每經(jīng)實習記者  胡巖  發(fā)自北京

        從2008年10月開始，為了讓深陷危機之苦的房地產(chǎn)走出低谷，政府出臺了一系列鼓勵住房消費的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場行情重啟。2009年，在9.59萬億天量信貸資金的配合下，大量資金流向房地產(chǎn)市場，此輪牛市至今未見終止跡象。

        然而，目前國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的諸多新政震動了樓市，隨之而來的將是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。這是否會導致沉浸在地產(chǎn)行業(yè)的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？流出樓市的錢是否會流向股市？在油價高漲，通脹急升，股市震蕩的時期，是否只有黃金才是投資者的“避風港”？

流出樓市資金或超3000億

        房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫引起輿情沸騰，并已逐漸威脅刺激政策的“軟著陸”。政府自去年底開始密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，而4月14日召開的國務院常務會議要求二套住房首付比例提升至5成為此中之最，這將扣緊房地產(chǎn)業(yè)的“命門”——信貸。

        投資性購房本質(zhì)上是杠桿式的交易行為，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，隨后的連鎖效應會將資金鏈條迅速收緊。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，新政以來，京城新建住宅交易量持續(xù)走低后在低位徘徊，15日交易量為483套，隨后日漸走低，截至20日已回落至291套，持續(xù)在300以下的低位徘徊。

        在新的房貸政策執(zhí)行之后，二季度新增房貸將出現(xiàn)較大幅度的回落已無疑問，人們關心的是，這是否將導致沉浸在地產(chǎn)行業(yè)的逐利資金出逃？有多少資金行將流出樓市？

        業(yè)內(nèi)人士分析，具體進入房地產(chǎn)的投資投機資金無法準確調(diào)查或者測算，僅能從機構或者監(jiān)管部門發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行估計。

        根據(jù)中國人民銀行公布的統(tǒng)計報告，去年新增個人消費性住房貸款1.4萬億元，個人消費性住房貸款去年底的余額比上年同期增長47.9%，增速同比升37.4%。今年一季度，新增個人購房貸款5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。長江證券分析師白松以首付比例平均30%~40%計，2009年至2010年一季度，估算貸款買房的個人自有資金大概為7200億~9600億。

        白松對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，北京和上海等一線城市的實際投資性購房比例不會低于30%。這樣看來，非自住性資金平均應該為2800億。

        上述估計并未包括非按揭貸款買房的情況。對此，一位券商分析師的估算更為大膽。他認為，目前商品房銷售額中至少有1/3為投資客所貢獻，自住性和改善性需求各占1/3。2009年，商品房銷售額4.4萬億元，今年一季度全國商品房銷售額為7977億元，依此標準，投資房產(chǎn)的資金應在1.73萬億，去掉其中的銀行信貸資金，非自住性資金大概為4800億。

        不過，多位分析師向每經(jīng)記者表示，可準確估算資金注定只是冰山一角。從房地產(chǎn)騰挪出來的資金包括很多處于地下和灰色狀態(tài)的民間資金以及國際熱錢，它們直待有相對明確的政策信號和投資機會才會浮出水面。

        “恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少，但體量巨大是肯定的。如果房價調(diào)控到位，預計流出樓市的資金不會少于3000億。”白松告訴記者。

樓市股市再現(xiàn)“蹺蹺板”？

        經(jīng)歷此波政策調(diào)整后，投資人應該明白房地產(chǎn)的暴利時代暫時終結。但資金總是要尋找出路的，在低利率環(huán)境下，流出樓市的錢是否會流向股市？

        中金公司周三發(fā)布報告認為，政府對房地產(chǎn)投機的打壓將使得原有活躍在房地產(chǎn)的投機資金流向其他領域，包括股市，從而間接地緩解股市的資金壓力。

        西南證券分析師劉力勇對每經(jīng)記者表示，從房地產(chǎn)市場退出的投機資金，由于本身具備極強的逐利性，必然繼續(xù)尋找投機方向。從資產(chǎn)配置角度看，目前只有股市才能承接這么龐大的資金量。如果樓市大跌，投資者對樓市期望降低，會將資本從樓市中撤出，轉而投向股市，使股市上揚。反之，如果樓市大漲，投資者將資金轉而投向樓市。股市和樓市就像一個“蹺蹺板”。

        相對于經(jīng)濟復蘇和企業(yè)盈利，2009年的經(jīng)驗證明，流動性的收緊與股市漲跌呈現(xiàn)明顯的正相關。中國市場向來是資金推動型。流出樓市的錢是否會流向股市必然會給市場帶來壓力，尤其在短期會造成泡沫的愈加膨脹？

        通貨膨脹的抬頭引發(fā)了市場對央行近期加息的擔憂。劉利勇對記者表示，通過給房地產(chǎn)擠泡沫，一方面可以起到緊縮政策相似的效果，另一方面也不會給股市帶來“失血”的困擾。“如果樓市流出的資金能有30%涌入股市也會帶來不少的變化。其中最大的莫過于市場資金充足后，一些已經(jīng)炒得很熱的品種會持續(xù)升溫，這會帶來示范效應，引導更多的資金進入。”

        中金報告指出，從樓市流出的資金更可能流向投機性質(zhì)更強的中小盤以及題材性個股，如醫(yī)藥、食品飲料等消費相關板塊及成長確定性強、政策敏感度低的中小盤股。

黃金迎來新機會？

        在樓市新政攪得市場  “亂花漸欲迷人眼”之時，許多人想起了“買黃金保值”。

        2008年美國金融危機爆發(fā)后，美聯(lián)儲的救市政策加劇了市場對美元貶值的預期，黃金的避險功能終于開始顯現(xiàn)。2008年，在大宗商品、股票、債券的指數(shù)下跌超過40%的同時，黃金價格卻有6%的增長。

        國際金價就此一路狂漲，2009年更如瘋牛一般連續(xù)闖過了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整數(shù)大關。從2001年到2009年的短短八年時間，黃金上漲了4.5倍，折合年復合收益率大約20.7%。

        在通脹潛在壓力下，黃金是好的避險工具這一傳統(tǒng)優(yōu)勢，使黃金成為應對通脹的“安全港”。如果房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，可預期各地炒房客將紛紛拋售房產(chǎn)，而當前股市震蕩不安，是否可以斷定炒房熱錢流入黃金市場的可能性較大？

        安信證券有色行業(yè)分析師張何劍認為，黃金受全球大環(huán)境影響，受國內(nèi)調(diào)控影響較小，作為理財工具，可適當進行配置。在通脹時代，可以關注純粹投資性的黃金產(chǎn)品，如非常貼近原料金價的金條，或者商業(yè)銀行的紙黃金。如果做短期投資，可以選擇黃金期貨。

        在過去5年里，中國的黃金需求以年均13%的速度增長。WGC（世界黃金協(xié)會）報告顯示，預計未來10年中國對黃金的需求將在目前基礎上翻番。該機構投資部董事總經(jīng)理MarcusGrubb表示，“以09年底的平均價格來計算，未來10年中國黃金年需求量將達到290億美元。”

        一位銀行理財師對記者表示，黃金是一個穩(wěn)步增值的品種，適合作為一種財富保值策略，并不是一個彈性很大的投機工具。一般建議客戶配置在10%到20%以內(nèi)。對于風險厭惡型投資者，可以適當加大黃金的投資權重。

        但對于黃金期貨，前述分析師認為，由于巨大的杠桿效應及高風險性，主要適合于有套期保值需求的企業(yè)和各類專業(yè)投資者。如果對市場不了解，盲目入市，風險很大。



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