每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        “通脹是一定的（趨勢），現(xiàn)在被擠出房地產(chǎn)市場后，錢投向何處才能保值？”部分房地產(chǎn)投資者開始顯得有些迷茫了。

        一向堅挺的樓市在本輪嚴(yán)厲的政策調(diào)控中，沉寂了下來，買賣雙方再次陷入觀望僵局。與此前各路資金競相“輸血”樓市不同，在北京、深圳等投資性強(qiáng)的地方，投資客開始大量拋售手頭房源，那么在通脹預(yù)期下，本輪從樓市中逃出的大量恐慌性資金將流向何處？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查了部分中介和房產(chǎn)持有者，有人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)可能會出現(xiàn)新的機(jī)會。

投資資金出逃高端住宅

        樓市冰火兩重天。3月份樓市的成交量翻倍上漲，而一過4月中旬，各地卻驟然出現(xiàn)了恐慌性拋盤。

        4月18號，深圳市場上，在某中介地產(chǎn)公司的網(wǎng)站上，一名投資客一次性掛出數(shù)百套房源出售。盡管此后有消息稱并不是一性拋售680套房源，其實該投資客早在今年2月份開始，就已陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)行套現(xiàn)了。

        無獨有偶，在北京，一位江浙炒房客一次性出售20多套房源，總價逾1億元，折合單價為4萬元/平方米。

        有業(yè)內(nèi)人士指出，目前掛牌拋售的房源主要集中于高端項目。不僅是深圳、北京，在廣州市場上，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少位于珠江新城等商業(yè)CBD區(qū)域的投資型公寓住宅樓也陸續(xù)被掛牌出售。

        據(jù)該區(qū)域的中介黎先生介紹，去年下半年，由于珠江新城房源不多，可謂是一房難求，適合投資的優(yōu)秀物業(yè)“有錢也不一定買得到”。

        對此，萬聯(lián)證券研發(fā)中心副總經(jīng)理黃鵬表示，受政策調(diào)控影響，肯定會有部分資金從樓市中撤出。

商業(yè)地產(chǎn)提前預(yù)熱

        據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖然經(jīng)歷了春節(jié)長假，2010年1月至2月，廣州市寫字樓成交面積仍達(dá)11.68萬平方米，同比增長183%。今年一季度，友邦保險在天河區(qū)城建大廈租用1800

        平方米；普

        華永道在天河區(qū)高德置地廣場租用9000平方米?；钴S的需求令寫字樓售價也呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。

        戴德梁行寫字樓價格指數(shù)顯示，今年一季度廣州甲級寫字樓售價環(huán)比上漲3%，甲級寫字樓的吸納量  （銷售和出租的數(shù)量之和）約50000平方米，環(huán)比增長3200平方米。值得關(guān)注的是，該季度雖然有新增供應(yīng)，但旺盛的需求令廣州市甲級寫字樓的整體空置率僅環(huán)比上升了0.4個百分點至11.63%。

        “在市場出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期的情況下，住宅價格高企不下的現(xiàn)狀令一部分投資資金繼續(xù)投向?qū)懽謽鞘袌??！贝鞯铝盒醒芯款檰柌慷吕钁c文表示。

        有業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前市場上，有跡象顯示部分住宅投資人士開始將資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項目?！澳壳皬V州珠江新城區(qū)域?qū)懽謽秦浟可伲瑤缀醵际侵蛔獠皇??！敝倭柯?lián)行投資部劉裕通說。據(jù)悉，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，租賃需求的持續(xù)活躍帶動甲級寫字樓的租金上調(diào)了1.2%，達(dá)到117.3元/平方米·月。受保利中心以較高租金入市的影響，珠江新城商務(wù)中心區(qū)的平均租金環(huán)比增長了3.5%，為130.2元/平方米·月。

        隨著寫字樓市場的走強(qiáng)，近期，保利地產(chǎn)今年在廣州市區(qū)的重點項目——位于廣州老區(qū)的中環(huán)國際公寓也順勢推出。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域投資回報趨穩(wěn)，公寓出租率達(dá)90％以上，月租金預(yù)計可達(dá)4000~5000元。

商業(yè)地產(chǎn)新炒作機(jī)會？

        面對震蕩中的住宅市場，大量退出的資金該何去何從呢？

        有人士指出，目前中國住宅市場受政策的影響較大，反而商用物業(yè)受政策影響較小，商用物業(yè)受到的影響更多來自周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境。若投資商用物業(yè)，則可以規(guī)避一定的風(fēng)險。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員葉檀也表示，房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是住宅地產(chǎn)的投資需求，如果政府能夠在實體經(jīng)濟(jì)和稅收方面給予優(yōu)惠政策，那么中國久受束縛的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)就會應(yīng)勢而長。

