每經(jīng)記者  李凌霞  發(fā)自福州

        起拍價178億元、一次性出讓2800畝……4月9日，本該是福州市12號地塊正式掛牌轉(zhuǎn)讓的日子，然而當(dāng)天國土資源部在北京召開的一個新聞發(fā)布會上，對福州市提出點(diǎn)名批評，并稱由于涉嫌違規(guī)，這一正準(zhǔn)備改寫福建土地交易歷史的  “超級地王”出讓被責(zé)令暫停交易。

        4月10日，福州市國土資源局在網(wǎng)站上掛出《關(guān)于暫停宗地2010-12號地塊掛牌出讓的公告》，正式宣布暫停該地塊出讓。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日為此專程前往福州，探尋這一“準(zhǔn)地王”違規(guī)出讓背后的故事。

苛刻轉(zhuǎn)讓條件被指內(nèi)定

        這塊土地宗地編號為2010-12號的巨幅地塊，位于福州市連江路以東，福馬鐵路支線以西，鐵路東站以南，化工路以北，面積約有2800畝，分為A、B、C、D、E、F共6個地塊。

        4月11日，記者在福州找到了這一飽受爭議的超大地塊。該地塊位于福州城區(qū)邊緣，以前是當(dāng)?shù)刂饕墓I(yè)區(qū)，包括福州二化、福州第一塑料廠等眾多工廠都位于該片區(qū)內(nèi)。目前，該地塊上已經(jīng)有部分區(qū)域被圍墻圍了起來準(zhǔn)備拆遷，而其他地方則大多雜亂不堪。

        站在連江路與化工路的交界處，視線范圍內(nèi)可以看到的大部分建筑物都是低矮的平房及廠房，不遠(yuǎn)處有工廠的煙囪還冒著白煙。街邊的門市也大多為簡陋的棚屋式建筑，大部分店面均在銷售建筑建材。

        按照福州市國土部門對于該土地規(guī)劃的相關(guān)要求，這一地塊的土地性質(zhì)為“居住用地、商服用地、交通運(yùn)輸用地”。根據(jù)規(guī)劃，此地將建設(shè)大型購物中心20萬平方米，寫字樓8萬平方米，五星級酒店6萬平方米。

        奇怪的是，對這樣一塊令人垂涎的巨幅土地，卻并非有實(shí)力的開發(fā)商都能參與競標(biāo)。按照福州市國土局異乎尋常的苛刻要求，最后能夠滿足資格的開發(fā)商，全國也只有世紀(jì)金源一家。由此，該地塊被“內(nèi)定”的傳言充斥市場。

        福州國土局的公告顯示，競買人須具備3方面的條件：具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；集團(tuán)包括下屬子公司開發(fā)過兩個單個項(xiàng)目建筑面積達(dá)400萬平方米以上的各類房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目；在國內(nèi)投資開發(fā)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)建筑面積達(dá)2000萬平方米以上。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，放眼全國的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，具有一級資質(zhì)、累計(jì)建筑面積2000萬平方米以上的開發(fā)商并不在少數(shù)，包括萬科、保利、富力、世貿(mào)、綠地等均達(dá)到了這一標(biāo)準(zhǔn)。然而，“兩個單個項(xiàng)目建筑面積400萬平方米以上”這一條件，則將絕大多數(shù)開發(fā)商擋在了門外。

        截至目前，萬科在全國最大項(xiàng)目的建筑面積只有340萬平方米；世茂集團(tuán)在建規(guī)模最大的項(xiàng)目建筑面積為380萬平方米；以開發(fā)大盤聞名的碧桂園雖然有項(xiàng)目達(dá)到了建筑面積400萬平方米，但可惜只有一個。一一排除下來，最終能夠全部滿足上述要求的，只有以開發(fā)超級大盤聞名的世紀(jì)金源。據(jù)悉，世紀(jì)金源在北京一個大盤面積就達(dá)430萬平方米，而在南京、昆明、長沙、貴陽等地的多個項(xiàng)目也超過了400萬平方米。

國土資源部認(rèn)定福州違規(guī)

        福州對于這塊地買家的嚴(yán)格規(guī)定，已經(jīng)明顯指向接手的開發(fā)商為世紀(jì)金源。但是，福州市政府所規(guī)劃的這個美好愿景，在國土資源部的叫停下，其實(shí)現(xiàn)日期將被無限期延長或者面臨更改的局面。

        在4月9日于北京召開的“2009中國國土資源公報(bào)”新聞發(fā)布會上，國家土地總督察辦公室副主任紀(jì)東義宣布，福州市即將推出的12號地塊因存在多處違規(guī)，被勒令停止出讓，并直接約談福州市政府，要求其依法依規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格整改。

        據(jù)了解，此次福州市12號地塊的違規(guī)，主要是指總面積超過了國土部規(guī)定的一次性土地出讓上限。紀(jì)東義表示，“國土部規(guī)定的住宅土地出讓上限是300畝，在當(dāng)前的形勢下，更不允許違規(guī)操作。”紀(jì)東義還明確表示，福州市政府對于這次土地拍賣而設(shè)定的特定競買標(biāo)準(zhǔn)也是一項(xiàng)違規(guī)之處。

        此前在3月26日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道《178億起拍！福州2800畝“準(zhǔn)地王”被指內(nèi)定》之后，引起了社會各界的極大關(guān)注。盡管福州市國土資源局辯解稱掛牌土地屬于舊城改造，而非凈地拍賣，所以不受相關(guān)規(guī)定的限制，但國土資源部仍然認(rèn)為其違規(guī)。

