每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

地王表情  上海

地王暫成停車場  難抑周邊二手房漲勢

　　上海的兩幅地王現(xiàn)在都成了停車場。

        上海山西北路與北蘇州路交叉口的蘇河灣地塊正是其中之一。2月11日，深圳華僑城以70.2億元的總價(jià)競得該地塊，折合樓面價(jià)5.29萬元/平方米?，F(xiàn)在，這幅全國單價(jià)最高的地塊，卻成了上海世博會的臨時停車場，停滿了掛著全國各地牌照的車輛?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者同時發(fā)現(xiàn)，上?？們r(jià)地王——總價(jià)高達(dá)92.2億元的外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊同樣成了停車場。

        盡管兩幅地王目前還只是泥土斑斑的停車場，但其周邊的二手房價(jià)早已在它們“晉升”地王后水漲船高。地塊周邊的房產(chǎn)中介均表示，地王的出現(xiàn)帶動了周邊房價(jià)的上漲，即使面臨目前房產(chǎn)新政調(diào)控、成交量迅速下滑的情況，地王周邊的二手房價(jià)也幾無下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士指出，如果本輪房產(chǎn)調(diào)控不到位，隨著地王的開工及銷售，周邊二手房的價(jià)格還將暴漲，“畢竟華僑城蘇河灣地塊的樓面價(jià)都達(dá)到5萬元/平方米了”。

總價(jià)地王和單價(jià)地王

        2月11日，蘇河灣地塊吸引了高盛置地與華僑城參與競拍，兩家競拍企業(yè)舉牌高達(dá)115次，累計(jì)加價(jià)23億元，最終華僑城以總價(jià)70.2億元競得該地，并以5.29萬元/平方米的樓面價(jià)一舉刷新此前黃浦區(qū)163地塊5.18萬元/平方米的紀(jì)錄，成為全國單價(jià)地王。華僑城方面承認(rèn)，蘇河灣地塊是華僑城有史以來總投資額最高的一幅地。

        就在這幅單價(jià)地王出現(xiàn)的10天前  （2月1日），上海的總價(jià)地王也得以誕生——上海證大置業(yè)以92.2億元的價(jià)格，競得外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊，一舉刷新了上海土地拍賣總價(jià)的紀(jì)錄。據(jù)悉，該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地。

        評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在2月3日表示，上海證大斥資92.2億收購?fù)鉃?-1地塊  “出乎預(yù)料”，“其收購金額相當(dāng)于證大房產(chǎn)截至2009年6月30日合并報(bào)表后總資產(chǎn)的1.2倍以及手頭現(xiàn)金的19倍，在不進(jìn)行外部融資和與第三方進(jìn)行合作的情況下，證大現(xiàn)有的流動性和資產(chǎn)負(fù)債水平很難支持此次收購”。

        據(jù)上海證大提供的消息，證大已向上海國土資源管理局支付4.5億元，余下的87.7億元將在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同日起6個月內(nèi)支付。上海證大一位負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，使用權(quán)出讓合同在3月份已經(jīng)簽訂。該負(fù)責(zé)人表示：“自土地使用權(quán)出讓合同簽訂日起，我們已經(jīng)支付50%的款項(xiàng)，資金沒有問題。至于是否與其他房產(chǎn)公司合作開發(fā)經(jīng)營該地塊，在當(dāng)前土地款未付清的情況下不方便透露。”

開發(fā)尚需時日

        “這塊地體量很大，在外灘，這樣的地已不多見。公司早在拿地之前就已經(jīng)對該地塊未來的升值潛力、租金等進(jìn)行研究，目前方案還在規(guī)劃中。”上海證大另一位負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。據(jù)上海證大董事會透露，該公司準(zhǔn)備新成立一家專門開發(fā)外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊的公司，并稱已有多家投資集團(tuán)向其提出合作意向。業(yè)內(nèi)人士分析，與上海證大最有可能合作的應(yīng)為上海復(fù)地，此前，上海復(fù)地曾斥資4.81億港元認(rèn)購上海證大15.5億股股份，成為上海證大第二大股東。

        不過目前外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊依然是一片停車場。據(jù)該停車場負(fù)責(zé)人介紹，該地塊作為停車場已經(jīng)很多年，今年5月開始作為世博會臨時停車場，特別針對一些外地旅游車輛的停放。上海證大向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在該地塊的確作為停車場在使用。“我們的土地款付清要在今年9月，按照約定，土地款付清之后3個月內(nèi)，上海土地資源管理局才會把土地交付給我們使用，也就是今年年底。”

        而蘇河灣地塊的外墻，已經(jīng)被刷上了“華僑城蘇河灣”等字樣，不過現(xiàn)在這里也同樣成了停車場。一位身著華僑城制服的保安在此維持秩序，他向記者介紹：“這里是世博臨時停車場，一直辦到世博會結(jié)束。”

