每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        5月2日，央行宣布再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到17%。這已經(jīng)是存款準(zhǔn)備金率在今年的第三次上調(diào)。市場資金面的趨緊，讓房地產(chǎn)開發(fā)商加快了備糧“過冬”的腳步。

        今年1月以來，恒大地產(chǎn)、碧桂園等開發(fā)商通過發(fā)行高息債券來獲取資金，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商融資的途徑主要是銀行信貸、信托以及發(fā)債等方式，但目前這些渠道都在縮緊，更多公司選擇通過擴(kuò)大銷售來獲取資金，對(duì)于公司而言，這種方式也更為可控?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，廣州已有樓盤價(jià)格開始下調(diào)，降價(jià)2000元~4000元不等。

        “大家預(yù)期未來資金將會(huì)緊張，貸款門檻越來越高，目前對(duì)于房企而言，補(bǔ)充資金最為重要。”一位開發(fā)商內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

房企發(fā)債忙

        今年以來，管理層的一系列舉措讓房地產(chǎn)開發(fā)商嗅到了冬天的味道。

        就在今年1月18日存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)首次上調(diào)后不久，1月22日，恒大地產(chǎn)宣布發(fā)行7.5億美元的5年期優(yōu)先債券，利率高達(dá)13%。在今年4月，恒大地產(chǎn)又向華人置業(yè)以及劉鑾雄發(fā)行了6億美元的額外優(yōu)先票據(jù)，利率同樣高達(dá)13%。

        除了恒大地產(chǎn)，4月16日，碧桂園成功發(fā)行總價(jià)值5.5億美元的5年期債券，利率11.37%；4月22日，雅居樂發(fā)行7年期的債券，募集資金6.5億美元，利率為8.875%；緊接著，佳兆業(yè)等房企也擬發(fā)債券。

        到了5月2日，央行再次提升存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至17%，已接近歷史最高值17.5%。“未來房企融資環(huán)境將更為嚴(yán)峻，特別是那些中小型的企業(yè)將會(huì)面臨洗牌的格局。”廣州地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為。

        根據(jù)中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至4月底，萬科、保利、金地、招商、中海、華潤、綠城、雅居樂、恒大、碧桂園等十大房企，今年公布的以股權(quán)、債券、基金等方式融資的規(guī)模達(dá)700多億元。

        受房產(chǎn)調(diào)控新政以及后續(xù)政策預(yù)期的影響，4月份房地產(chǎn)行業(yè)成為了主力資金出逃的“重災(zāi)區(qū)”。“今年我們給客戶介紹產(chǎn)品時(shí)，都告誡千萬不要碰地產(chǎn)股，政策波動(dòng)面太大。”興業(yè)證券的一位投資顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說。大智慧數(shù)據(jù)顯示，4月份A股房地產(chǎn)行業(yè)資金凈流出351.9億元。

        “隨著房產(chǎn)新政出臺(tái)，以及房企貸款和融資審核更為嚴(yán)格的現(xiàn)狀，海外的投資者對(duì)國內(nèi)市場的預(yù)期值也將會(huì)下降，這無疑也影響一些港資房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場的融資能力。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)分析師沈愛卿認(rèn)為，房地產(chǎn)公司由于去年的資金回籠，手上都有充足資金，短期內(nèi)不會(huì)缺錢，但下半年情況就不一定了。

房企資金最多撐半年？

        為什么這么多房企都選擇了以高息債券的方式來獲取資金？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管早在半年前，萬科、金地、招商、保利等44家上市房地產(chǎn)企業(yè)就公布了再融資方案，但迄今仍未能成行。

        4月下旬，市場再次出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊的信號(hào)，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國土資源部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資申請的審批。根據(jù)證監(jiān)會(huì)要求，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資申請，保薦機(jī)構(gòu)和律師要就企業(yè)執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出具核查意見，重點(diǎn)關(guān)注募集資金投資項(xiàng)目的用地的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等，且要求募集資金僅限于項(xiàng)目開發(fā)。

        在銀行貸款方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩市67家房地產(chǎn)上市公司去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤300億元，但債務(wù)總額卻超過5000億元。雅居樂去年的年報(bào)也顯示，公司現(xiàn)金存款為43億元，總負(fù)債約291億元，其中未支付的地價(jià)款為46億元。

