每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        上海去年商品住宅銷售額達到4330億元。，如果其中僅一半的銷售額需要清算土地增值稅，并且按最低的30%稅率清算，征稅額度將達到129.9億元，已占到上海今年前5月土地出讓收入的1/5。

        盡管4月樓市新政連續(xù)出臺，但上海以湯臣一品為代表的高價樓盤卻繼續(xù)向更高的價格階梯邁進。但在價格屢創(chuàng)新高的同時，這些項目也在無限接近土地增值稅的清算。

        中國房地產信息集團的統(tǒng)計顯示，這些高價項目至少有一半已達到土地清算的條件，只待房地產調控稅收新政出臺。這些項目因售價大幅上漲而獲得的超額利潤，將會被征收土地增值稅上交到地方財政。

        業(yè)內統(tǒng)計顯示，去年上海銷售的4330億元新建商品住宅銷售額中的絕大多數(shù)毛利都超過20%，即使只按30%的最低稅率清算其中的一半項目，僅去年一年就可征稅129.9億元。

上海高檔住宅逆市狂漲

        中國房地產信息集團日前公布的4月1日至28日上海成交均價前十名樓盤中，包括佘山高爾夫別墅、四季雅苑、翠湖天地嘉苑在內的6個樓盤成交均價超過10萬元/平方米，其中湯臣一品4月成交均價已達17萬元/平方米。排在前十樓盤最后一位的西郊莊園，4月份的銷售均價也已經(jīng)達到8.4萬元/平方米。

        據(jù)統(tǒng)計，今年4月份，單價5萬元以上的樓盤成交量是3月份的兩倍多。4月份成交排名前十的新盤中，成交均價與3月份相比無一例外都在上漲，其中個別樓盤5月份的報價甚至又漲了。

        有媒體報道稱，去年剛剛創(chuàng)下單價16萬元/平方米紀錄的湯臣一品再次創(chuàng)下18萬元/平方米的新高價。湯臣一品成交的A棟有兩套房源的均價分別達到了18.6萬元/平方米和18.9萬元/平方米。

        中國房地產信息集團分析師薛建雄總結這些樓盤房價上漲規(guī)律時稱，地理位置靠市中心、黃浦江和內環(huán)，樓盤規(guī)模越龐大，房價上漲速度越快，比如去年幾年里上海灘花園項目價格從1.8萬元上漲到了8萬元甚至10萬元就是實例。

        據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，這些項目取得土地時間比較久，售價上漲幅度高，增值額大，清算時征稅比率也高。以湯臣一品為例，項目早在2000年10月就獲得了土地使用權。

        《每日經(jīng)濟新聞》5月19日調查的上海豪宅樣本——上海世茂濱江花園更是早在2000年就已開盤，十年間房價已經(jīng)上漲了6倍。

半數(shù)項目滿足清算條件

        5月17日，北京住建委會同北京市監(jiān)察局等共計10部門發(fā)布《北京市房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項檢查實施方案》表示，將貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。這被一些業(yè)內人士認為是未來宏觀調控的方向。

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，未來調控的重點會從那些捂盤、囤地現(xiàn)象嚴重的樓盤開始。上述高價樓盤由于定價高，開發(fā)時間久，顯然容易成為稅務部門執(zhí)行土地增值稅的首選對象。上海一些地產業(yè)內人士猜測說，上海的高價樓盤中相當一部分可能從來沒有清算過土地增值稅，一旦清算會令企業(yè)面臨巨大的財務壓力。

        上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，銷售面積超過85％以上等條件的房地產開發(fā)項目，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續(xù)。

        而薛建雄也透露，目前在售的50個高價樓盤中，至少有一半項目已經(jīng)處于尾盤階段，已滿足上述通知規(guī)定的可以清算土地增值稅的條件。

        不過，目前究竟有多少高價樓盤已被土地增值稅清算還不得而知。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者曾試圖聯(lián)系湯臣一品、世茂濱江花園兩個樓盤的開發(fā)企業(yè)，了解上述項目有無清算過土地增值稅。但湯臣一品開發(fā)商湯臣集團企劃部李小姐回應稱  “不清楚”。截至記者發(fā)稿，世茂房地產有限公司企業(yè)傳訊部仍未就上海世茂濱江花園是否曾清算過土地增值稅予以回應。

一年稅收保守估計129.9億？

        雖然上海市稅務局未透露上海土地增值稅的清算情況，但根據(jù)機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以計算出上海土地增值稅清算的大概數(shù)字。

        新閔律師事務所合伙人劉福元說，按照國家的法律規(guī)定，毛利（增值額）不足20%的項目可免交土地增值稅，超過20%的項目則需要按毛利30%~60%的比重繳納土地增值稅。

        中原地產分析師許萌說，去年上海銷售的絕大多數(shù)項目的土地使用權都是在2007年以前獲得的，其增值額應該高于20%。而薛建雄預計，上海今年銷售的樓盤實際毛利更高，因為有不少樓盤的售價在去年基礎上翻了一倍多。

        據(jù)許萌統(tǒng)計，上海去年商品住宅銷售額達到4330億元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者計算，如果其中僅一半的銷售額需要清算土地增值稅，并且按最低的30%稅率清算，征稅額度將達到129.9億元，已占到上海今年前5月土地出讓收入的1/5。

        不過，要想獲得上述土地增值稅收入，難度非常大。

        “要想收這個稅，可能要等到五到十年以后。”薛建雄說，早在2007年，國家稅務總局就下發(fā)過土地增值稅清算的文件，開展聲勢浩大的清算運動，萬科當年還預提了部分資金用以交稅，但結果卻收效甚微。土地增值稅是要項目全部賣完才能收的，只要開發(fā)商留了幾套房子不賣，土地增值稅就清算不了。



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