每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        雖然大部分地產(chǎn)分析師認(rèn)為國(guó)務(wù)院的樓市新政可能令開(kāi)發(fā)商在2010年的日子不好過(guò)，但是中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的報(bào)告卻道出房地產(chǎn)企業(yè)的真正危機(jī)：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正處于下降階段。

        據(jù)該中心對(duì)105家滬深房地產(chǎn)上市公司的測(cè)評(píng)顯示，除“萬(wàn)保金招”四家為行業(yè)標(biāo)桿，19.39%為優(yōu)質(zhì)上市公司，發(fā)展優(yōu)良上市公司占到33.67%。此外，約有42.86%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

        即使是“萬(wàn)保金招”這樣的標(biāo)桿企業(yè)其盈利能力也在下降。該中心的報(bào)告稱，萬(wàn)科、保利、金地、招商四家企業(yè)2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、2009年凈資產(chǎn)收益率、2009年總資產(chǎn)報(bào)酬率、2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率指標(biāo)分別是16家優(yōu)質(zhì)企業(yè)的4.78倍、0.60倍、0.69倍、0.85倍。四家標(biāo)桿上市公司盡管從利潤(rùn)絕對(duì)量遠(yuǎn)高于16家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，但從盈利的相對(duì)水平上表現(xiàn)出規(guī)模報(bào)酬遞減現(xiàn)象。

        中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平說(shuō)，在全部上市公司中，2009年凈利潤(rùn)水平大于行業(yè)均值的上市公司只有43家，其中2008年有14家凈利潤(rùn)大于行業(yè)均值的上市公司在2009年滑入低于行業(yè)均值的行列，表現(xiàn)出高于市場(chǎng)波幅的巨幅波動(dòng)，盈利能力持續(xù)性較差。

        他表示，在市場(chǎng)高速成長(zhǎng)、行業(yè)整體利潤(rùn)水平大增時(shí)，企業(yè)業(yè)績(jī)較為平淡，劣于市場(chǎng)平均水平；在市場(chǎng)處于大幅下調(diào)期間，業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度大于市場(chǎng)波幅，那么可以認(rèn)為這類(lèi)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。按此說(shuō)法，目前在滬深兩地上市的42.86%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

        據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)到5.7萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，定金及預(yù)收款為15914億元，占整個(gè)資金來(lái)源的14.71%，個(gè)人按揭貸款8403億元，占整個(gè)資金來(lái)源的27.86%，兩項(xiàng)共計(jì)42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的半壁江山。

        按照新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心預(yù)計(jì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)一個(gè)兩到三年的振蕩期。



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