每經(jīng)記者  王炯業(yè)

　　投資者應(yīng)該還記得不久之前房地產(chǎn)市場的火熱程度：地王頻出、樓價飛漲，開發(fā)商捂盤、購房者排隊、炒房團(tuán)四處出擊……短短半年多以來，地產(chǎn)板塊指數(shù)上漲超過150%，據(jù)不完全統(tǒng)計，相關(guān)個股漲幅高達(dá)三、四倍。

        然而，誰都沒有料到，地產(chǎn)股的命運在近期開始轉(zhuǎn)變。去年年底國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策要遏制房價上漲，然而火爆的市場并不理會。于是，號稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策終于在今年4月中旬出臺，房地產(chǎn)市場迅速降溫，炒房的開始甩貨，買房的開始觀望，之前房價瘋漲的地區(qū)甚至出現(xiàn)了價格下跌。房地產(chǎn)股票也一度成為帶領(lǐng)大盤下跌的“空軍司令”。

        在暴跌的風(fēng)雨中，此前哄搶房地產(chǎn)公司定向增發(fā)股的機構(gòu)和大佬們浮動損失已經(jīng)是天文數(shù)字。業(yè)內(nèi)對地產(chǎn)股的后市也產(chǎn)生了分歧，甚至有一些機構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)拐點已經(jīng)來臨，也有機構(gòu)認(rèn)為短期內(nèi)雖應(yīng)回避，但更應(yīng)該等待被錯殺的地產(chǎn)股。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過分析各方面資料和數(shù)據(jù)，并采訪多位業(yè)內(nèi)人士，試圖揭開房地產(chǎn)暴跌后的種種迷霧。  

機構(gòu)、大佬搶到了增發(fā)的開頭  沒有料到調(diào)控的結(jié)局

　　　　前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控政策令房地產(chǎn)市場遭遇重創(chuàng)，從而引發(fā)A股中的地產(chǎn)股出現(xiàn)暴跌，然而投資者或許還記得去年二三季度房地產(chǎn)熱火朝天的熱鬧情景，那時候房地產(chǎn)企業(yè)的融資往往受到眾多機構(gòu)投資者和大佬們的“搶奪”。

        當(dāng)時“法人股大王”劉益謙不惜以最高價申報保利地產(chǎn)定向增發(fā)股，一度引發(fā)市場的各種猜測。然而今日回頭來看，一切盡在不言中。

去年地產(chǎn)股融資熱火朝天

        2009年二、三季度，A股市場和房地產(chǎn)市場的雙雙回暖激發(fā)了上市房企再融資的熱情。

        據(jù)WIND統(tǒng)計，2009年共有13家房地產(chǎn)公司完成了定向增發(fā)，共募集資金491.08億元。這13家上市房企的定向增發(fā)全部在去年二、三季度完成，且呈現(xiàn)明顯加速狀態(tài)。去年4月，僅有云南城投完成定向增發(fā)，發(fā)行1.32億股，募資20億元；5月也只有世茂股份完成定向增發(fā)，增發(fā)6.92億股，募資83.41億元；到了6、7月份，完成增發(fā)的房企數(shù)量明顯增多：6月美都控股完成募資9.08億元，鑫茂科技募資2.2億元；7月中南建設(shè)、保利地產(chǎn)和首開股份三家完成定向增發(fā)，募資規(guī)模更為龐大，保利地產(chǎn)募資80億元，首開股份募資47.46億元，中南建設(shè)也獲得37.38億元資金認(rèn)購。到了8月份，金地集團(tuán)順利完成42.36億元定向增發(fā)，9月格力地產(chǎn)和榮盛發(fā)展完成了定向增發(fā)，募資額分別為16.1億元和12億元。

        也正是在去年二、三季度，房地產(chǎn)上市公司股價最瘋狂，房地產(chǎn)指數(shù)不斷上攻，累計漲幅近30%。

機構(gòu)在金地保利上浮虧近20億

        在當(dāng)時地產(chǎn)股持續(xù)上漲的動力下，投資者對于房企的定向增發(fā)持續(xù)升溫。但到了現(xiàn)在，這些機構(gòu)的浮虧已經(jīng)非常驚人。

        據(jù)悉，2009年7月14日保利地產(chǎn)以24.12元的價格定向增發(fā)近80億元，除保利集團(tuán)認(rèn)購15億元以外，其余65億元增發(fā)給其他機構(gòu)或個人，南方和博時兩家基金公司合計動用超過20億元購買8000多萬股，國信證券動用近10億元購買了4000多萬股，百年化妝護(hù)理品動用近7億元購買了2900萬股等，粗略統(tǒng)計，這些機構(gòu)累計動用資金約37億元。

        隨后，金地集團(tuán)以14元的價格定向增發(fā)3.03億股，工銀瑞信基金公司動用4.2億元認(rèn)購3000萬股，平安資產(chǎn)管理公司動用4.2億多元認(rèn)購3000多萬股，中國人保資產(chǎn)管理公司動用4.2億元認(rèn)購3000萬股，新華人壽動用3.92億元認(rèn)購2800萬股等等，這些機構(gòu)總計動用了約37.6億元。

        目前，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)股價已經(jīng)跌破定向增發(fā)價。雖然這些機構(gòu)認(rèn)購定向增發(fā)股的價格與當(dāng)時的市場價格存在一定差距，然而保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)股價的持續(xù)下跌讓這些機構(gòu)浮動虧損越來越大。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計，在保利地產(chǎn)上面，機構(gòu)累計浮動虧損約12億元；在金地集團(tuán)上面，機構(gòu)累計浮動虧損約7億元。

