每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        中央到地方的樓市調(diào)控政策，讓許多投資客紛紛撤場。但在追利本性的驅(qū)使下，他們又將目光投向了境外的房產(chǎn)。        

        近期，不少境外地產(chǎn)商帶著美國洋房、澳洲別墅、香港豪宅頻現(xiàn)內(nèi)地樓市，以優(yōu)厚的條件吸引客戶。此前有跡象表明，隨著內(nèi)地政策調(diào)控的趨緊，“溫州炒房團”在上一波席卷了海南樓市后，目前已開始出手境外樓市。

境外房產(chǎn)商將“組團”推銷

        5月22~5月30日，澳大利亞幾家知名的開發(fā)商將帶著幾百套位于墨爾本、悉尼等地的新樓盤，在廣州、深圳、北京、上海等一線城市拉開國內(nèi)賣樓序幕。

        “國內(nèi)房價不斷上漲，宏觀政策調(diào)控不斷，這是推廣我們樓盤的好機會?！苯M織這場活動的國內(nèi)機構(gòu)澳星集團市場部邵瑩表示，從去年底開始，除了因留學和移民人數(shù)增多帶動的海外購房需求外，一些來咨詢投資的人數(shù)也開始增多。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，早在今年4月下旬，在廣州的珠三角房博會上，墨爾本大型房地產(chǎn)開發(fā)商中正房地產(chǎn)集團就帶著上百套澳洲房源前來搶客，集團地產(chǎn)顧問馮自峰近段時間馬不停蹄地在各地輾轉(zhuǎn)，會見客戶。

        垂涎于內(nèi)地市場的不僅僅是澳大利亞地產(chǎn)商。

        在此前北京房博會上，美國的房產(chǎn)商推出了價格僅1萬元/平方米的加州花園別墅，總售價為29萬美元起，吸引了不少投資者的關(guān)注。

        在寸金寸土的香港地區(qū)，今年以來房價屢創(chuàng)新高，本地老牌地產(chǎn)開發(fā)商恒基兆業(yè)嗅到了蠢蠢欲動的內(nèi)地資金的味道，以內(nèi)地人到港買房享受85折的優(yōu)惠吸引投資客戶。

        據(jù)商務(wù)部港澳司消息顯示，2009年通過投資香港房地產(chǎn)移民的資金達56.18億港幣（約合7.2億美元），其中94%投資住宅。

        長期從事香港移民投資業(yè)務(wù)的世貿(mào)通集團業(yè)務(wù)總監(jiān)張莉表示，今年以來，投資海外房產(chǎn)的客戶越來越多，近期咨詢移民香港的人數(shù)也呈上升趨勢。

        她表示，在他們的業(yè)務(wù)中，大部分人通過投資房產(chǎn)移民，純粹投資的客戶僅是其中的一小部分，也有一些老客戶本身已移民，后來看好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場回報收益，又在當?shù)赝顿Y房產(chǎn)。

        “在香港你用650萬港元就可擁有一套房屋和一個身份的轉(zhuǎn)變，而在北京、上海，以同樣價格購置一套房產(chǎn)，你僅僅是擁有了一套房屋而已?！?br/>
一溫州客海外買房10多套

        《每日經(jīng)濟新聞》挖掘到，一些投資海外房產(chǎn)的投資客，正是之前參與內(nèi)地炒房的獲利者。

        曾為溫州“炒房客”一分子的老張，早在今年初就將內(nèi)地十幾套房產(chǎn)拋售，改而在菲律賓拿下十幾套房產(chǎn)，共花費幾千萬。目前，老張國內(nèi)的房產(chǎn)僅剩下兩三套，作為自住和養(yǎng)老之用。

        承擔這一業(yè)務(wù)的仲量聯(lián)行李姓經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》表示，國內(nèi)住宅市場政策不斷，溫州一些出手闊綽的投資客對市場非常敏感，早就離場，將資金投向其他方向。老張購買菲律賓產(chǎn)業(yè)，是因為看中當?shù)厥且粋€投資價格洼地。

        戴德梁行最新報告顯示，在經(jīng)歷了一場金融危機后，2010年環(huán)球市場投資物業(yè)價值將會增長5%，其中亞太區(qū)的投資物業(yè)總值將達3萬億美元，年內(nèi)料增12%。亞太區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)買賣在2009年年底已顯著復(fù)蘇，往區(qū)外的交投亦明顯增加，例如流向歐洲物業(yè)市場的資金較一年前增加了31%。

        報告指出，來自內(nèi)地的投資，正在成為一個重要的投資力量。物業(yè)買賣除了自用外，投資用途的個案預(yù)期亦不斷增加。該份報告預(yù)見將有更多內(nèi)地資金流向海外的物業(yè)市場，越來越多內(nèi)地投資者正放眼倫敦、紐約及悉尼等地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，準備購入作為自用或投資。