        近期不少地產(chǎn)商也先后表示看重商業(yè)地產(chǎn)，萬科、保麗龍等公司，紛紛提出加大在商業(yè)地產(chǎn)上的投資。保利地產(chǎn)表示，在未來3年內(nèi)，公司持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，從而成為整個企業(yè)全新的利潤增長點。據(jù)悉，該集團(tuán)目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，總市場價值超過150億元，未來年租金可超10億元。

        然而，風(fēng)險無處不在，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。“政策對整個行業(yè)都會有極大的影響，一榮俱榮，一損俱損”，廣州德冠投資有限公司總經(jīng)理莫嶸表示，目前公司對于住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)項目的操作手法就是“放緩”，他表示，原則上現(xiàn)在投資都要謹(jǐn)慎，主要是大家心理預(yù)期都會受到影響。

        此外，劉裕通認(rèn)為，一般來講，寫字樓的投資金額大，持有的成本以及管理上的成本都很高，對于散戶來說，一年的管理費用都將是一筆可觀的金額。而現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的寫字樓傾向整體出租，對于散戶而言壓力或較大。

        “外來基金一直都在關(guān)注廣州市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,但在住宅市場的投入更多一些?！眲⒃ＭㄕJ(rèn)為，由于外來基金主要看中的就是收益，投資住宅市場收益高且快。而目前廣州值得投資的珠江新城區(qū)域，大部分物業(yè)屬于只租不售，由于未來預(yù)期不明，廣州寫字樓等商鋪壓力較大。

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炒房客：樓市牛熊轉(zhuǎn)換是個好機(jī)會

每經(jīng)實習(xí)記者  胡巖  發(fā)自北京

        “我從2006年進(jìn)入房地產(chǎn)市場，對市場波動已經(jīng)習(xí)以為常了。不論外部經(jīng)濟(jì)如何變化，我一直信奉‘認(rèn)真地看，大膽地做’這條原則?！毕驏|（化名）對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

        在這位資歷尚不算深的炒房者看來，樓市牛熊轉(zhuǎn)換時刻對任何人來說都是一個好機(jī)會?！霸谂Ｐ苻D(zhuǎn)換前大部分人都在觀望，在牛熊轉(zhuǎn)換中，很多人扛不下去就急于套現(xiàn)。當(dāng)資金鏈趨緊，逼迫越來越多的人把手頭房產(chǎn)賤賣的時候，誰手里有流動性，誰就有能力接手?！边@就是向東所說的牛熊轉(zhuǎn)換中最有價值的機(jī)會?；趯Ξ?dāng)前房價的判斷，向東和很多房產(chǎn)炒家的做法是，利用當(dāng)前市場猶豫時刻快速收回一批現(xiàn)金，然后將這筆資金再轉(zhuǎn)向一種估值低、抗跌性強(qiáng)，且政策支持的投資品。問題是，在當(dāng)下，這樣的投資品種有哪些？

        “我的資金量小，不敢做拆借，規(guī)避風(fēng)險還是第一位的，會去做一些分散投資，比如可能會去尋找一些低估值物業(yè)，或者投向股市，甚至國債和和黃金?！毕驏|告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

        記者發(fā)現(xiàn)，自去年底政策收緊起，便不斷有機(jī)構(gòu)和投資者發(fā)出看好二三線城市的聲音。

        向東告訴記者，北京、上海已屬“高價股”，這些區(qū)域的房價已處高位，是政策調(diào)控的焦點所在。而一些二三線城市既是政策“洼地”，又是價值“洼地”，有不錯的機(jī)會。

        此外，受房控新政影響，近日金融和地產(chǎn)等大盤權(quán)重板塊都在下挫。在當(dāng)前股市震蕩期，房地產(chǎn)流出的資金會不會馬上轉(zhuǎn)入股市？

        “短線炒房者所抽離的資金有限，也不一定會轉(zhuǎn)移到股市上，畢竟兩者并不是非此即彼的關(guān)系，各自的門檻和要求不盡相同，關(guān)鍵還得看偏好和所擅長的是什么。”向東說。

        長江證券分析師白松對記者表示，從樓市里出來的資金會有一部分轉(zhuǎn)向股市，原因在于國內(nèi)目前能夠容納巨大資金的投資場所不外乎股市和樓市，因此股市和樓市存在“資金蹺蹺板”效應(yīng)，樓市不好進(jìn)股市，股市不好回樓市。當(dāng)前樓市行情并不算好，因此一旦有大資金流向股市，無疑是對當(dāng)前股市的一個極大利好。

        但問題是，從樓市流出的資金量會不會過于巨大，以致股市難以消化，甚至釀成泡沫泛濫的風(fēng)險？

        白松認(rèn)為，在短期內(nèi)，地產(chǎn)政策不會立竿見影，投資者不會快速從樓市撤出。資金的配置也要根據(jù)回報和風(fēng)險而定，以A股當(dāng)前的估值，資金迅速倒向股市的可能性不大。



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