        在福州采訪期間，記者了解到，福州市近年來的大規(guī)模舊城改造，直接給“準(zhǔn)地王”的孕育創(chuàng)造了條件。

        搭載記者采訪的出租車司機(jī)老江是一名土生土長的福州人，在他看來，近幾年的福州簡直就是日新月異，到處都在拆房子、建房子和修路。而與此同時，當(dāng)?shù)氐姆績r也是迅速地往上躥升。老江告訴記者，近幾年特別是去年以來，舊城改造已經(jīng)成為福州市新聞里常聽到的一個詞語。

        老江說的沒錯，在福州老城區(qū)的街頭常?？梢钥吹?，很多地方都被圍墻圍了起來，拆遷工作正緊鑼密鼓地進(jìn)行著。事實(shí)上，今年以來福州市政府掛牌出讓的多塊土地都是屬于舊城改造項(xiàng)目。包括此前已經(jīng)成功掛牌出讓的2010-01號和02號地塊，都屬于舊城改造項(xiàng)目，兩塊土地被萬科地產(chǎn)和江西正榮集團(tuán)分別以16.55億元和60億元競得。

        按照福州市的相關(guān)規(guī)劃，3年之內(nèi)將完成500萬平方米的危舊房改造項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊城改造已成為福州最主要的土地來源。在此背景下，將掛牌出讓的這幅超級塊地自然引起了業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注，其高達(dá)2800畝的面積已占去3年規(guī)劃舊城改造面積的1/3以上，而178億元的掛牌起拍價更在全國范圍內(nèi)僅次于廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，故被稱為“準(zhǔn)地王”。

期待增大土地供應(yīng)平抑房價？

        地塊出讓被國土資源部叫停，在福州地產(chǎn)界引起的震動可想而知。原本被指已經(jīng)“內(nèi)定”了的買家世紀(jì)金源，能否還能再拿下這塊土地，更是打下一個大大的問號。

        按照國土資源部的要求，福州市12號地塊被勒令整改，整改合格之后才能重新推向市場。而對于怎么整改，福州市國土資源局在公告中并未給出答案。

        4月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到福州市國土資源局，期望就具體整改等問題進(jìn)行采訪。該局的土地礦產(chǎn)交易中心主任林立淼向記者表示，目前該地塊已經(jīng)暫停轉(zhuǎn)讓了，但具體怎么整改并不是國土局一個部門可以決定的事情，所以建議記者向市政府了解情況。對于記者提出的為什么一次性推出2800畝土地，以及是否存在內(nèi)定之說等問題，林立淼以不是新聞發(fā)言人沒有發(fā)布消息的權(quán)利為由，婉拒了記者的采訪。

        而在福州市政府，記者輾轉(zhuǎn)了多個部門，最后僅在城建處辦公室了解到，目前政府確實(shí)已經(jīng)開始著手整改，但具體的整改細(xì)節(jié)仍需多個部門商定后才能統(tǒng)一對外公布。

        在城建處辦公室，記者還看到了有關(guān)接受國土資源監(jiān)察局調(diào)查的一份工作通告。通告上顯示的時間是4月11日。由此可見，在福州市停止掛牌后的第二天，就已經(jīng)被國土資源監(jiān)察局約訪。

        業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對于福州市12號地塊的整改，很有可能是將其分拆出讓，而非整體一次性出讓。如果分拆的話，對于開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻將降低很多，也因此有望吸引更多的開發(fā)商參與土地拍賣。福州當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商人士就向記者表示，如果門檻降低，將肯定參加競拍。

        而如果分拆后出讓，素以開發(fā)超級大盤著稱的世紀(jì)金源還能否將所有地塊全部收歸囊下？盛傳的世紀(jì)金源將在福州打造“海西世紀(jì)城”的計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)？而多家開發(fā)商參與競拍是否又會哄抬底價？這些都已成為更大的懸念。

        此外，圍繞此次土地出讓除了是否涉嫌違規(guī)及內(nèi)定等討論以外，地價與房價之間是否能達(dá)到有效平衡更是廣大市民所關(guān)心的話題。據(jù)了解，近幾年福州房地產(chǎn)發(fā)展迅速，目前市區(qū)均價已超過1萬元/平方米。記者還了解到，就在12號地塊周邊的一些樓盤價格也達(dá)到8500元/平方米以上。

        據(jù)福州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，此次掛牌的2800畝土地規(guī)定了開發(fā)年限，這意味著今后幾年福州市將有大量的房源供應(yīng)，從而緩解樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，有望間接地對樓價起到一定的平抑作用。與此同時，根據(jù)土地出讓的要求，規(guī)定了開發(fā)商必須承擔(dān)77000平方米的廉租房、250萬平方米  （3萬套）的限價房，這一比例高達(dá)40%。

        然而，對于充足的土地供應(yīng)以限制房價的說法，業(yè)界仍普遍存疑，無數(shù)案例也證明這一想法不太實(shí)際。一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就表示，“開發(fā)商都是逐利的，能賣1萬就絕不會賣8000。”

        另據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w透露，當(dāng)社會各界正在猜測各種暫停出讓的原因時，一位不愿透露姓名的內(nèi)部人士說，這次地塊被暫停出讓實(shí)際上是幾家開發(fā)商聯(lián)合起來共同阻止世紀(jì)金源拿地的結(jié)果，因?yàn)楦Ｖ蓍_發(fā)商擔(dān)心世紀(jì)金源拿了該地塊會把福州房價拉下來。他還強(qiáng)調(diào)，世紀(jì)金源對拿下此地塊志在必得，只是以何種形式實(shí)現(xiàn)的問題。

        記者了解到，如果最終世紀(jì)金源拿下12號地，那么其成本價將大大低于此前拿地的萬科、正榮等開發(fā)商。

        地價與房價到底誰綁架了誰？這個問題，或許正在演變?yōu)楦Ｖ莞鞯禺a(chǎn)商之間的博弈。



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