每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “絕不能讓東方海外跑掉。”

        今年1月，東方海外在沒有出售過任意一套所開發(fā)房源的情況下，僅靠項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓就獲得了超過40億元的收益，并就此從內(nèi)地樓市退出。

        上海長(zhǎng)樂路地塊是東方海外轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目之一。昨日（6月9日），該地塊的居民向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曝料稱，東方海外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得巨額利潤(rùn)后尚有遺留問題未解：東方海外以舊城改造為由獲得了零土地出讓金獲拿地的優(yōu)惠，卻未履行安置原住戶原地回遷的義務(wù)，導(dǎo)致一千多戶動(dòng)遷居民利益受損，上述地塊的居民中目前就仍有一部分未被安置。

        然而由于東方海外已出讓了其所有內(nèi)地業(yè)務(wù)，該公司原先需要承擔(dān)的安置回遷居民的責(zé)任，也將改由購(gòu)買了所有項(xiàng)目權(quán)益的凱德置地中國(guó)有限公司來承擔(dān)。熟悉上海房地產(chǎn)業(yè)的律師表示，凱德置地可能因此而需要補(bǔ)繳巨額的土地出讓金。

爆料：零出讓金“圈地”？

        在今年1月，東方海外以約150億元向凱德置地轉(zhuǎn)讓了包括上海長(zhǎng)樂路地塊在內(nèi)的其內(nèi)地全部7個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，據(jù)評(píng)估，這次轉(zhuǎn)讓給東方海外帶來的總收益超過40億元。

        這一消息一經(jīng)報(bào)道披露，立即觸動(dòng)了現(xiàn)年83歲的錢祥增老人的神經(jīng)。錢是盧灣區(qū)第12號(hào)地塊（即東方海外長(zhǎng)樂路地塊）的居民。但自從2002年以后，他就失去了屬于自己的房子，原因是他一直未能和上海東方海外永業(yè)房地產(chǎn)公司就動(dòng)遷安置達(dá)成協(xié)議。錢堅(jiān)持認(rèn)為，東方海外是在隱瞞了相關(guān)政策規(guī)定的情況下，欺騙了所有地塊的居民，損害了他們的利益。

        他的依據(jù)來自上海市盧灣區(qū)房屋土地管理局和東方海外（上海）投資有限公司、上海永業(yè)股份有限公司2001年12月31日簽訂的《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》[盧房地用（2001）出讓合同內(nèi)第5號(hào)]（補(bǔ)充合同）。

        他出示的上述合同復(fù)印件顯示，根據(jù)滬建城（2001）第68號(hào)文（以下簡(jiǎn)稱68號(hào)文件）的政策規(guī)定，由于在該地塊總共37287平方米的出讓土地面積中，有27892平方米是新一輪舊區(qū)改造地塊，因而東方海外得以免繳該地塊的土地出讓金。

        根據(jù)此前上海媒體的計(jì)算，東方海外僅長(zhǎng)樂地塊一個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入就達(dá)到39.28億元，但錢祥增提供的證據(jù)稱，東方海外所支付的用于安置居民動(dòng)遷安置的資金和動(dòng)遷房屋總代價(jià)很可能不超過3億元。

爭(zhēng)議：是否有義務(wù)回搬安置

        錢祥增向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的上述68號(hào)文件顯示，被認(rèn)定為新一輪舊區(qū)改造地塊的項(xiàng)目可以獲得多項(xiàng)優(yōu)惠，包括土地使用出讓金為零、減免拆除公房補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)、減免或免收人防設(shè)施結(jié)建費(fèi)等。

        而上海市房屋土地資源管理局2001年12月24日出臺(tái)的滬房地資安[2001]705號(hào)文件，盧灣區(qū)12號(hào)街坊按照滬建城（2001）第68號(hào)文的規(guī)定，已被列為新一輪舊區(qū)改造地塊。

        68號(hào)文件顯示，拆除地塊可試行動(dòng)遷居民出資回搬原地或原區(qū)域，居民安置辦法有實(shí)物安置、貨幣安置，也可出資回搬。但據(jù)錢祥增說，截至目前，沒有一戶原住戶得以回搬。而根據(jù)上海市城市建設(shè)和管理委員會(huì)2001年制訂的《鼓勵(lì)動(dòng)遷居民回搬試點(diǎn)地塊報(bào)批辦法》，在申報(bào)試點(diǎn)新一輪舊區(qū)改造地塊時(shí)，需要提供回搬戶數(shù)量和比例。

