每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

        央行釋放流動(dòng)性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊土地增值稅，說(shuō)明決策層可以容忍股市泡沫，但不能容忍房地產(chǎn)泡沫。

        由于目前銀行體系資金緊張，回購(gòu)利率飆升，本周資金凈投放量或?qū)⑦_(dá)到1450億元。如果再加上國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理所投放的資金量，總額將達(dá)到1850億元，創(chuàng)下4月以來(lái)的天量。至此，5月實(shí)現(xiàn)凈投放基本已成現(xiàn)實(shí)。這與此前緊縮政策大相徑庭。此前13周，除一周凈投放外，其余12周保持資金凈回籠。13周內(nèi)央行累計(jì)凈回籠資金1.02萬(wàn)億元，并且上調(diào)存款準(zhǔn)備金率回籠資金近3000億元。

        就在各方對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控迷惑之際，又一項(xiàng)新政出臺(tái)。5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局日發(fā)布  《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。這是對(duì)新“國(guó)十條”和各地細(xì)則加大土地增值稅清算力度的細(xì)化。爭(zhēng)議頗大的房產(chǎn)稅未出，土地增值稅收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策在往貨幣緊縮之路上飛奔。

        不能不容忍股市泡沫，高科技企業(yè)需要，銀行需要，如果股市緊縮，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)將隨之下行。但另一方面，為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，又不能放松房地產(chǎn)調(diào)控。從目前形勢(shì)來(lái)看，刺破房地產(chǎn)泡沫的方針不會(huì)變，變的是調(diào)控方式?！皣?guó)十條”的核心條款是提高房地產(chǎn)融資成本、降低房地產(chǎn)金融杠桿。而此次細(xì)化土地增值稅，相當(dāng)于變相向房地產(chǎn)企業(yè)加息?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)融資越來(lái)越難，目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇極大考驗(yàn)，今年會(huì)有一波房地產(chǎn)企業(yè)洗牌潮。

        政策能夠一箭雙雕地做空樓市做多股市嗎？有一定難度。在激勵(lì)機(jī)制不改變的情況下，資產(chǎn)泡沫不可能只流向特定市場(chǎng)，而不流向另一個(gè)市場(chǎng)。

        土地增值稅是利器。土地增值稅并非新政，2005年強(qiáng)調(diào)征收土地增值稅，引起房產(chǎn)股暴跌。按照國(guó)家稅務(wù)總局新近發(fā)布的《通知》，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算政策，因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤(pán)的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商囤地陷入無(wú)利可圖的境地。問(wèn)題在于，土地增值稅的征收從來(lái)都是松緊帶，預(yù)征不易。

        市場(chǎng)反應(yīng)正是如此，對(duì)房地產(chǎn)新政明顯審美疲勞。由于貨幣流動(dòng)性增加，股指再次顯示出企穩(wěn)跡象。5月27日收盤(pán)，滬指報(bào)2655.92點(diǎn)，上漲30.13點(diǎn)，漲幅1.15%，成交985億元；深成指報(bào)10543.33點(diǎn)，上漲181.64點(diǎn)，漲幅1.75%，成交784.16億元。除了稀有金屬、中字頭大盤(pán)股、金融保險(xiǎn)等板塊之外，幾只地產(chǎn)股同樣有資金凈流入的跡象。央行放松流動(dòng)性幫助了地產(chǎn)股，并非無(wú)心插柳柳成蔭，而是必然趨勢(shì)。

        只有一種情況能夠做到只打房地產(chǎn)不打證券：?jiǎn)为?dú)提高房地產(chǎn)的交易成本，市盈率控制在一個(gè)特殊的水準(zhǔn)之下，做實(shí)上市公司的業(yè)績(jī)，嚴(yán)格要求執(zhí)行分紅政策。這就意味著，中字號(hào)上市公司的投資價(jià)值較高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較大。問(wèn)題是，目前房地產(chǎn)與金融、建筑等板塊市盈率如難兄難弟，上市公司的誠(chéng)信與吝嗇并不比房地產(chǎn)企業(yè)更好，憑什么資金只進(jìn)入證券市場(chǎng)而不進(jìn)入樓市？唯一的可能性就是政策單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)施壓，降低房地產(chǎn)上市公司的盈利，從而變相提高市盈率。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生極大變革，這一變革并不意味著房地產(chǎn)泡沫的消失，而意味著開(kāi)發(fā)商的更新?lián)Q代。

        政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的收縮前所未有。從土地款到銷(xiāo)售回款都有嚴(yán)格限制：今年3月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價(jià)，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，開(kāi)發(fā)商必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年等。一旦從嚴(yán)征收土地增值稅，可以預(yù)料，一半以上開(kāi)發(fā)商會(huì)在三季度出現(xiàn)資金緊張局面。

        結(jié)局是什么？房地產(chǎn)泡沫下降了嗎？不是。而是所有有能量的、能夠通過(guò)母公司拿到低息貸款、能夠搭上房地產(chǎn)信托快車(chē)的房產(chǎn)商有福了。他們會(huì)成為最大的贏家。



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