        興業(yè)證券某分析師認(rèn)為，目前地產(chǎn)公司基本上都在開發(fā)去年大量動(dòng)工的項(xiàng)目，下半年新增項(xiàng)目不會(huì)太多，而銀行貸款方面在下半年也會(huì)收得很緊。

        他指出，存款準(zhǔn)備金率現(xiàn)在已經(jīng)接近歷史最高點(diǎn)，加上一線城市房價(jià)存在下跌預(yù)期，以及人民幣未來加息的可能，估計(jì)下半年很多銀行都貸不出錢來了。

        “若當(dāng)下嚴(yán)厲的政策持續(xù)，市場成交量依舊低迷，大部分開發(fā)商存量資金——主要是回籠資金和信貸額度——最多能夠撐3~6個(gè)月時(shí)間。”鄧浩志表示，這次的調(diào)整將會(huì)持續(xù)較長一段時(shí)間，這不是新的調(diào)整，而是2008年那次未調(diào)整到位的延續(xù)。

        他指出，對(duì)于存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不會(huì)向其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門亦暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，他預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地融資或?qū)⒏y，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至面臨倒閉。

成交不振  房企調(diào)價(jià)賣房

有業(yè)內(nèi)人士指出，在房產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后，哪怕是實(shí)力很強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，今后也會(huì)面臨較大的融資壓力。沈愛卿表示，開發(fā)商的項(xiàng)目款基本來自開發(fā)商自有資本金、銀行貸款以及銷售回籠，而融資的途徑主要也是銀行信貸、信托以及發(fā)債等方式，但目前這些渠道都在縮緊，只有通過擴(kuò)大銷售來獲取資金，對(duì)于公司而言，這種方式更為可控。

        今年“五一”假期期間，各地的樓市成交慘淡。據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間每天成交量不足百套，相比4月的日均成交量下滑達(dá)五成。

        在買賣雙方膠著觀望中，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月26日至5月2日期間，上海、深圳、廣州三個(gè)一線城市的商品房成交量下滑了三成左右，而二線城市中的熱點(diǎn)城市如南京、重慶等地，也出現(xiàn)了不同程度的下滑。經(jīng)緯行研究中心數(shù)據(jù)顯示，2008年5月1日，廣州市有接近15個(gè)樓盤成交超過100套，但今年的情況比2008年的表現(xiàn)還要差，成交過百的不超過5個(gè)。盡管“五一”假期期間，房產(chǎn)商用各種優(yōu)惠促銷方式吸引顧客，但市場上仍是看的人多，下單的人少。

        奧園地產(chǎn)品牌策劃中心總監(jiān)羅磊表示，今年成交下滑以及市場觀望情緒預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)月，短期內(nèi)不會(huì)有所改觀。

        在市場和預(yù)期的雙重壓力下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者“五一”期間走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，保利位于金沙洲的項(xiàng)目對(duì)外開售均價(jià)為1.1萬元/平方米，而在此前的誠意登記階段，該樓盤價(jià)格約為1.3萬元~1.5萬元/平方米，降價(jià)幅度為2000元~4000元不等。

        中海的某項(xiàng)目盤也是從之前的成交均價(jià)2.2萬元/平方米，調(diào)到了1.7萬元/平方米。

        鄧浩志認(rèn)為，目前開發(fā)商真正的讓利行為還沒有出現(xiàn)，只是價(jià)格不再往上漲而已，預(yù)計(jì)6月份開發(fā)商將會(huì)做出讓利的舉動(dòng)。

        經(jīng)緯行研究中心朱欣苑認(rèn)為，目前樓市成交平淡，量縮價(jià)調(diào)，市場的調(diào)整已經(jīng)來臨。一般來說，企業(yè)上市融資要么就是需充足資金來應(yīng)對(duì)不確定的未來市場，要么就是去年大舉拿地的企業(yè)需要資金來支持項(xiàng)目發(fā)展。在銀行信貸收緊的情況下，如果連大企業(yè)都難以貸到款，那么土地市場也會(huì)因此冷清許多。

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