每經(jīng)實(shí)習(xí)記者  胡巖  發(fā)自北京

        從2008年10月開(kāi)始，為了讓深陷危機(jī)之苦的房地產(chǎn)走出低谷，政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情重啟。2009年，在9.59萬(wàn)億天量信貸資金的配合下，大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，此輪牛市至今未見(jiàn)終止跡象。

        然而，目前國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的諸多新政震動(dòng)了樓市，隨之而來(lái)的將是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。這是否會(huì)導(dǎo)致沉浸在地產(chǎn)行業(yè)的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？流出樓市的錢(qián)是否會(huì)流向股市？在油價(jià)高漲，通脹急升，股市震蕩的時(shí)期，是否只有黃金才是投資者的“避風(fēng)港”？

流出樓市資金或超3000億

        房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫引起輿情沸騰，并已逐漸威脅刺激政策的“軟著陸”。政府自去年底開(kāi)始密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，而4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求二套住房首付比例提升至5成為此中之最，這將扣緊房地產(chǎn)業(yè)的“命門(mén)”——信貸。

        投資性購(gòu)房本質(zhì)上是杠桿式的交易行為，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，隨后的連鎖效應(yīng)會(huì)將資金鏈條迅速收緊。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，新政以來(lái)，京城新建住宅交易量持續(xù)走低后在低位徘徊，15日交易量為483套，隨后日漸走低，截至20日已回落至291套，持續(xù)在300以下的低位徘徊。

        在新的房貸政策執(zhí)行之后，二季度新增房貸將出現(xiàn)較大幅度的回落已無(wú)疑問(wèn)，人們關(guān)心的是，這是否將導(dǎo)致沉浸在地產(chǎn)行業(yè)的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？

        業(yè)內(nèi)人士分析，具體進(jìn)入房地產(chǎn)的投資投機(jī)資金無(wú)法準(zhǔn)確調(diào)查或者測(cè)算，僅能從機(jī)構(gòu)或者監(jiān)管部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)。

        根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，去年新增個(gè)人消費(fèi)性住房貸款1.4萬(wàn)億元，個(gè)人消費(fèi)性住房貸款去年底的余額比上年同期增長(zhǎng)47.9%，增速同比升37.4%。今年一季度，新增個(gè)人購(gòu)房貸款5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4%，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)江證券分析師白松以首付比例平均30%~40%計(jì)，2009年至2010年一季度，估算貸款買(mǎi)房的個(gè)人自有資金大概為7200億~9600億。

        白松對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，北京和上海等一線城市的實(shí)際投資性購(gòu)房比例不會(huì)低于30%。這樣看來(lái)，非自住性資金平均應(yīng)該為2800億。

        上述估計(jì)并未包括非按揭貸款買(mǎi)房的情況。對(duì)此，一位券商分析師的估算更為大膽。他認(rèn)為，目前商品房銷(xiāo)售額中至少有1/3為投資客所貢獻(xiàn)，自住性和改善性需求各占1/3。2009年，商品房銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億元，今年一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為7977億元，依此標(biāo)準(zhǔn)，投資房產(chǎn)的資金應(yīng)在1.73萬(wàn)億，去掉其中的銀行信貸資金，非自住性資金大概為4800億。

        不過(guò)，多位分析師向每經(jīng)記者表示，可準(zhǔn)確估算資金注定只是冰山一角。從房地產(chǎn)騰挪出來(lái)的資金包括很多處于地下和灰色狀態(tài)的民間資金以及國(guó)際熱錢(qián)，它們直待有相對(duì)明確的政策信號(hào)和投資機(jī)會(huì)才會(huì)浮出水面。

        “恐怕沒(méi)人知道這筆資金的總量是多少，但體量巨大是肯定的。如果房?jī)r(jià)調(diào)控到位，預(yù)計(jì)流出樓市的資金不會(huì)少于3000億。”白松告訴記者。

樓市股市再現(xiàn)“蹺蹺板”？

        經(jīng)歷此波政策調(diào)整后，投資人應(yīng)該明白房地產(chǎn)的暴利時(shí)代暫時(shí)終結(jié)。但資金總是要尋找出路的，在低利率環(huán)境下，流出樓市的錢(qián)是否會(huì)流向股市？

        中金公司周三發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打壓將使得原有活躍在房地產(chǎn)的投機(jī)資金流向其他領(lǐng)域，包括股市，從而間接地緩解股市的資金壓力。

