每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        表面上看，炒房客是每一次宏觀調(diào)控最早“叛逃”的群體。但實(shí)際上，大部分開(kāi)發(fā)商正是依靠炒房客提供的民間借貸，才度過(guò)了艱難的宏觀調(diào)控。很多人都記得，在2008年的九十月份，杭州就曾有樓盤(pán)向購(gòu)房者提出4年后回購(gòu)的投資計(jì)劃，迅速解決了項(xiàng)目滯銷(xiāo)和資金斷流的問(wèn)題。這一次的宏觀調(diào)控也不例外，有開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者伸出“橄欖枝”。

5萬(wàn)訂做50萬(wàn)別墅

        “只要（炒房客）給我5萬(wàn)元錢(qián)，我就可以為他們訂做總價(jià)50萬(wàn)元的別墅，然后讓他們獲得100%的投資回報(bào)?！边@是錢(qián)生輝投資有限公司總經(jīng)理錢(qián)生輝向炒房客伸出的“橄欖枝”。

        昨日，錢(qián)生輝向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，上述房屋預(yù)訂方案由于投資杠桿更長(zhǎng)，收益率也更高，很有可能取代原先的炒房模式。

        錢(qián)生輝吸引投資者的靈感，源于去年8月他國(guó)內(nèi)首例集智建房模式的成功。

        當(dāng)時(shí)，有16名上海購(gòu)房者向錢(qián)生輝每人預(yù)交了5萬(wàn)元的訂金，定制了一批銷(xiāo)售單價(jià)在3000多元/平方米，總價(jià)40萬(wàn)元不到的疊加別墅。今年1月初，雖然太倉(cāng)房?jī)r(jià)大幅度猛漲，但上述疊加別墅仍以預(yù)定價(jià)格向定制別墅的購(gòu)房者銷(xiāo)售。

        錢(qián)生輝認(rèn)為，向普通購(gòu)房者提供的上述合作建房模式，同樣適用于投資客。在取得土地后，投資客可以先和開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)“樓盤(pán)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議”，并支付5萬(wàn)元的定金，要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間以規(guī)定的50萬(wàn)元總價(jià)完成上述別墅的建造。待整個(gè)別墅達(dá)到預(yù)售許可階段，投資客再向開(kāi)發(fā)商支付全部房款，以獲得房屋權(quán)利。投資客可以將房屋加價(jià)轉(zhuǎn)售給普通購(gòu)房者，也可以自己持有，或放棄購(gòu)買(mǎi)后通過(guò)房產(chǎn)商銷(xiāo)售內(nèi)部轉(zhuǎn)讓可以直接獲得差價(jià)。

        由于投資客是樓盤(pán)的參建方，因此在轉(zhuǎn)讓上述別墅時(shí)，并不用支付營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅，這使得投資客有機(jī)會(huì)以比較高的投資杠桿，獲取高額的利潤(rùn)。由于別墅的定做定金只有5萬(wàn)元，投資客即使只以55萬(wàn)的價(jià)格出售，依然能獲取巨大利潤(rùn)。

        在他看來(lái)，這樣的模式會(huì)令投資客放棄對(duì)單套房源絕對(duì)利潤(rùn)的追求，選擇以低價(jià)傾銷(xiāo)所有定做房源，進(jìn)而在極短時(shí)間完成資金周轉(zhuǎn)。而對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資客低價(jià)或平價(jià)拋出大量的房源，又可以迅速改變市場(chǎng)的供需，令其他開(kāi)發(fā)商無(wú)法捂盤(pán)、囤房，抬高樓價(jià)。

首批“自建商”最早今年現(xiàn)身

        上述模式被錢(qián)生輝稱(chēng)為房地產(chǎn)“自建”模式，而炒房客也因此轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)“自建商”。

        據(jù)錢(qián)生輝介紹，整個(gè)方案正式推出十多天，已有20多名房地產(chǎn)“自建商”已經(jīng)向他遞交了合作建房的申請(qǐng)，他將作為這些投資客的代表和合作企業(yè)訂立建房方案。

        不過(guò)，投資客并不打算按照錢(qián)生輝的設(shè)想，通過(guò)擴(kuò)大銷(xiāo)售量來(lái)獲取較高投資。一些比較保守的投資客仍然打算長(zhǎng)期持有房源等待升值。

        參加合作建房的投資者、已擁有多套房的孫老師直言不諱：“再購(gòu)房的唯一目的就是為了投資。但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高，投資風(fēng)險(xiǎn)已非常明顯。所以他們贊成‘合作建房模式’，希望能夠低價(jià)買(mǎi)房，進(jìn)而中長(zhǎng)期持有房源?！?br/>
        另一位參與者顧小姐也持類(lèi)似的看法，希望以較低價(jià)格買(mǎi)房，但是否在房屋達(dá)到預(yù)售階段就出售房源，要視情況決定。

        對(duì)于投資客的上述表態(tài)，錢(qián)生輝說(shuō)，這是因?yàn)榇蟛糠殖捶靠瓦€是樓市“散戶(hù)”，所以必須依賴(lài)房屋的中長(zhǎng)期升值獲得高額的絕對(duì)利潤(rùn)，而不能完全依賴(lài)訂金杠桿。而將來(lái)某一天這些炒房客能夠組成為房地產(chǎn)基金，那時(shí)就有希望“快速周轉(zhuǎn)”，將訂制的房源迅速銷(xiāo)售，在保證自己巨額利潤(rùn)的情況下，也為普通購(gòu)房者提供大量平價(jià)房。

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