每經(jīng)記者  吳文坤

        調(diào)控房?jī)r(jià)的“達(dá)摩克利斯之劍”已經(jīng)落下。針對(duì)新一輪瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，政府亮出了組合拳。4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(“新國(guó)十條”)出臺(tái)，被業(yè)界譽(yù)為房改以來(lái)涉及面最廣、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次調(diào)控。調(diào)控的組合拳，能否精準(zhǔn)打擊投資和投機(jī)需求，迫降“高燒”房?jī)r(jià)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京實(shí)地調(diào)查，獲取了地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴下的“通州樣本”。

        “影響非常明顯，這附近我們的7個(gè)店面上個(gè)星期日只賣出了一套房。”北京市通州區(qū)云景東路一大型地產(chǎn)中介公司的銷售人員韓至剛（匿名）昨日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》談起了這兩天慘淡的銷售業(yè)績(jī)。

        此時(shí)正值周一的下午兩點(diǎn)半，以前的這個(gè)時(shí)間看房都忙不過(guò)來(lái)的韓至剛，坐在辦公桌前不時(shí)上網(wǎng)聊著天，百無(wú)聊賴。

        不只是韓至剛，也不只是二手房，昨日包括新盤在內(nèi)的通州樓市普遍“冷清”。繼15日二套首付提高至50%后僅一天，近日國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知再次震動(dòng)北京樓市，通州區(qū)域也由3月份以來(lái)的領(lǐng)漲變領(lǐng)跌，樓市立刻陷入冰點(diǎn)。

50%房主表示愿意降價(jià)

        在3月份的北京，通州的二手房市場(chǎng)無(wú)疑最為火爆。熒燦地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李娜昨日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，三月北京通州二手房均價(jià)已經(jīng)從月初的1.45萬(wàn)元漲到目前的1.6萬(wàn)元，全月漲幅達(dá)到10.3%，而北京市平均二手房?jī)r(jià)格漲幅是5%，通州則成為年內(nèi)價(jià)格上漲最為迅猛的區(qū)域。

        梨園的二手房是春節(jié)過(guò)后至3月份這段時(shí)間漲得最快的。“通州梨園云景東里京城廣廈不動(dòng)產(chǎn)的一位劉姓銷售人員表示，受新政的影響，最近兩天的二手房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，80～90平方米的戶型調(diào)價(jià)在10萬(wàn)～15萬(wàn)元左右。據(jù)韓至剛介紹，新政出來(lái)當(dāng)天，就立馬有兩個(gè)客戶調(diào)整了價(jià)格，其中一個(gè)93平方米左右的房子，由210萬(wàn)元調(diào)整為180萬(wàn)元，直降了30萬(wàn)元！

        北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部抽樣調(diào)查顯示，80%的通州房主表示不再漲價(jià)，更是有50%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià)。

        “通州部分樓盤比較2008年最低谷時(shí)，漲幅300%以上，泡沫化比較嚴(yán)重且炒作因素比較明顯。”中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，通州樓市在今年以來(lái)呈現(xiàn)非理性上漲態(tài)勢(shì)，盡管有通州新政規(guī)劃為依托，但是已透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲空間，所以此番新政一出，通州樓市價(jià)格變動(dòng)也是必然。

        北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉則預(yù)測(cè)，目前該通州區(qū)整體房源均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，短期內(nèi)通州的二手房?jī)r(jià)格有望下跌超過(guò)25%。

二手房成交量接近零

        由于此次新政針對(duì)的是對(duì)投機(jī)和投資需求，因此擁有多套房源的投機(jī)客有點(diǎn)坐不住了?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在通州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一次性拋出多套房源的投資客不在少數(shù)。京城廣廈不動(dòng)產(chǎn)今天更新的房源資料顯示，一個(gè)投資客一次性拋出了三套站前巴黎的房產(chǎn)，均為31平方米的精裝商住兩用房。

        上述劉姓銷售人員向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹，該客戶曾經(jīng)最高以70萬(wàn)元掛牌過(guò)。由于感受到了新政的壓力，也急需用錢，此次拋售的價(jià)格為48萬(wàn)元，“那一套也僅賺了8萬(wàn)元左右”。

        “上個(gè)月的這時(shí)候是十個(gè)客戶搶一套房子，現(xiàn)在則是一個(gè)買家看十套房子。”通州地區(qū)某地產(chǎn)中介人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》這樣形容最近幾天的通州樓市。盡管價(jià)格下跌，且房源充足，但李娜表示，客戶明顯開(kāi)始觀望。

        調(diào)查顯示，從14日～19日，通州市場(chǎng)新增房源明顯增加60%，而在這期間通州二手房總成交量?jī)H為80套，相比之前下跌了九成，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部更是以“二手房成交量接近零”來(lái)形容。下午3點(diǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見(jiàn)到云景東路的十幾家地產(chǎn)公司都“門口羅雀”，通州的二手房購(gòu)房老客戶9成表示暫時(shí)觀望。

        韓至剛就透露，他們公司在云景東路周邊有7個(gè)店面，上個(gè)星期日僅共賣出一套房，而以前同時(shí)期成交量約在10套左右。“即使成交的這一套，還是在我們努力讓客戶降了15萬(wàn)元才成交的。”韓至剛苦笑著說(shuō)，現(xiàn)在他們銷售人員做的最多的事情就是給客戶打電話，盡量讓他們降價(jià)。其實(shí)，不只是二手房，通州的新盤市場(chǎng)也遇冷明顯。

