每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        低成交量與高房?jī)r(jià)對(duì)視，調(diào)控滿月的中國(guó)樓市似乎陷入僵局。

        搜房網(wǎng)昨日（5月17日）發(fā)布了5月9日至5月17日上海樓市最新成交數(shù)據(jù)，該周上海商品住宅成交6萬(wàn)平米（剔除動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目），環(huán)比前周下跌16%，比4月底更是下跌了八成，已是五年以來(lái)最低數(shù)字。

        不僅僅是上海，中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)表明，各個(gè)主要城市的成交量，均在新政后大幅下跌，目前的成交量是2009年以來(lái)的最低值。

        但令人奇怪的是在成交量快速下跌，幾近“冰點(diǎn)”時(shí)，各地房?jī)r(jià)卻仍然居高不下。上海永慶房屋昨日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，5月上半月新建商品住宅的平均成交單價(jià)為24637元/平方米，環(huán)比4月底的平均成交單價(jià)22926元/平方米上漲7%。

        雖然包括萬(wàn)科、恒大、綠地、保利在內(nèi)的知名地產(chǎn)巨頭都有項(xiàng)目打折促銷(xiāo)，但中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師邢倩說(shuō)，根據(jù)他們對(duì)各大房地產(chǎn)公司的監(jiān)測(cè)情況，真正意義上的降價(jià)是不存在的。

        成交量的大幅下跌和房?jī)r(jià)的不降反漲，形成了新政后樓市特殊的“風(fēng)景線”。究竟是什么原因，讓房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，依然繼續(xù)堅(jiān)挺？

不降價(jià)理由1：開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)

        關(guān)于房?jī)r(jià)不跌的最重要原因的分析，就是“開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)說(shuō)”。中原地產(chǎn)研究院分析師許萌曾對(duì)萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園等十三家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的現(xiàn)金流做過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些公司至少在三個(gè)月內(nèi)不存在財(cái)務(wù)壓力。

        各家房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，不僅比2008年激增了217%，還在1~4月份融資333億，遠(yuǎn)高于一季度同期的220億。另有機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商投資所需額與銀行能貸的比重為1：2.41。

        和大開(kāi)發(fā)商相比，原本被認(rèn)為可能在宏觀調(diào)控中倒下的中小房企，也沒(méi)有顯示出將要降價(jià)賣(mài)房的跡象。一些業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，相比大型房地產(chǎn)商，中小房企降價(jià)賣(mài)房的壓力更小。

        上海三湘房地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理張濤曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，很多中小地產(chǎn)商在去年的土地市場(chǎng)上沒(méi)有獲得理想地塊，如今又沒(méi)有能力高價(jià)賣(mài)地，他們于是不愿意很快賣(mài)掉房子。

        上海本地媒體的一些報(bào)道也指出，部分中小開(kāi)發(fā)商通過(guò)不降價(jià)甚至漲價(jià)來(lái)變相“捂盤(pán)”。因?yàn)槿绻芸熨u(mài)完房子，會(huì)讓他們“最近兩年沒(méi)活干”。

不降價(jià)理由2：市場(chǎng)觀望

        觀望是另一個(gè)不降價(jià)的理由。

        新浪地產(chǎn)網(wǎng)副總編林戈曾說(shuō)，由于政策尚未確定，各地實(shí)施細(xì)則也沒(méi)有明確，開(kāi)發(fā)商目前不宜做出太多的降價(jià)動(dòng)作。在2008年，開(kāi)發(fā)商是在政策被消化了2~3個(gè)月以后，選擇一降到底的降價(jià)方式。

        同策房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)資深分析師倪曉玲補(bǔ)充說(shuō)，在政策沒(méi)有明朗前，不管降價(jià)幅度有多大，消費(fèi)者也不會(huì)入市買(mǎi)房。而一旦政策明朗，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的降價(jià)幅度，并不會(huì)讓購(gòu)房者感到滿意。繼續(xù)降價(jià)勢(shì)在必行。

        上海一家房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，與其現(xiàn)在降價(jià)賣(mài)房，還不如看看上海地方細(xì)則出臺(tái)以后的市場(chǎng)反應(yīng)再說(shuō)。

不降價(jià)理由3：拋盤(pán)現(xiàn)象不顯著

        對(duì)市場(chǎng)的觀望，體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的延期開(kāi)盤(pán)。

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)曾在4月30日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，五月份上海樓市將會(huì)有近一百個(gè)樓盤(pán)供應(yīng)上市，上海樓市的供求比可能會(huì)達(dá)到2：1。

        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在4月27日上海舉行的  “2010中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果華東發(fā)布會(huì)”上曾表示，今年一季度新開(kāi)工面積、在建面積和土地的增長(zhǎng)速度全部都是歷史高位，其中新開(kāi)工面積增長(zhǎng)60.2%，施工面積增長(zhǎng)35.5%，土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)30%，這些指標(biāo)使得今年下半年會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)供求的逆轉(zhuǎn)。

        但是，進(jìn)入5月份以后，新盤(pán)的供應(yīng)量卻和他們所預(yù)期的完全不同。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，5月3日至5月16日的兩周時(shí)間，整個(gè)上海商品住宅供應(yīng)量只有33.9萬(wàn)平方米，比4月底少20多萬(wàn)平方米。

        一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，原定于七八月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，要等到九十月份再推出。

        金地集團(tuán)上海公司的魏藍(lán)說(shuō)，和很多人想象的不同，事實(shí)上很多開(kāi)發(fā)商是沒(méi)房賣(mài)。去年購(gòu)買(mǎi)的土地，要經(jīng)過(guò)一年的開(kāi)發(fā)，到明年才會(huì)上市。