周邊二手房價(jià)只漲不跌

        地王對其周邊二手房價(jià)格的影響不言而喻，據(jù)南房置業(yè)的一位資深中介介紹，外灘8-1地塊拍賣之后，其周邊一般二手房價(jià)格普漲約1萬元/平方米。目前周邊樓盤價(jià)格在3萬元/平方米到5萬元/平方米不等。該中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前這邊二手房市場成交量下滑嚴(yán)重，但價(jià)格卻沒什么變化。”

        華僑城競得蘇河灣地塊后，該區(qū)域的二手房也隨即跟風(fēng)飚價(jià)。據(jù)易居網(wǎng)的中介介紹，蘇河灣地王出現(xiàn)后，其周邊二手房價(jià)普遍上漲10%甚至20%。“但這次調(diào)控以后，這邊房價(jià)也沒什么變化，原來總價(jià)在200多萬元、300多萬元的房子，現(xiàn)在價(jià)格最多讓個幾萬元。目前這邊房價(jià)平均在2.3萬元/平方米左右。”

        同策咨詢資深分析師倪曉玲向記者表示：“目前寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開始復(fù)蘇，外灘8-1地塊的位置不錯，適合開發(fā)商未來長期持有。”

        “現(xiàn)在的一手房和二手房價(jià)格都沒什么變化，房產(chǎn)新政是長期還是短暫的調(diào)控，決定了房價(jià)的變化。如果新政力度減弱，這些地王周邊的二手房價(jià)格又會引起一番暴漲。”倪曉玲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

地王表情  北京

周邊房價(jià)向下接軌  三大地王壓力大

　　今年3月15日，北京一天之內(nèi)先后出現(xiàn)望京、亦莊、東升鄉(xiāng)等三幅地王的景象還歷歷在目，在當(dāng)前的樓市背景下，這三大地王的近況如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查3月15日產(chǎn)生的三個北京地王項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀時發(fā)現(xiàn)，其項(xiàng)目現(xiàn)場或仍雜草叢生，或疑似正在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)手，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司在亦莊的地王項(xiàng)目X1-1B地塊于5月13日剛對外進(jìn)行了  “北京市大興區(qū)亦莊中信新城X1項(xiàng)目X1-1B地塊”項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)公示。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查新政前后三塊地王周邊二手房的價(jià)格時發(fā)現(xiàn)，地王產(chǎn)生后，周邊二手房的價(jià)格相應(yīng)提升了4000元~6000元/平方米，新政出臺后價(jià)格又回落了2000元~4000元/平方米，一升一落后，時下地王周邊二手房價(jià)格仍比地王產(chǎn)生前高出約2000元/平方米，接近地王項(xiàng)目的樓面價(jià)。

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

東升鄉(xiāng)地王：被疑土地已遭轉(zhuǎn)手

        東升鄉(xiāng)地王的競得者是中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。5月14日下午，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走進(jìn)東升鄉(xiāng)地王項(xiàng)目現(xiàn)場時，入目的仍是雜草叢生的一塊荒地。更為奇怪的是，接待記者的是北京市國土資源局一位穿著制服的工作人員。

        此后記者致電北京市國土資源局辦公室，一位工作人員對此解釋稱，“可能是因?yàn)殚_發(fā)商的手續(xù)還沒辦齊，市國土資源局的人先代為看管。”

        而在現(xiàn)場，東升鄉(xiāng)地王附近某個房產(chǎn)中介經(jīng)理的話令記者大吃一驚。他對  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“目前這塊地的開發(fā)商正在尋求土地轉(zhuǎn)手，甚至可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手出去了。”這位經(jīng)理的話也得到了周圍某小區(qū)幾位業(yè)主的認(rèn)同。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此疑問致電該地塊開發(fā)商北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但截至記者發(fā)稿，仍未得到此開發(fā)商的任何回復(fù)。

        奇怪的是，沒過多久，一位號稱與北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相熟的媒體人士——而非該公司員工——致電記者，談話的主旨是“北京地王項(xiàng)目這么多，稿件中可否不寫這塊地王的事情。如果非得要寫這塊地王的事，能否不寫土地轉(zhuǎn)手這個事”。

        其實(shí)，開發(fā)商尋求土地轉(zhuǎn)讓或已經(jīng)轉(zhuǎn)手出去的猜測也有現(xiàn)實(shí)原因支撐。3月15日，北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元拿下該地塊時，其樓面價(jià)已達(dá)30197元/平方米，成為新的北京單價(jià)地王。而在當(dāng)前，該地塊周邊的錦秋之春、宏嘉麗園與太月園三個樓盤的價(jià)格分別為3.2萬元/平方米、3.1萬元/平方米與2.8萬元/平方米，已接近該地王項(xiàng)目的樓面價(jià)，而業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，該地王項(xiàng)目商品房上市后的銷售價(jià)格需在5萬元/平方米才能掙錢。