        記者昨日就曾到京貿(mào)國(guó)際城以買房者身份進(jìn)行調(diào)查，相比于上星期座無(wú)虛席的火爆場(chǎng)面相比，昨日下午4時(shí)左右也僅約4戶在看房。該樓盤曾于上周將銷售均價(jià)由2.48萬(wàn)元/平方米上調(diào)至2.68萬(wàn)元/平方米，不過(guò)，銷售人員表示不會(huì)受新政影響下調(diào)房?jī)r(jià)。

        像京貿(mào)國(guó)際城這樣堅(jiān)持不降價(jià)的也不在少數(shù)，不過(guò)張大偉認(rèn)為，降價(jià)是趨勢(shì)，現(xiàn)在不動(dòng)主要是開(kāi)發(fā)商也在觀望市場(chǎng)趨勢(shì)。其次部分項(xiàng)目也因?yàn)閮r(jià)格上漲過(guò)快之前銷售比較好怕引起價(jià)格下降導(dǎo)致大量退房及糾紛，這一現(xiàn)象在2008年市場(chǎng)非常多。

        不過(guò)，已經(jīng)有部分樓盤已經(jīng)降價(jià)甚至轉(zhuǎn)變銷售策略，日前有媒體就報(bào)道，K2清水灣、K2海棠灣兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)最多可下降3000元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日還了解到，通州一個(gè)高檔樓盤最新一期售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，銷售人員透露由于新政出臺(tái)，他們可以給9.5折優(yōu)惠，而且，本打算下半年推出新的一期，也將被推遲至年后。

中介加重租賃業(yè)務(wù)

        新政出臺(tái)后，眾多地產(chǎn)中介公司開(kāi)始轉(zhuǎn)向了租賃業(yè)務(wù)。上述劉姓銷售人員透露，早上剛剛更新了門外的告示牌，“以前我們都不寫(xiě)租賃信息的，現(xiàn)在也沒(méi)辦法了。”

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)在告示牌上大部分都是租賃信息，其中一83平方米的中裝三居室，月租金為2000元，而此前記者所了解的信息是，該區(qū)域的月租約為1800元左右。劉姓人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》確認(rèn)，最近幾日的房租整體確有上漲，平均漲幅約100～300元不等，“房主要求的，我們也沒(méi)辦法。”

        徐東華認(rèn)為，新政出臺(tái)后租金上漲是必然，客戶將會(huì)有一部分由買房住轉(zhuǎn)向租房住，而且很多房主見(jiàn)樓市下跌，也會(huì)暫時(shí)由售轉(zhuǎn)租。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日就偶遇了一位陳姓女士，她本打算將一套120平方米的三居出售，但在韓至剛告知她現(xiàn)在新政剛出時(shí)，她立馬改變了想法，轉(zhuǎn)而咨詢起房屋租賃情況。韓至剛介紹，最近一段時(shí)間以來(lái)，受通州軌道交通便利的影響，梨園周邊的租金價(jià)格普遍上漲，外加這次新政出臺(tái)所帶來(lái)的效果，租金平均漲幅在10%左右。由于前一段時(shí)間的樓市買賣火爆，通過(guò)賺取傭金，經(jīng)紀(jì)人的月薪是以萬(wàn)計(jì)，而一套房子出租帶來(lái)的也只是幾百塊而已，因此租賃業(yè)務(wù)曾一度被中介弱化。徐東華認(rèn)為，新政出臺(tái)后，中介要謀求過(guò)冬，也必須更多招攬租賃客戶源。

抄底心態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)

        在此次降價(jià)潮中也可以看出，市場(chǎng)的投資心理仍然存在。上述一次性拋售三套31平方米小戶型的投資客在目前的市場(chǎng)是特例。

        “90平方米以上的大戶型降價(jià)明顯。”周邊華夏地產(chǎn)一置業(yè)顧問(wèn)就對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，現(xiàn)在梨園周邊好的居住用小戶型均價(jià)都在2萬(wàn)元左右，業(yè)主們目前并沒(méi)有降價(jià)意愿。

        他認(rèn)為，新政影響的更多是貸款買房的那些投資客，大戶型占用資金大，因此需求肯定會(huì)下來(lái)，但小戶型依然屬于最吃香的行列，“100萬(wàn)元左右的全款，投資客一般都拿得出了，此外，買第一套房的人首選也會(huì)是小戶型。”

        徐東華認(rèn)為，此番調(diào)控讓通州樓市回歸理性絕對(duì)是利大于弊，但是長(zhǎng)期來(lái)看，通州有望成為北京東部地區(qū)次中心新城，未來(lái)的價(jià)格將逐步恢復(fù)到理性上漲，尤其是在CBD東擴(kuò)落地以及通州“睡城”改觀之后，后續(xù)發(fā)展形勢(shì)應(yīng)該還是不錯(cuò)的。也正是由于對(duì)未來(lái)前景抱有希望，新政剛出，有些投資客就蠢蠢欲動(dòng)。“這幾天來(lái)看房的，也有一些投資客。”

        云景東里某中介公司的對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，這些人是考察市場(chǎng)來(lái)的，都抱著抄底的心態(tài)。記者在調(diào)查了解過(guò)程中，甚至有銷售人員極力推薦現(xiàn)在是抄底的好時(shí)機(jī)。“政策也就半個(gè)月的效果，降一降肯定會(huì)漲上去的。”很多人都這樣表示，不過(guò)，什么時(shí)候會(huì)是底，誰(shuí)都沒(méi)有把握。

        張大偉也表示，盡管此次政策力度很大，但現(xiàn)在蠢蠢欲動(dòng)的投資客不在少數(shù)，他認(rèn)為，這是因?yàn)榇蠹乙廊怀两?ldquo;價(jià)格肯定中長(zhǎng)期都上漲”的判斷之中。



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