我給你一個(gè)50萬人城市的建設(shè)權(quán)利，這一片地給你，政策馬上就出來了，啟動(dòng)起來快。所以最終可能的道路，現(xiàn)在看來在領(lǐng)導(dǎo)方向有一個(gè)初步的確定，就是以大帶小。或者說大城市工作小城市生活，這個(gè)模式的可能性最大。這個(gè)模式與此相伴隨的是所謂的公共基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)在城鄉(xiāng)配置的均等化，不能把國家財(cái)政收的稅用來建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，我們四川人都交了稅，為什么把成都建的那么漂亮，成都人開車出去10分鐘，農(nóng)民兄弟出門都難，我們四川人交的稅都給成都修路，就是配置均等化這個(gè)布局很重要。第二個(gè)就是通過城市化的一些不同的戰(zhàn)略來促進(jìn)區(qū)別的發(fā)展，差距的縮小和區(qū)域發(fā)展的均衡化，最近我們股市很熱門的題材就是發(fā)改委預(yù)計(jì)在哪一個(gè)地方有一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域規(guī)劃，這個(gè)地方的股票就漲一通，有網(wǎng)友還做的很精細(xì)，中國地圖拿出來標(biāo)一下，哪一個(gè)地塊，屬于這個(gè)地塊的上市公司區(qū)域化之后，哪一個(gè)得益最多，就在這個(gè)區(qū)域標(biāo)幾個(gè)公司出來，回復(fù)一句話，這個(gè)炒的不是股票，是中國地圖。這就是通過縮小地區(qū)差距，正是政府有意識的引導(dǎo)方向，我們以前每一次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，都是從沿海傳遞到中國，再到西部，在到成都的時(shí)候，全國已經(jīng)過熱了。該收縮了，所以差距就越來越大，這一次應(yīng)對危機(jī)，很不錯(cuò)。中西部增長速度一直快于沿海地區(qū)。這是一個(gè)很好的勢頭。長三角、珠三角還很重要，但是增速可能就不一定有有我們中西部快了。這也是值得我們布局的時(shí)候需要關(guān)注的，所以在城鎮(zhèn)化過程中對房地產(chǎn)影響方面有幾個(gè)方面值得關(guān)注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區(qū)域發(fā)展格局，第三我們?nèi)∠麘艏贫仍圏c(diǎn)的進(jìn)展?；蛘呤前艳r(nóng)民工變成市民的進(jìn)展怎么推進(jìn)，值得關(guān)注！
時(shí)間到了，謝謝大家！