每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　廣州爛尾樓的大面積“復(fù)活”，只是全國樓市的冰山一角。在北京和上海，爛尾樓重生記上演得更加頻繁：北京“最大爛尾樓”森豪公寓在2002年停工后于2009年重新開工，并更名為“朝陽首府”后高價上市；上海“第一爛尾樓”東海廣場一期寫字樓被SOHO中國以24.5億元拿下，每平方米購買成本超過3萬元……在價格上漲的同時，兩地的爛尾樓項目資源正日益稀缺。相比之前的樓市“回暖”，這次樓市“復(fù)蘇”似乎來得更瘋狂。

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        今年3月，上海第一中級人民法院令浦東新區(qū)已停工14年的  “中國金融大廈”續(xù)建。這個浦東外高橋地區(qū)的最后一棟爛尾樓，有可能成為上海最后一批爛尾樓。

        “樓市太好了，連爛尾樓也賣斷貨了！”經(jīng)常接觸大宗房地產(chǎn)交易的上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承健昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者感嘆道。很多昔日從事爛尾樓買賣中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人都表示，上海爛尾樓如今幾乎“絕跡”，已經(jīng)成為市場上的稀罕物。

        此前，上海雖然經(jīng)歷過2004年、2007年兩輪房地產(chǎn)牛市，但是爛尾樓卻從未  “脫銷”過。如今突然銷聲匿跡，或可說明2009年以來樓市“復(fù)蘇”比前兩次更瘋狂。

曾經(jīng)遍布上海

        和其他城市一樣，1997年爆發(fā)的金融危機曾令上海遍布“爛尾”樓，不僅南京路、徐家匯等中央商務(wù)區(qū)存在大量的爛尾樓項目，連普陀、閔行、外高橋甚至松江這些居民區(qū)、工業(yè)區(qū)，爛尾樓的數(shù)量也不在少數(shù)。

        2006年由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，市場又新增了部分爛尾樓，如位于南匯的沈默荷蘭園因為開發(fā)商老板挪用資金而  “爛尾”，另一家科維大廈也因為類似的原因而發(fā)生二次“爛尾”。

        2008年，全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和全球性金融危機，又令上海一些項目差一點“爛尾”。當(dāng)時活躍在二手市場的在建項目至少有六七個，另有多個項目以高達10%以上的年利率尋找貸款資金。

        實際上，從2002年開始，上海的爛尾樓已逐漸受到投資者的關(guān)注。當(dāng)時在黃浦區(qū)陸家浜路一帶有很多由爛尾樓改造成的酒店式服務(wù)公寓，面積雖小，單價也不便宜，但因總價低受到年輕人和投資客的青睞，往往一開盤就很快賣完。

        一些開發(fā)商嗅到了爛尾樓的商機，由此成為復(fù)活爛尾樓的專家。從浦東金橋到上海的徐家匯一帶，辦公類的爛尾樓開始被改造成小戶型的酒店式公寓出售。而在產(chǎn)權(quán)式辦公樓興起以后，長壽路一帶的爛尾樓又成為發(fā)展產(chǎn)權(quán)式辦公樓最好的資源。

        雖然當(dāng)時爛尾樓因為資金周轉(zhuǎn)期短、項目收益率高成為很多純投資型企業(yè)青睞的重頭，但是由于新的爛尾樓不斷出現(xiàn)，上海的爛尾樓資源并沒有因大量“重生”而枯竭。然而，在2009年年末、2010年年初，上海的爛尾樓項目突然“銷聲匿跡”了。

爛尾樓專家無樓可改

        論包裝爛尾樓，中華企業(yè)算是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗最豐富的開發(fā)商。這個上海本地的地產(chǎn)龍頭上市企業(yè)，曾經(jīng)在過去幾年時間連續(xù)購買、包裝、銷售了多個爛尾樓項目，并在短時間內(nèi)迅速獲利。

        僅2008至2009年，中華企業(yè)就包裝、銷售了三個爛尾樓——張揚路上的福禧大廈、改名為華寧國際廣場的洛克雙喜公寓以及靜安寺萬泰大廈。以福禧大廈為例，中華企業(yè)僅持有該項目一年半時間，從買入到賣出，凈賺了1.4億。

