每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        樓市新政出臺后，深圳、上海、北京等地都出現(xiàn)了有投資客一夜間降價(jià)拋售上百套房源“跑路”的現(xiàn)象。人們以為這些資金接下來將流向股票、基金、大宗商品甚至民間借款，但是地產(chǎn)投資客并不愿意撤離樓市，而是將目光轉(zhuǎn)向了不同的投資品種——商用地產(chǎn)。

        中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政實(shí)施后的4月17日至4月25日間，商用房在上海樓市總成交量中所占比重上升了9個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到54.23%。該機(jī)構(gòu)分析師薛建雄說，很多住宅投資客開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資，雖然后者風(fēng)險(xiǎn)比較大，但投資收益會更多。

商用房投資客增20%

        “嘉興中港城的商鋪有無興趣購買，可以貸款購買多套。”上海一家房地產(chǎn)中介公司近期頻繁向購房者致電推銷商用房。據(jù)這家公司的經(jīng)紀(jì)人介紹，房產(chǎn)新政出臺后，商鋪銷售火爆，他們每周都要安排兩班免費(fèi)班車從上海送客戶去嘉興看房。

        21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部經(jīng)理吳曉明透露，有意購買商用房的投資客數(shù)量較上月同期有20%左右的增幅。這些新增客戶中，原本多在住宅市場投資，因擔(dān)心升值空間壓縮、投資成本上升，轉(zhuǎn)而尋求寫字樓投資。

        商用房之所以如此火爆，是因?yàn)闃鞘行抡]有將商用房納入其中，投資者仍可以異地購買或者一次購買多套商用房。

        實(shí)際上，在4月30日至5月3日舉行的上海“五一”假日房展上，很多商用房樓盤都打出了  “可貸款購買多套房”、“可異地買房”的旗號招徠投資者。

        投資客追捧商用房，看重的是其高于住宅的收益率。

        薛建雄說，在過去幾年中，商業(yè)用房的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通住宅。在上海市中心，很多商用房的價(jià)格只有周邊普通住宅的2/3左右。佑威樓市通的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)21125元/平方米，而同期商用房成交均價(jià)僅為16568元/平方米。而商業(yè)用房的開發(fā)成本遠(yuǎn)高于普通住宅，這也使前者擁有更高的投資潛力。

        投資收益的差別最直觀體現(xiàn)在租金上。在上海，住宅的租金回報(bào)率往往不足3%，個(gè)別區(qū)域的租金回報(bào)率甚至只有1%。但商鋪和寫字樓的平均投資回報(bào)率在5%~6%左右，顯示出商用房的高投資性價(jià)比。

        在商用房中，租金上漲潛力大的寫字樓，明顯更被投資者看好。業(yè)內(nèi)人士表示，通常商業(yè)房地產(chǎn)租金上漲1%，總價(jià)就會上漲10%。類似上海南京西路、浦東陸家嘴等區(qū)域的寫字樓，目前都有比較大的租金上漲空間。

        第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度上海八個(gè)大宗房屋成交買賣中，有3個(gè)是江浙購房者以個(gè)人名義購買，且所購的物業(yè)都是上海城市商業(yè)核心區(qū)域的商辦項(xiàng)目。

        除了投資性價(jià)比高的優(yōu)勢外，商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)沒有政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，也是吸引投資客關(guān)注的原因。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，北京樓市調(diào)控新政的出臺，表明地方調(diào)控政策很有可能比國務(wù)院的宏觀調(diào)控政策更為嚴(yán)格。在這樣的情況下，商業(yè)用房可以成為炒樓資金的短期“避風(fēng)港”。

資金暫時(shí)的出口？

        “投資商業(yè)地產(chǎn)只是短期行為，從長遠(yuǎn)來看，還是住宅更有吸引力。”上海中原工商鋪部總監(jiān)陶翃說，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)有著太多的不同。雖然投資者近期確實(shí)流露出轉(zhuǎn)向購買商業(yè)地產(chǎn)的苗頭，但在比較了商業(yè)地產(chǎn)和住宅的不同后，資金回流向住宅，或只是時(shí)間問題。

        據(jù)了解，與住宅最高可貸款30年不同，商用房的購房貸款最長期限只有10年，投資商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力很大。一般情況下，很多投資者希望能以商鋪的租金作為月供款。

        事實(shí)上，很少有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能在初期就能為投資者帶來穩(wěn)定的高回報(bào)現(xiàn)金流。很多項(xiàng)目在開始招租前幾年，都經(jīng)歷過多次調(diào)整期，此時(shí)的租金回報(bào)很難有保障。

        除此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)也讓投資客望而卻步。按照國家稅收法規(guī)，轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)需要交納近50%比重的營業(yè)稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅。未來可能出臺的物業(yè)稅，也將首先在商場和辦公樓領(lǐng)域征收。相比之下，住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收要低很多，執(zhí)行力度也沒有商業(yè)地產(chǎn)那么大。

        不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)的升值幅度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于住宅。陶翃介紹說，以上海中原的辦公地點(diǎn)——太平洋企業(yè)中心為例，8年前該寫字樓的售價(jià)為15000元/平方米左右，而現(xiàn)在上述樓盤的二手房價(jià)格不過30000元/平方米，僅升值一倍，而同期的住宅價(jià)格漲幅已經(jīng)達(dá)五六倍。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于上述原因，對大部分投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)或僅僅是一個(gè)暫時(shí)的資金出口，中長期看，他們還是會選擇住宅。

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