        錢祥增認(rèn)為，根據(jù)上述政策與合同，東方海外必須履行68號(hào)文件的第四條內(nèi)容：即拆造地塊可試行動(dòng)遷居民出資回搬原地或原區(qū)域。但是，東方海外和上海永業(yè)組成的上海東方海外永業(yè)房地產(chǎn)有限公司卻并沒有按他想象的那樣安排動(dòng)遷居民回搬。根據(jù)上海東方海外永業(yè)房地產(chǎn)有限公司向上海市盧灣區(qū)房地局提出的申請(qǐng)，該公司對(duì)動(dòng)遷居民的安置辦法是提供1萬平方米位于浦東三林的房源，以及2.6億元安置資金。

        由于68號(hào)文件并未明確  “負(fù)責(zé)舊區(qū)改造的房地產(chǎn)開發(fā)公司是否一定要為原住戶提供回搬安置”這一問題，錢祥增所提供的補(bǔ)充合同中也未明確這一點(diǎn)。因此文件中所提及的回搬政策，僅僅是錢祥增個(gè)人理解。

        市場(chǎng)人士回憶，當(dāng)時(shí)浦東三林地區(qū)的房源售價(jià)只有3000元/平方米左右，而長(zhǎng)樂路當(dāng)時(shí)同區(qū)域的商品住宅售價(jià)在8000元/平方米左右，僅安置房源的成本可能就要相差5000萬元。

        而按照68號(hào)文件規(guī)定，回搬居民原住房建筑面積拆一還一部分，按公有住房出售政策購(gòu)買；如住房有困難的，可按優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠面積；再超出部分，按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)購(gòu)買。如果完全按照上述政策規(guī)定，東方海外可能需要付出遠(yuǎn)超過3億元的資金。

進(jìn)展：政府部門介入

        為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于6月1日前曾向上海市規(guī)劃和土地資源管理局以及盧灣區(qū)規(guī)劃和土地資源管理局  （即由盧灣區(qū)房屋土地管理局和盧灣區(qū)城市規(guī)劃局分拆重組而成）發(fā)出了采訪函，詢問錢祥增的理解是否正確，2001年盧灣區(qū)房屋土地管理局和東方海外簽訂的土地出讓合同文本又是否規(guī)定了東方海外需要向原住戶提供回搬安置。

        但盧灣區(qū)規(guī)劃和土地資源管理局的回復(fù)稱，動(dòng)遷安置不由該機(jī)構(gòu)管，他們無法向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》確認(rèn)錢祥增的理解是否正確；而上海市規(guī)劃和土地資源局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人6月8日對(duì)記者的回復(fù)是，對(duì)于錢祥增的說法目前仍然在調(diào)查中，尚未獲得確切的結(jié)果。

        此后《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又于6月3日向已經(jīng)出售全部?jī)?nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的東方海外集團(tuán)香港總部企業(yè)傳訊部發(fā)出采訪函，企業(yè)傳訊部接待人員表示，企業(yè)傳訊部的負(fù)責(zé)人沈志澄已于昨日詢問了相關(guān)人士，稍后會(huì)回復(fù)記者。不過，截至截稿，記者并未接到沈志澄的回復(fù)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又向接受東方海外上海長(zhǎng)樂地塊的凱德置地中國(guó)有限公司詢問回搬一事的前因后果，得到的回復(fù)是“凱德置地一直都遵守國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)，積極配合政府相關(guān)工作，并將一如既往這么做?！?br/>
后續(xù)：凱德置地補(bǔ)繳土地出讓金？

        “按照有關(guān)政策，劃撥地塊如果改變用途，需要補(bǔ)繳巨額土地出讓金?！鄙虾Ｊ行麻h律師事務(wù)所合伙人劉福元說，如果東方海外之前和盧灣區(qū)房屋土地管理局簽訂的土地出讓合同中，約定了項(xiàng)目的用途之一是安置地塊的原住戶，但實(shí)際上建成后的項(xiàng)目卻是對(duì)外銷售商品房，那么按照政策，應(yīng)該向政府部門補(bǔ)繳土地出讓金。

        而除了土地出讓金，東方海外還要支付土地增值稅、未安置居民的動(dòng)遷費(fèi)用等多項(xiàng)成本。但隨著東方海外將內(nèi)地7個(gè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給凱德置地后，凱德置地將成為上述費(fèi)用的承擔(dān)者。

        “關(guān)鍵是凱德置地是否對(duì)東方海外出售的項(xiàng)目公司的債務(wù)債權(quán)調(diào)查清楚了?！眲⒏Ｔf。

        上海市杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說，事情的關(guān)鍵是東方海外之前與盧灣區(qū)房屋土地管理局簽訂的土地出讓合同中，是否明確了安置上述居民回搬是舊改的必要條件，如果確有約定，那么凱德置地可能需要按照合同約定，就違約部分承擔(dān)違約責(zé)任。



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