每經(jīng)記者  張敏  吳文坤

        2010年5月17日，地產(chǎn)板塊繼續(xù)在股市領(lǐng)跌，跌幅高達(dá)7.94個(gè)百分點(diǎn)。其中，49家房企股價(jià)跌幅超過9%，收盤慘淡。這一天，距離調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新“國(guó)十條”出臺(tái)，剛滿一個(gè)月。

        在這次被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控大潮中，一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過快城市的成交量慘遭“腰斬”，房?jī)r(jià)漲幅放緩，部分區(qū)域房?jī)r(jià)掉頭向下，已經(jīng)有觀點(diǎn)認(rèn)為政策效果“立竿見影”。

        如此強(qiáng)勁的政策出臺(tái)后，能否真正穩(wěn)定市場(chǎng)？開發(fā)商的承受極限如何？未來是否還有政策出臺(tái)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)3位業(yè)內(nèi)資深人士，對(duì)此一一解讀。

資金充裕支撐漲價(jià)

        NBD：“國(guó)十條”出臺(tái)一個(gè)月了，但各地的房?jī)r(jià)并沒有真正下降，甚至有個(gè)別項(xiàng)目頂風(fēng)上漲，各位怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

        范小沖：個(gè)別樓盤漲跌不能成為衡量政策效果的標(biāo)桿。畢竟房地產(chǎn)銷售是一個(gè)市場(chǎng)行為，根據(jù)產(chǎn)品的稀缺性、對(duì)客戶的判斷，企業(yè)可以自主地決定漲價(jià)還是跌價(jià)。雖然相對(duì)而言，漲價(jià)不如降價(jià)那么好賣，但有的地產(chǎn)商成本已經(jīng)收回來了，現(xiàn)金流也很充裕，所以才能保證利潤(rùn)。

        馬光遠(yuǎn)：政策的釋放要有一個(gè)過程，不可能一下子就出現(xiàn)那么大的變化；房地產(chǎn)的利益博弈也是很復(fù)雜的過程，新政沒有出現(xiàn)立竿見影的變化很正常。但要看到的是，政策本身已經(jīng)產(chǎn)生了效果，出臺(tái)前恐慌性的入市沒有了，現(xiàn)在成交量大幅下降，那么下一步就是價(jià)格往下走。

        NBD：開發(fā)商強(qiáng)撐房?jī)r(jià)的根本原因是現(xiàn)金流？

        范小沖：跟這個(gè)有關(guān)系。2008年的地產(chǎn)低谷就是房企過度擴(kuò)張的結(jié)果，很多企業(yè)大規(guī)模買地、開工，也有很多在賭著上市。突然之間，世界性的金融危機(jī)爆發(fā)，銷售也降到了冰點(diǎn)，開發(fā)商的現(xiàn)金流斷了，只能被迫降價(jià)。而現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)有大量現(xiàn)金在手，或者說“手上還有余糧”，還沒到非要降價(jià)的時(shí)候。不過開發(fā)商的情況也有不同，之前有過大規(guī)模融資的開發(fā)商，現(xiàn)金流就更充裕；之前拍了幾塊“地王”的開發(fā)商，現(xiàn)在的壓力就很大了。

        馬光遠(yuǎn)：我認(rèn)為現(xiàn)金流是個(gè)偽命題，流不起來的水就是個(gè)死水，是不可以活命的?，F(xiàn)金流是個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，動(dòng)態(tài)地看，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的形勢(shì)非常緊張，地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都很高。同時(shí)，國(guó)家也收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸和上市政策，從這一點(diǎn)上看，房地產(chǎn)現(xiàn)在持續(xù)的現(xiàn)金補(bǔ)給也封死了。如果誤判政策的底線，開發(fā)商肯定要吃大虧。

價(jià)格要回到去年下半年

        NBD：現(xiàn)在有聲音說，發(fā)改委在擬定更嚴(yán)厲的條款政策，政府調(diào)控的底氣在哪里？

        馬光遠(yuǎn)：政府之所以進(jìn)行調(diào)控，主要原因是房?jī)r(jià)不合理。另外，今年一季度的GDP增長(zhǎng)達(dá)到11.9%，這為調(diào)控高房?jī)r(jià)提供了強(qiáng)有力的條件。即使為了控制房地產(chǎn)，打壓下來三個(gè)點(diǎn)，我們還有8.9%。如今房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不到1%，不像2008年已經(jīng)影響到了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能往下打了。此外，當(dāng)前的地方債務(wù)并沒有大家說的那么嚴(yán)重，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響也屬于可控范疇。