        但是，擁有如此多資源的中華企業(yè)，現(xiàn)在正面臨無樓可改的局面。中華企業(yè)銷售經(jīng)理戴正芳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)在上海樓市的爛尾樓非常少，幾乎看不到了。

        中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說，去年瘋狂入市的各類投資開發(fā)機構(gòu)幾乎將上海的爛尾樓一掃而光了，目前剩下的要么產(chǎn)權(quán)債務(wù)無法剖析，要么已無法包裝出售。

        由于爛尾樓供應(yīng)稀缺，戴德梁行、第一太平戴維斯、中原地產(chǎn)等從事大宗房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)的中介公司已鮮有觸及爛尾樓業(yè)務(wù)，各家地產(chǎn)機構(gòu)的研究部門甚至已不研究爛尾樓?；钴S在銀行、房產(chǎn)、證券、媒體等多個領(lǐng)域的“地產(chǎn)掮客”無奈地表示，雖然有很多投資商想買爛尾樓，但問題是現(xiàn)在找不到爛尾樓可買。

        首個創(chuàng)立專業(yè)爛尾樓收購基金的溫州人林阿信也表示，近期沒有在上海包裝新的爛尾樓項目。他告訴記者，上海爛尾樓還是有的，不過由于價格原因不敢輕易下手，他現(xiàn)在購買爛尾樓的方針是  “不強求”，等到“價格合適”了再去談。

        事實上，上海爛尾樓的收購代價的確不菲。SOHO中國去年收購有  “上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場一期寫字樓部分，付出的代價為24.5億元。該項目總建筑面積不超過8萬平方米，每平方米的平均購買成本超過3萬元。

        林阿信說，上海爛尾樓遲早還會再有，不過要等新一輪國家宏觀調(diào)控。只要國家把銀根收緊了，新的爛尾樓也就出現(xiàn)了。

【爛尾樓樣本】

冒險拿下誠邦別墅  卓越置業(yè)半年進賬1.74億

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        全盤收購?fù)瓿珊髢H僅半年多，項目總銷售額已經(jīng)超過6億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1億元收購資金和向原項目股東授出的2.9億元零利率委托貸款。卓越圣安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

半年進賬1.74億

        去年9月，卓越置業(yè)向上海多家媒體宣布，收購了上海德天置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。德天置業(yè)擁有上海青浦趙巷一個名為  “誠邦別墅”（推廣名為  “圣安德魯斯莊園”）的別墅項目，已被卓越地產(chǎn)以整體收購的方式納入名下。

        一個多月后，卓越置業(yè)在上市招股說明書中透露了上述收購的代價。該項目可售的一二期總建筑面積共54802平方米，以項目上半年的平均售價30545元/平方米計算，預(yù)計收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所投入的資金額。

        中國房地產(chǎn)信息集團昨日向  《每日經(jīng)濟新聞》提供的信息顯示，截至今年2月，該項目4個月的銷售總金額已超過1.74億元。

        記者曾于去年11月造訪過該別墅項目的現(xiàn)場，圣安德魯斯莊園項目當(dāng)時已完全竣工。這意味著卓越置業(yè)在收購?fù)瓿珊髮こ淌┕ゎI(lǐng)域的投入可能并不多。目前，圣安德魯斯莊園尚有11373平方米的建筑面積未銷售，以項目目前33865元/平方米的成交均價計算，項目二期全部售完時，卓越置業(yè)至少可再獲利3.8億。

        除已建成物業(yè)外，圣安德魯斯莊園還有待續(xù)建的一期項目用地。卓越置業(yè)去年10月發(fā)布的招股說明書顯示，一期項目用地的總建筑面積為30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價計算，一期項目最少可取得8.2億元的銷售額。

低價背后的高風(fēng)險

        天下沒有白吃的午餐。卓越置業(yè)以如此低價獲取如此高收益項目背后，是公司可能面臨的巨大風(fēng)險。

        《每日經(jīng)濟新聞》曾在去年率先披露，卓越置業(yè)在招股說明書公布的圣安德魯斯莊園一期面積和青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會公布的不同。