        西南證券分析師劉力勇對(duì)每經(jīng)記者表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)退出的投機(jī)資金，由于本身具備極強(qiáng)的逐利性，必然繼續(xù)尋找投機(jī)方向。從資產(chǎn)配置角度看，目前只有股市才能承接這么龐大的資金量。如果樓市大跌，投資者對(duì)樓市期望降低，會(huì)將資本從樓市中撤出，轉(zhuǎn)而投向股市，使股市上揚(yáng)。反之，如果樓市大漲，投資者將資金轉(zhuǎn)而投向樓市。股市和樓市就像一個(gè)“蹺蹺板”。

        相對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和企業(yè)盈利，2009年的經(jīng)驗(yàn)證明，流動(dòng)性的收緊與股市漲跌呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)。中國(guó)市場(chǎng)向來(lái)是資金推動(dòng)型。流出樓市的錢(qián)是否會(huì)流向股市必然會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，尤其在短期會(huì)造成泡沫的愈加膨脹？

        通貨膨脹的抬頭引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)央行近期加息的擔(dān)憂。劉利勇對(duì)記者表示，通過(guò)給房地產(chǎn)擠泡沫，一方面可以起到緊縮政策相似的效果，另一方面也不會(huì)給股市帶來(lái)“失血”的困擾。“如果樓市流出的資金能有30%涌入股市也會(huì)帶來(lái)不少的變化。其中最大的莫過(guò)于市場(chǎng)資金充足后，一些已經(jīng)炒得很熱的品種會(huì)持續(xù)升溫，這會(huì)帶來(lái)示范效應(yīng)，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入。”

        中金報(bào)告指出，從樓市流出的資金更可能流向投機(jī)性質(zhì)更強(qiáng)的中小盤(pán)以及題材性個(gè)股，如醫(yī)藥、食品飲料等消費(fèi)相關(guān)板塊及成長(zhǎng)確定性強(qiáng)、政策敏感度低的中小盤(pán)股。

黃金迎來(lái)新機(jī)會(huì)？

        在樓市新政攪得市場(chǎng)  “亂花漸欲迷人眼”之時(shí)，許多人想起了“買(mǎi)黃金保值”。

        2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)的救市政策加劇了市場(chǎng)對(duì)美元貶值的預(yù)期，黃金的避險(xiǎn)功能終于開(kāi)始顯現(xiàn)。2008年，在大宗商品、股票、債券的指數(shù)下跌超過(guò)40%的同時(shí)，黃金價(jià)格卻有6%的增長(zhǎng)。

        國(guó)際金價(jià)就此一路狂漲，2009年更如瘋牛一般連續(xù)闖過(guò)了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整數(shù)大關(guān)。從2001年到2009年的短短八年時(shí)間，黃金上漲了4.5倍，折合年復(fù)合收益率大約20.7%。

        在通脹潛在壓力下，黃金是好的避險(xiǎn)工具這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，使黃金成為應(yīng)對(duì)通脹的“安全港”。如果房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，可預(yù)期各地炒房客將紛紛拋售房產(chǎn)，而當(dāng)前股市震蕩不安，是否可以斷定炒房熱錢(qián)流入黃金市場(chǎng)的可能性較大？

        安信證券有色行業(yè)分析師張何劍認(rèn)為，黃金受全球大環(huán)境影響，受?chē)?guó)內(nèi)調(diào)控影響較小，作為理財(cái)工具，可適當(dāng)進(jìn)行配置。在通脹時(shí)代，可以關(guān)注純粹投資性的黃金產(chǎn)品，如非常貼近原料金價(jià)的金條，或者商業(yè)銀行的紙黃金。如果做短期投資，可以選擇黃金期貨。

        在過(guò)去5年里，中國(guó)的黃金需求以年均13%的速度增長(zhǎng)。WGC（世界黃金協(xié)會(huì)）報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)10年中國(guó)對(duì)黃金的需求將在目前基礎(chǔ)上翻番。該機(jī)構(gòu)投資部董事總經(jīng)理MarcusGrubb表示，“以09年底的平均價(jià)格來(lái)計(jì)算，未來(lái)10年中國(guó)黃金年需求量將達(dá)到290億美元。”

        一位銀行理財(cái)師對(duì)記者表示，黃金是一個(gè)穩(wěn)步增值的品種，適合作為一種財(cái)富保值策略，并不是一個(gè)彈性很大的投機(jī)工具。一般建議客戶(hù)配置在10%到20%以?xún)?nèi)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者，可以適當(dāng)加大黃金的投資權(quán)重。

        但對(duì)于黃金期貨，前述分析師認(rèn)為，由于巨大的杠桿效應(yīng)及高風(fēng)險(xiǎn)性，主要適合于有套期保值需求的企業(yè)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)投資者。如果對(duì)市場(chǎng)不了解，盲目入市，風(fēng)險(xiǎn)很大。



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