        NBD：怎樣的房?jī)r(jià)才算調(diào)控到位？

        范小沖：怎么漲上去的，就怎么跌下來。今年的房?jī)r(jià)暴漲完全是恐慌性需求的推動(dòng)，純屬泡沫，恢復(fù)到原來是很正常的。從時(shí)間點(diǎn)上看，房?jī)r(jià)肯定回不到2008年的低點(diǎn)，因?yàn)槟鞘撬械牡禺a(chǎn)企業(yè)為了保命的一個(gè)低點(diǎn)，我認(rèn)為回到2009年第三季度的價(jià)位，是相對(duì)合理的。

        馬光遠(yuǎn)：我覺得應(yīng)該要回到2009年底的價(jià)格水平，約跌30%左右，這樣政策才能算是有效果的。

        牛鳳瑞：我們不能單純地看待房?jī)r(jià)，現(xiàn)在需要明白一點(diǎn)，中央的目的是“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”，這跟打壓房?jī)r(jià)是兩回事。我認(rèn)為，單純靠行政手段打壓房?jī)r(jià)未必是好事。如果打壓房?jī)r(jià)就能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，那就太簡(jiǎn)單了，這樣得到的價(jià)格也是短期的、局部的、不可持續(xù)的。

警惕政策“負(fù)效果”

        NBD：在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，政府的底線是什么？

        范小沖：政府的底線就是要使這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。部分城市過快上漲的房?jī)r(jià)，是不能容忍的，這種情況發(fā)展下去，不光是買不起房的問題，還會(huì)引起民怨。所以現(xiàn)在政府不是在打壓房地產(chǎn)行業(yè)，是要把行業(yè)的毒瘤切掉，通過調(diào)整供應(yīng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)更合理更健康的發(fā)展，我對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展還是充滿信心的。

        NBD：政策出臺(tái)后，很多開發(fā)商的投資熱情受到了影響，這會(huì)不會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)，而帶來新一輪的供需緊張？

        牛鳳瑞：是的，現(xiàn)有政策已經(jīng)影響了開發(fā)商的投資熱情，一些開發(fā)商開始暫停新項(xiàng)目的開發(fā)，也放緩了拿地的速度，如果這種狀況持續(xù)下去，將對(duì)未來一到兩年的市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生很大影響。實(shí)際上，去年下半年房?jī)r(jià)之所以大幅上漲，主要原因就在于2008年的房地產(chǎn)投資沒有跟上。

        另外需要考慮的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用多大。房地產(chǎn)業(yè)的上游有鋼鐵、水泥、建材行業(yè)，下游有家電、家具、家裝行業(yè)，另外還包括末端的物業(yè)服務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，這些產(chǎn)業(yè)都將受到連帶影響，對(duì)我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展沒有任何利好。

        NBD：未來還會(huì)不會(huì)有更多的政策出臺(tái)？

        牛鳳瑞：我特別反對(duì)政策密集出臺(tái)。任何政策的效果都有滯后性，不像“吃兩個(gè)饅頭就飽”這么簡(jiǎn)單。在我們討論未來有可能出臺(tái)哪些政策的同時(shí)，也要考慮到現(xiàn)有政策的負(fù)效應(yīng)，對(duì)現(xiàn)有政策的效果進(jìn)行耐心地觀察。不能因?yàn)檫^度調(diào)控使市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)，既給購(gòu)房者一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，也給開發(fā)商一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

        結(jié)束語：感謝各位專家發(fā)表了非常精彩的觀點(diǎn)。雖然現(xiàn)在政策出臺(tái)得轟轟烈烈，但我們?nèi)匀灰潇o、理性地看待這個(gè)問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不僅關(guān)系到民生，還涉及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于這一輪政策的效果，我們還將拭目以待。謝謝各位！

　對(duì)話嘉賓　  　

牛鳳瑞  社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所

        研究員范小沖  陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁馬光遠(yuǎn)  經(jīng)濟(jì)學(xué)家