每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

　　  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，劍指當(dāng)前開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象等諸多“潛規(guī)則”，要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

        這是在14號(hào)國四條、17號(hào)國十條后，繼15日國土資源部以后第二個(gè)部委詳細(xì)出臺(tái)有關(guān)樓市新政策的具體措施。但是，分析人士認(rèn)為，商品房預(yù)售制新政能否順利推進(jìn)，關(guān)鍵要看地方政府和開發(fā)商執(zhí)行是否到位。

        國十條甫一實(shí)施，國務(wù)院相關(guān)部委隨即出手。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）強(qiáng)調(diào)，今后未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得收取定金。

        《通知》還對(duì)商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的炒房賣號(hào)、“陰陽合同”、虛假信息等違規(guī)行為進(jìn)行明確，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制。

        這是近一周來，高層第四次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出表態(tài)。業(yè)內(nèi)人士表示，如今預(yù)售制度已偏離了初衷，成為部分開發(fā)商制造市場亂象、哄抬房價(jià)的工具。但即便新政得以嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)改善市場供求關(guān)系的作用也十分有限。

要求定金納入監(jiān)管賬戶

        “按每個(gè)人收取5萬元的定金來計(jì)算，如果有500人進(jìn)行認(rèn)購，就能收取定金2500萬元，相當(dāng)于還沒開盤就賣了十幾套房子?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)銷售人員向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

        “定金”是《通知》中最引人關(guān)注的部分。按照《通知》規(guī)定，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

        據(jù)了解，北京的多數(shù)項(xiàng)目都存在開盤前收取定金的現(xiàn)象，金額從每人2萬、5萬到10萬不等。在去年銷售火爆階段，某知名項(xiàng)目的定金最高甚至收到30萬元。上述人士還表示，如果是大體量的項(xiàng)目，開盤前收取的定金可能達(dá)到上億元。中原地產(chǎn)三級(jí)市場部研究員張大偉向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，定金對(duì)開發(fā)商的重要性毋庸置疑，但多數(shù)項(xiàng)目在拿到預(yù)售許可證之前就開始預(yù)售。按照規(guī)定，只有取得預(yù)售許可證后，才能夠進(jìn)行排號(hào)、認(rèn)購等行為。

        同時(shí)，并不是所有開發(fā)商都將定金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。上述人士表示，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金審核不夠嚴(yán)格，這部分資金多用在項(xiàng)目銷售階段。

        按照  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！锻ㄖ芬矊?duì)此進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保用于項(xiàng)目工程建設(shè)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，對(duì)定金的規(guī)定是《通知》中為數(shù)不多的亮點(diǎn)，但具體效果仍將取決于執(zhí)行情況。

預(yù)售最低規(guī)模不小于“棟”

        《通知》還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)，一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。此前，北京的規(guī)定為3日。

        《通知》還要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。同時(shí)，預(yù)售方案需要包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況等。

        但除此之外，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為《通知》并無太多新意，因?yàn)槠渲械膬?nèi)容在此前出臺(tái)的  《城市商品房預(yù)售管理辦法》中已有規(guī)定。商品房預(yù)售制度于1994年建立，2004年我國出臺(tái)了  《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

        張大偉表示，現(xiàn)行預(yù)售制度已成為部分開發(fā)商制造假象、哄抬房價(jià)的工具。他表示，部分開發(fā)商在排號(hào)時(shí)制造虛假號(hào)碼，造成搶購的假象，并根據(jù)排號(hào)人數(shù)來確定開盤價(jià)格，這也促進(jìn)了2009年來的房價(jià)飛漲。

        來自北京中原三級(jí)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，北京目前有95%的樓盤存在開盤前排號(hào)認(rèn)購的現(xiàn)象。在近期成為熱點(diǎn)的通州區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)提前3個(gè)多月排號(hào)的現(xiàn)象。

        對(duì)此，《通知》還明確，炒賣房號(hào)、“陰陽合同”、發(fā)布虛假信息，采取內(nèi)部認(rèn)購、雇人排隊(duì)手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等，均屬違禁行為。

能否執(zhí)行到位仍存疑問

        針對(duì)本次新政的效果，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不像對(duì)“國10條”一樣樂觀。楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，《通知》的具體效果將更多取決于執(zhí)行環(huán)節(jié)。

        事實(shí)上，預(yù)售制度之所以一度成為眾矢之的，開發(fā)商執(zhí)行不力和地方政府的監(jiān)管缺位，成為重要原因。今年“兩會(huì)”前夕，廣西南寧市甚至傳出取消預(yù)售制度的聲音。

        對(duì)此，《通知》規(guī)定，對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開銷售，或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開銷售，以及故意采取畸高價(jià)格銷售、通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。同時(shí)，今后要將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，將信用檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。

        《通知》還要求，各地要在近期對(duì)所有在建商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理和整治，對(duì)尚未開盤的商品住房項(xiàng)目，要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售。同時(shí)，各地要將清理結(jié)果于今年6月底前上報(bào)住建部。

        根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管政策的嚴(yán)格力度遠(yuǎn)超以前，但能否真正執(zhí)行到位，目前仍存疑問。同時(shí)，即便《通知》能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于改善市場供求關(guān)系的作用仍然十分有限。

        楊紅旭表示，目前處于在建和在售階段的房屋數(shù)量并不多，即使將這部分房屋納入市場供應(yīng)，增加的供應(yīng)量仍十分有限。他認(rèn)為，要緩解市場供需緊張的局面，根本在于促進(jìn)存量土地的開發(fā)。

        值得注意的是，在新政連續(xù)出臺(tái)的時(shí)刻，不少開發(fā)商已經(jīng)推遲了開盤進(jìn)度。來自搜房網(wǎng)新盤監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日，北京原計(jì)劃在4月開盤的42個(gè)項(xiàng)目中，僅有10個(gè)項(xiàng)目如期開盤，其中8個(gè)位于郊區(qū)縣。

        北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開發(fā)商正在采取推遲拿證等手段，來應(yīng)對(duì)近期一系列新政的影響，目前開發(fā)商已形成整體觀望的氣氛。



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