        根據(jù)當(dāng)時的招股說明書，“一期總建筑面積30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會的批復(fù)，所述的建筑面積是  “一期開發(fā)商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

        招股說明書還披露，“由于發(fā)展項目在未經(jīng)土地管理機構(gòu)同意情況下停工超過兩年，根據(jù)土地出讓合同，我們的土地使用權(quán)或被沒收歸政府所有。”

        此外，項目還受到經(jīng)濟糾紛案件的拖累。項目公司上海德天置業(yè)有限公司因為違反與上海策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2006年11月簽訂的協(xié)議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經(jīng)進入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個住宅單位共3801平方米已被申請財產(chǎn)保全。

        事實上，“爛尾樓”項目多數(shù)都存在著一定的風(fēng)險。SOHO中國去年8月收購東海廣場不久，也有媒體稱，東海廣場在轉(zhuǎn)讓給SOHO中國前曾進行過多次交易，漏交各種稅費約6億元。

        中原地產(chǎn)分析師季峰說，各種不明債務(wù)和需要清算的巨額土地增值稅，正是“爛尾樓”項目的巨大風(fēng)險所在，但這也是項目原業(yè)主愿意低價出售的原因。

北京50棟爛尾樓九成“復(fù)活”三環(huán)內(nèi)成本價過萬

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        和上海的爛尾樓賣斷貨不同，北京目前仍有一小部分爛尾樓可供選擇。不過北京的爛尾樓價格已不再低廉。

        北京市建委公布的爛尾樓信息顯示，2008年整個北京爛尾樓項目有50多個，而媒體近期的報道顯示，已有近9成爛尾樓在最近一輪的地產(chǎn)牛市中“復(fù)活”。雖然市場仍有剩余項目可談，但價格上漲速度越來越快。

整體價格上漲

        “爛尾樓的價格得看它的位置、建筑結(jié)構(gòu)等等，還得大概計算一下改造成本。”北京亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅表示，由于各個爛尾樓情況不同，不能只根據(jù)價格來判斷北京市場新轉(zhuǎn)讓的爛尾樓價格是否較之前貴。“但有一點可以肯定的是，北京的爛尾樓價格近期一直處于上升趨勢。”

        北京工體4號的中宇大廈無疑是最能說明爛尾樓價格趨勢。

        2006年2月，工體4號剛剛開始拍賣，周邊有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈剛完成轉(zhuǎn)讓，北京城鄉(xiāng)當(dāng)時的收購總價是1.2億元，折合每平方米約8000元。

        而幾周后轉(zhuǎn)讓的工體4號，拍賣價格達到5.1億元，折合每平方米樓板價達11000元。工體4號地塊去年8月再次被轉(zhuǎn)讓，價格已升至9億元左右。

        北京當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)分析師說，北京爛尾樓的價格走勢和周邊的土地價格趨同。

        北京中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2010年一季度土地出讓總成交額為486億，比2009年同期增長2011%；溢價率達120.8％，同比上漲5940%。

收益率高達200%

        而為北京爛尾樓投資者更感興趣的莫過于爛尾樓的投資收益率。

        北京光耀東方去年12月底收購了北京西長安街旁羊坊店路的海天中心，收購總價達20億元，而項目的總建筑面積不過20萬平方米，平均每平方米的收購成本達1萬元。

        從絕對價格上看，海天中心每平方米的收購價格要比SOHO中國收購上海東海廣場的價格低。事實上，它的地理位置并不差，地處二三環(huán)之間的海天廣場，一公里范圍內(nèi)有中央電視臺、多個部委機關(guān)，還有不少大單位的家屬院。

        改名為“光耀東方廣場”的上述海天中心爛尾樓在去年12月26日開盤，僅用一日，559套房源就售罄。由于供不應(yīng)求，開發(fā)商隨后陸續(xù)加推了120套房源，結(jié)果很快又被搶購一空。