地產(chǎn)大佬浮虧約10億

在保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的定向增發(fā)過程中，尤為引人注目的是，在發(fā)行對象名單上也出現(xiàn)了自然人，其中不乏號稱“法人股大王”的劉益謙和方德基、朱前記等人，這些人動輒上億的資金在市場上也頗受關(guān)注。

        當(dāng)時，在保利地產(chǎn)收到的提交申報價格表中，劉益謙以28.12元申報價高居所列出的43名申購對象之首，而當(dāng)天保利地產(chǎn)收盤價僅為29.65元，其申報價格與當(dāng)天收盤價僅相差1.65元，一度引發(fā)市場熱議。

        最后，在保利地產(chǎn)的定向增發(fā)上，劉益謙一舉以近11億元購得4500萬股，方德基動用近10億元認(rèn)購4200萬股，朱前記動用7億多元認(rèn)購2986萬股，3個自然人合計動用了約28億元資金。在隨后的金地集團(tuán)增發(fā)上，劉益謙又動用4.76億元認(rèn)購3400萬股。

        現(xiàn)在，這些大佬們在保利地產(chǎn)上浮虧約9億元，在金地集團(tuán)上浮虧約1億元。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些機構(gòu)和個人之所以參與地產(chǎn)股定向增發(fā)后出現(xiàn)巨幅虧損，關(guān)鍵在于他們是在股市和地產(chǎn)股的巔峰時期參與增發(fā)，盡管當(dāng)時也有一定的價格空間，但當(dāng)市場出現(xiàn)波動時，這樣的安全邊際對周期性行業(yè)而言，幾乎沒有安全作用。

        有分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些機構(gòu)和大佬們或許是被當(dāng)時房價和地產(chǎn)股的連續(xù)大漲給迷惑了，沒有料到政府隨后為抑制房價過快上漲，推出了一系列的“組合拳”。

暴跌中  尋找被錯殺的地產(chǎn)股

　　　　近期，幾乎所有地產(chǎn)股都創(chuàng)下巨大跌幅。不過,一位市場人士指出，任何一個市場在暴跌中總會有被錯殺的股票。本期《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將從現(xiàn)金流，資產(chǎn)負(fù)債率等各方面指標(biāo)為您尋找出被錯殺的地產(chǎn)股。

        在操作上，中金認(rèn)為，政策風(fēng)險還沒有完全釋放，建議保持謹(jǐn)慎。

地產(chǎn)股資金鏈堪憂

        隨著調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)銷售或面臨一定的壓力，加上再融資繼續(xù)擱淺，房地產(chǎn)的資金鏈越來越堪憂。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前排隊等候再融資的房產(chǎn)上市公司共有43家，合計擬募集資金超過千億元。其中有29家地產(chǎn)公司的預(yù)案公布是在2009年，有14家是在2010年公布的預(yù)案。

        引人注意的是，上述14家房地產(chǎn)公司的股價多數(shù)已跌破了預(yù)案公布的定向增發(fā)價。為應(yīng)對政策變化，不少房企選擇修改再融資方案、縮減募資規(guī)模。資料顯示，今年以來，廣宇集團(tuán)取消使用不超過2億元募集資金用于補充流動資金的項目；世茂股份將20億元的增發(fā)預(yù)案削減至17億元等。

地產(chǎn)股提前反應(yīng)

        大智慧數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)指數(shù)本周以來大幅下跌10%。萬科、金地集團(tuán)下跌近20%，招商地產(chǎn)下跌近30%，二三線地產(chǎn)股跌幅更大。

        分析人士指出，目前地產(chǎn)價格還沒有全線下跌，但地產(chǎn)股應(yīng)該是提前充分反應(yīng)了市場未來半年甚至一年的預(yù)期。某券商分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)控政策對于之前漲幅過大的一線城市影響最大，這些城市房價回調(diào)的壓力肯定會大一些，而一部分二三線城市房價本來就不高，相對下調(diào)空間有限。但現(xiàn)在不管是什么類型的房地產(chǎn)股票普遍下挫，一些資金充裕的二三線區(qū)域龍頭房地產(chǎn)公司也可能被錯殺。

誰可能被錯殺？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過WIND，找出單位資產(chǎn)的貨幣資金排名前三十的地產(chǎn)股，結(jié)合國泰君安的研究報告，篩選出可能被錯殺的地產(chǎn)股，提供給投資者參考。

        國泰君安研究報告指出，二三線城市代表股票具有一些共同特征，比如拿地時間早、地價成本低，項目集中分布于某一經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，甚至已基本實現(xiàn)全國性布局。

        二三線城市代表股包括信達(dá)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、臥龍地產(chǎn)等；區(qū)域代表股是北京城建、金融街、蘇州高新、華發(fā)股份、張江高科等。

        根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)地產(chǎn)股有：榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、冠城大通、北京城建、金融街、蘇州高新、華發(fā)股份、張江高科。上述這些地產(chǎn)股這一波普遍跌幅都在10%至30%，除了有分拆概念的張江高科跌幅較小僅3%外。

        同時，有分析師認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控政策主要是針對住宅類開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)特別是持有型的商業(yè)地產(chǎn)受到的影響將會較小，公司現(xiàn)金流也會相對較好，比如金融街和世茂股份。

        金融街2009年年末持現(xiàn)金131億元，僅次于萬科和保利地產(chǎn)，抗風(fēng)險能力較強。世茂股份2009年末持有資金19億元，資產(chǎn)注入后，已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為租、售和自營相結(jié)合的營業(yè)模式。



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