        澳星國際地產(chǎn)顧問總裁比爾·孫介紹，“近幾年，雖然加拿大、新加坡、美國、澳大利亞和中國香港的房地產(chǎn)都受到投資者青睞，但澳大利亞房產(chǎn)投資仍占到內(nèi)地投資者境外購房的80%?！?br/>
        比爾·孫指出，美國房地產(chǎn)市場在金融危機影響下大幅下滑，但持有房產(chǎn)期間的稅費負擔相對較高，而香港房地產(chǎn)的價格和內(nèi)地相差無幾，沒有太大吸引力。國內(nèi)投資者對澳洲房產(chǎn)情有獨鐘，主要原因是澳洲房地產(chǎn)增長穩(wěn)定。過去40年，澳洲房地產(chǎn)價格基本上保持了7~10年翻一倍，每年增長10%~15%的漲勢，其租金投資匯報率達到5.5%~6%，高于國際市場上4.5%的安全底線。如墨爾本市中心套內(nèi)面積70平方米的精裝修房，房價在60萬澳幣上下，一年的租金回報可達3萬澳幣。

投資仍需考慮多方因素

        在走訪中，不少業(yè)內(nèi)專家對投資海外房產(chǎn)都抱謹慎態(tài)度，若非留學、移民等因素，投資海外房產(chǎn)的風險比國內(nèi)大得多。

        張莉表示，各個國家和地區(qū)對于投資移民，投資額度都有不同的限制和規(guī)定。比如在中國香港，投資資金100%都可以作為房地產(chǎn)投資，但是在新加坡，如果投資成本為500萬元，那房地產(chǎn)投資的金額不能超過50%。

        “相比內(nèi)地，不少國家和地區(qū)仍是投資的價格洼地，但海外房產(chǎn)投資風險非常大。”仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通表示，各個國家、地區(qū)政策、法規(guī)的不同給不少投資者帶來了風險。

        他認為，第一風險來自于對當?shù)卣叩牟皇煜?。其次是房產(chǎn)在交接、買賣上都要花費大量精力和時間，若人在內(nèi)地，不能及時交易，就會錯失升值的機會。最后是境外資金回到內(nèi)地的問題。

        據(jù)悉，在澳洲置業(yè)將要交納印花稅，相當于房價的5%左右（購買維多利亞州的期房可以免收印花稅），每年的維護成本基本上占到房價的0.7%~1%，主要是物業(yè)管理費、水費和市政費；加拿大的房產(chǎn)維護費每個城市不盡相同，比如多倫多50萬加幣左右的房產(chǎn)，每年的物業(yè)管理費和物業(yè)稅，基本上在8000加幣左右。

        漢森國際伯盛設(shè)計董事長盛宇宏表示，不少地方房價快速上漲，與華人移民當?shù)匾约巴顿Y有較大聯(lián)系。但是在境外擁有房產(chǎn)，如美國，要上繳較高的物業(yè)稅和交易稅，就算不出租房屋，空著放在那里也會收費。這樣一來，持有成本將會顯著增加。另外，房產(chǎn)變現(xiàn)時的匯率變動，也將成為海外購房的風險。所以說，如果操作不好，海外購房不一定能夠增值，說不定還會減少收益。

        比爾·孫認為，資金的安全性，是投資海外房產(chǎn)必須要考慮的。澳洲房產(chǎn)和加拿大房產(chǎn)，在整個購買過程中都需要律師的參與，律師會為購買者提供相應(yīng)的法律支持，這樣就會降低投資者的風險。



境外房產(chǎn)投資須知

美國

        房產(chǎn)所有人擁有永久使用權(quán)，需要繳納交易稅、物業(yè)稅等稅收。所有的房地產(chǎn)所有權(quán)文件是公開的，在投資前一定要在地方法院查詢房產(chǎn)交易歷史記錄。不算物業(yè)稅等，一般投資回報率在8%。

中國香港

        香港樓市近期很熱，房價整體上漲25%，不少板塊房價已經(jīng)漲至1997年水平。通過投資移民需提前兩年申請，擁有不少于650萬港元的凈資產(chǎn)，可包括存款、房產(chǎn)、有價證券、公司資產(chǎn)等。

新加坡

        不會對房地產(chǎn)的出售征收預(yù)扣稅，但需繳納印花稅（購買價的3%）、產(chǎn)業(yè)稅等；外國人在法律上可享有按揭貸款。銀行貸款總額最高可為購買價的70%，住宅貨款利率為每年2%~3%。

澳大利亞

        過去40年，澳大利亞房產(chǎn)價格7~10年翻一倍，每年上漲10%~15%，租金投資回報率在5.5%~6%，空置率在1%。房產(chǎn)具有永久產(chǎn)權(quán)，無遺產(chǎn)稅。澳大利亞政府明確規(guī)定，一手物業(yè)50%可以銷售給海外人士，前提是要獲得政府對外投資管理局的批準；對于二手物業(yè)，沒有澳大利亞身份得不到政府的批準。



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