望京地王：中標(biāo)公司急澄“退地說”

        3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元競得大望京1號地，綜合下來，商品房樓面價(jià)達(dá)2.75萬元/平方米，是當(dāng)時北京市場新的“單價(jià)地王”。

        該地塊成交后，SOHO中國董事長潘石屹曾感嘆，以2.75萬元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，建成后商品房的成交均價(jià)需達(dá)到4.5萬元/平方米，開發(fā)商才能保證10%的利潤率。然而時下該地塊周邊房價(jià)卻可能對該地塊  “預(yù)期4.5萬元”的價(jià)格形成巨大的壓力。

        望京地王誕生后，其周邊樓盤融科橄欖城、國風(fēng)北京、寶星國際與慧谷陽光的成交均價(jià)分別為3.5萬元/平方米、3.1萬元/平方米、2.9萬元/平方米與3.3萬元/平方米，而在新政出臺后，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪，上述四個樓盤當(dāng)前的成交均價(jià)依次為3.1萬元/平方米、2.7萬元/平方米、2.5萬元/平方米與2.8萬元/平方米。該地塊周邊四個典型樓盤時下的均價(jià)區(qū)間為2.5萬元~3.1萬元，已與望京地王的樓面價(jià)2.75萬元/平方米相差無幾。

        正因?yàn)槿绱耍?月初，業(yè)界一度傳出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)退地一說。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的書面回復(fù)中說，“退地說”只是市場猜測，公司已交付了地價(jià)款，時下正在辦理開工作業(yè)所需的相關(guān)前期手續(xù)。

亦莊地王：現(xiàn)在進(jìn)行時

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，3月15日北京產(chǎn)生的三個地王中，只有北京中信新城房地產(chǎn)有限公司拍下的亦莊地王項(xiàng)目X1-1B地塊正在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的前期工作，并進(jìn)行了該地塊項(xiàng)目的環(huán)評公示。

        但與另外兩個地王一樣，該地塊同樣面臨樓面價(jià)與周邊樓盤成交均價(jià)接近的困擾。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，亦莊地王周圍的瀛海名居、上海沙龍與金地格林三個樓盤在地王產(chǎn)生后，成交價(jià)分別漲至1.6萬元~1.7萬元/平方米、2.1萬元~2.2萬元/平方米與2.1萬元~2.2萬元/平方米，但在新政出臺后其時下價(jià)格分別下降至1.4萬元~1.5萬元/平方米、1.9萬元~2.1萬元/平方米與2萬元~2.1萬元/平方米。

        北京中信新城房地產(chǎn)拿下亦莊地王的代價(jià)為52.4億元，其樓面價(jià)達(dá)13395元/平方米，雖然較時下周邊樓盤的成交均價(jià)稍低，但也相差不大。

專家建議

開發(fā)商需轉(zhuǎn)換思路

　　　　針對地王項(xiàng)目遲遲未現(xiàn)太多開工跡象一事，北京美聯(lián)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愒诮邮?nbsp; 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時認(rèn)為這是正常的。因?yàn)閺拈_發(fā)商拿地到實(shí)際進(jìn)行開發(fā)一般都要經(jīng)過一年至一年半的前期籌備時間。

        但她認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，當(dāng)下地王尷尬的本質(zhì)在于開發(fā)商當(dāng)時對房地產(chǎn)市場形勢大好的心理預(yù)期與此后房地產(chǎn)調(diào)控大背景間的失衡。開發(fā)商時下的出路或許就是對手中的地王項(xiàng)目重新進(jìn)行差異化定位與品牌包裝。

        她進(jìn)一步解釋說，在房地產(chǎn)市場一路狂奔之際，開發(fā)商可能更傾向于將商品房做好，然后盡快推向市場，以粗放式的發(fā)展模式不斷加快節(jié)奏，但在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，地王的高成本決定其產(chǎn)品定位必須以高端項(xiàng)目為主。因此開發(fā)商需要轉(zhuǎn)變思路，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，通過強(qiáng)化項(xiàng)目小區(qū)的增值服務(wù)，為其高價(jià)的商品房提供品牌支撐。

        同策咨詢資深分析師倪曉玲也表示，以華僑城蘇河灣地塊5.29萬元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，將來開發(fā)商的售價(jià)必將達(dá)到7萬元/平方米以上。“開發(fā)商只能在此建造超豪宅了，通過精裝修等手段提高樓盤價(jià)格。這樣的樓盤將來一般要賣到9萬元~10萬元/平方米。”



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