每經(jīng)記者  張敏  田文會  發(fā)自北京
房  貸  新  規(guī)

　　首套房：購首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%

        二套房：貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍

        多套房：貸款購買第三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平
        千呼萬喚，房地產(chǎn)調(diào)控終于拋出一顆“重磅炸彈”。

        昨日（4月15日），中國政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，14日召開的國務院常務會議要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

        此外，國務院還就增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設，以及加強市場監(jiān)管等方面提出具體要求。

        接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在高層多次對房地產(chǎn)市場作出表態(tài)后，該政策釋放出一個有力的信號：若市場狀況沒有明顯改觀，不排除出臺更為嚴厲的稅收、信貸等政策的可能。

可采取臨時性限制措施

        在抑制不合理住房需求方面，除了差別化住房信貸政策的表述，國務院還明確表示，地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關稅收政策。

        但在這其中，信貸政策的描述最為詳盡。

        從高層近期的表態(tài)來看，信貸政策的優(yōu)先出臺并不意外。溫家寶總理在14日的國務院常務會議上表示，將實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。前一日，住建部副部長齊驥已作出類似表態(tài)：實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策。

        昨日在接受  《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京某中介機構負責人表示政策的出臺沒有出乎意料。他表示，貨幣政策是現(xiàn)階段對樓市最有效的調(diào)控手段，在自己獲知的政策面消息中，還包括“首套房貸款利率不得低于基準利率0.85倍”，不排除近期內(nèi)出臺的可能。

        值得注意的是，上述國務院新規(guī)對于三套及以上房貸的要求沒有細化，只用了“大幅度提高”這樣比較嚴厲的措辭。興業(yè)銀行人士總行某部門負責人向  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，以往兩套以上的房貸，每增加一套房，首付就提高0.5成。由于二套房首付的門檻已加到5成，再上提的空間可能也縮小了。

        此外，國務院新政在涉及二套房時，也沒有相關“改善性住房”的表述。業(yè)界不免擔心，二套房貸政策的收緊，仍將不可避免地影響到其中的改善性需求。對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，上述政策的原則很明顯，即“強化公平”，相比改善性購房需求，優(yōu)先保證“住有所居”。

銀行已向新規(guī)靠攏

        隨著國務院這一新規(guī)的出臺，此前有關銀監(jiān)會主席劉明康對于二套房貸首付的表述“傳言”，也就此水落石出。

        曾有消息稱，劉明康在“博鰲亞洲論壇”上表示，“我們一定要關注首付。首套房首付30%，第二套房必須達到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點。”盡管銀監(jiān)會隨后予以澄清，但現(xiàn)在看來，這段“傳言”并非沒有依據(jù)。

        上述興業(yè)銀行人士透露，在國務院新政策出來之前，銀行房貸利率實際已經(jīng)上調(diào)。各銀行一套房已經(jīng)很少有7折利率，二套房貸利率也很少在基準利率水平下浮，最少也是8.5折，最高上浮10%。二套房貸利率和一套房貸利率合計估算，差不多已在基準利率線上。

        “二套房利率現(xiàn)在很嚴格，跟銀行成本也有關系?，F(xiàn)在銀行資源緊張，由于有資本充足率、存貸比等要求，包括房貸在內(nèi)的總貸款新增空間不大。”他說。

        陳晟同時提出質(zhì)疑，由于全款購房者的比例越來越大，該政策未必能達到預期的效果。全款購房者幾乎是受信貸政策影響最小的群體，正常市場中的全款購房者約占1/3，如今該比例已接近1/2。

        來自我愛我家的分析報告也支持陳晟的這一觀點。數(shù)據(jù)顯示，目前北京市場中的首次置業(yè)需求約占35%，65%的購房者選擇購買二套或多套住房，其中近半數(shù)全款支付。

具體政策或“接踵而出”

        國務院常務會議還從增加供給、加強監(jiān)管等方面提出要求。

        會議重申了“70%”保障性住房用地的供應占比要求，再次強調(diào)房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應，并依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地。在土地出讓環(huán)節(jié)，會議提出要探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。

        對于開發(fā)商囤地、捂盤等擾亂市場供給的行為，會議要求要限制這些企業(yè)新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

        另外，在要求大力發(fā)展公共租賃住房的同時，會議還提出了具體的建設目標，即確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務。

        “這一系列政策出臺，更多是一個信號。”陳晟認為，視該政策的實施效果，未來中央還有更多的牌可打。如果市場狀況仍沒有明顯改觀，與之配套的稅收政策可能隨后出臺，即在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征收稅費。



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