        據(jù)代理商北京亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅介紹，海天中心的銷售價格大概在2.8萬元/平方米，由于這個位置不會再有住宅供應(yīng)，房價還有可能繼續(xù)上漲。

        這樣的熱銷現(xiàn)象也出現(xiàn)在北京其他的爛尾樓。

        “爛尾”7年的霞光里15號，在續(xù)建成中冶霄云中心后于2009年11月開盤，寫字樓平均售價達28000元/平方米，開盤首日成交額超過4億元，在七周內(nèi)幾近售罄。

        因為假按揭而導(dǎo)致爛尾的森豪國際在被盤活成朝陽首府后，在去年12月中旬開盤，287套房源價格雖然每平方米高達3萬~4萬元不等，仍然有近600客戶爭搶。

        不缺買家的北京爛尾樓，顯然能給收購、包裝的投資商帶來巨額的投資利潤。戴德梁行一份數(shù)據(jù)報告表明，如果處置策略得當(dāng)，在房地產(chǎn)牛市下，企業(yè)收購爛尾樓項目的回報率將高達150%~200%。而海天中心等個別爛尾樓項目，收益率甚至高于報告所說的數(shù)字。

【爛尾樓樣本】

最快上市“爛尾樓”：30天內(nèi)銷售回款8億元

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        相比卓越置業(yè)在上海購買的圣安德魯斯莊園項目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購?fù)瓿傻?2月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場，并以2萬多元一平方米的銷售均價對外銷售，在不到30天的時間里就收回了8億多元的預(yù)售款。該項目也成為北京最快上市銷售的“爛尾樓”。

30天收回8億元

        海天中心位于北京西長安街旁的羊坊店路，規(guī)劃建筑面積達20萬平方米，于上世紀(jì)90年代末開始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營業(yè)，但是由于種種原因，該項目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過預(yù)售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價格完成銷售。S座和N座雖然在2005年也取得了預(yù)售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

        去年12月，來自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價格收購該項目。

        在當(dāng)時，人們并不看好這個“爛尾”了多年的項目。據(jù)高力國際統(tǒng)計，由于經(jīng)濟危機和高市場存量的影響，北京個別商場在過去6個月中出租率一直低于50%，同時一些商家也正在縮減開店規(guī)模。華潤創(chuàng)業(yè)將原來的新開店計劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計劃關(guān)閉在中國內(nèi)地的200家店鋪。

        但讓人沒有想到的是，光耀東方廣場在去年12月26日開盤，一天之內(nèi)559套房源就售罄。在購房人的強烈要求下，開發(fā)商又陸續(xù)加推120套房源也被搶購一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，海天中心的成交價達到23679元/平方米，已銷售面積超過36000平方米，總成交金額超過8億元。

        根據(jù)資料，海天中心的總建筑面積為20萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米。如果不計算前期及接手后的改造費用，按目前的銷售價格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達到總投資的一倍及以上。

“變廢為寶”的生意經(jīng)

        爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節(jié)。

        海天中心被改建后，成為一個包括酒店、公寓、寫字樓和商場的高端城市綜合體。其中12月26日開始銷售的是15層酒店式公寓，戶型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅價格已超過4萬元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬多元的定價顯然具有相當(dāng)?shù)母偁幜Α?br />
        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，從正式談判到簽約用了10天的時間。在簽約完成后的100天內(nèi)，就完成了對項目的形象包裝和出售。

        “我們在收購一個爛尾樓項目前，會有多個運營團隊先期對項目進行研究，有專門的團隊研究項目的商業(yè)運營管理，也有法律團隊研究項目的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等情況。”北京光耀東方投資管理有限公司董事長李貴斌說，在對一個爛尾樓收購前，他們會派出多個團隊，研究爛尾樓的收購價值和市場前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險，并以此評估項目的投資價值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項目僅債權(quán)人就達到70多個，另有38個負(fù)債方，產(chǎn)權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜。

        即便是現(xiàn)在，北京市場的爛尾樓項目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區(qū)的兩個爛尾樓。他表示，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購買力增長是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求。“因為這樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場項目將會越來越多，我們的機會也就越來越多”。



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