每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “從沒有看到像你這樣沒素質(zhì)的人?！鄙虾Ｊ忻耜惐?nbsp; （化名）6日遭到上海一家房屋中介公司經(jīng)紀(jì)人的短信謾罵，原因是他沒有跟隨這家中介公司的看房班車去看商鋪，而是選擇了離自己家更近的另一房產(chǎn)中介公司的看房班車。

        陳斌說，他很理解那名經(jīng)紀(jì)人急于成交的心態(tài)，在樓市新政出臺(tái)后，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都因?yàn)椤傲愠山弧倍荒苣玫?000多元的底薪。這兩家房產(chǎn)中介公司幾乎每天都會(huì)打電話給他，邀請(qǐng)他前往嘉興一家名為“嘉興中港城”的大型商場選購商鋪，而他正好想借機(jī)去嘉興游玩一下，于是就在兩家同時(shí)邀請(qǐng)他的中介中選擇了一家，不料卻因此得罪了另一家房地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人，并遭遇了該經(jīng)紀(jì)人的多次短信謾罵。

        不過，令人奇怪的是，此后這家房地產(chǎn)中介公司的其他經(jīng)紀(jì)人又屢次三番地打電話給他，向他推薦“嘉興中港城”，甚至在乘地鐵時(shí)，他也會(huì)遇到經(jīng)紀(jì)人推銷這一商鋪。同時(shí)除了這一項(xiàng)目，房地產(chǎn)中介還會(huì)向他推薦很多其他商場的鋪面，甚至包括遠(yuǎn)在山東的商鋪。

        陳斌因此向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢，商鋪是不是最不受調(diào)控影響的產(chǎn)品，因此才會(huì)有那么多的中介公司會(huì)向他推銷商鋪？但是信義房地產(chǎn)分析師朱平平卻表示，5月上海二手商鋪和寫字樓一共只賣了不到300套，僅占到當(dāng)月6776套成交二手房的不足5%。而相關(guān)中介向他熱情推銷的嘉興中港城在新政后的銷售量要比新政前降了20%。

開發(fā)商靠商鋪“救急”？

        陳斌不知道的是，套現(xiàn)商鋪和車庫已經(jīng)成為開發(fā)商眼下除降價(jià)外，最實(shí)際的“自救”策略。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，在大多數(shù)開發(fā)商不愿降價(jià)賣房的情況下，曾經(jīng)只是“配角”的商鋪、車庫、寫字樓，現(xiàn)在已經(jīng)成為上海樓市的最新銷售主力，正是依靠這些以往房地產(chǎn)業(yè)的邊緣產(chǎn)品，上海房地產(chǎn)商才艱難地熬過樓市調(diào)控的第一個(gè)月。

        來自中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，3~5月，上海一手商品房的總成交額分別是241億元、346億元和142億元，金額呈逐月遞減之勢(shì)。但商鋪和車庫的銷售金額卻一直處于上升趨勢(shì)，占全市商品房全部銷售額的比重也日趨增加。

        3~5月，上海商鋪成交總額分別為18億元、34億元和30億元，車庫的成交額是3.6億元、4.5億元和3.7億元?？梢姡跇鞘谐山活~大幅下滑的情況下，商鋪、車庫等一些項(xiàng)目的附屬產(chǎn)品成為開發(fā)商資金回流的主要銷售產(chǎn)品。據(jù)佑威房地產(chǎn)中心的數(shù)據(jù)顯示，5月上海成交的商鋪面積和車庫面積已經(jīng)占到了總成交面積的1/3。

        此前，上海銷售車庫和商鋪的，主要是中小房地產(chǎn)企業(yè)。但是，5月份全國知名的大公司也開始成為車庫和商鋪銷售的主力軍。在5月車庫和商鋪的銷售排行榜上，萬達(dá)、金地、仁恒等大地產(chǎn)商旗下項(xiàng)目的車庫和商鋪成為主力軍。

        以目前暫時(shí)沒有新推樓盤的金地上海公司為例，5月份該公司主要銷售了浦東外高橋地區(qū)的478套車庫，涉及金額達(dá)到5254萬元。而同期在售的金地灣流域項(xiàng)目，只銷售了4套住宅。

        萬達(dá)在上海嘉定的江橋萬達(dá)廣場在5月一共只售出80多套住宅，獲得1.46億元的銷售額，但其當(dāng)月出售的商鋪，總金額卻高達(dá)2.76億。

        除上述地產(chǎn)巨頭外，仁恒、復(fù)地等房地旗下的車庫和商鋪在5月也賣出了比住宅更好的業(yè)績。

商鋪、車庫被降價(jià)甩賣

        盡管很多地產(chǎn)分析師認(rèn)為，5月份商鋪和寫字樓的熱賣，是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響最小的緣故。

        但薛建雄表示，僅從銷售角度來說，現(xiàn)階段大公司賣商鋪和車庫并不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。因?yàn)?，非中心區(qū)樓盤的商鋪?zhàn)钤缫环恳粌赡旰蟛拍荏w現(xiàn)價(jià)值，而車庫更是要交房5年左右才能體現(xiàn)價(jià)值，在現(xiàn)金回流順暢的情況下，開發(fā)商一般都要等到商鋪、車庫價(jià)值最大化才會(huì)賣。

        但是，在時(shí)機(jī)不成熟的情況下，開發(fā)商先賣車庫，顯然屬于逼不得已。

        薛建雄說，2008年的降價(jià)潮告訴我們，一旦樓盤的售價(jià)比老業(yè)主購房時(shí)的價(jià)格還要低，必然會(huì)引發(fā)老業(yè)主的一波退房潮，這顯然是開發(fā)商不愿意看到的。

        但開發(fā)商更不愿意讓開發(fā)資金受項(xiàng)目滯銷影響而緊張。因此，開發(fā)商只好選擇車庫和商鋪?zhàn)鳛橹髁Φ摹俺鲐洝逼贩N。為達(dá)成這一目的，很多車庫和商鋪的價(jià)格也因此出現(xiàn)松動(dòng)。

        以江橋萬達(dá)商業(yè)廣場為例，該樓盤的商品住宅銷售價(jià)格目前已接近2萬元/平方米，但該商場價(jià)值更高的商鋪成交均價(jià)僅為26670元/平方米。同樣，上海一個(gè)車位的價(jià)格一般在10萬元~30萬元，但金地未未來樓盤的車位5月成交均價(jià)僅11萬元，車位成交單價(jià)僅3566.96元/平方米。

        熟知上海房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士說，和住宅銷售渠道不同，上海的商鋪和車庫的銷售主要靠房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人完成。所以陳斌才會(huì)在最近一個(gè)多月屢屢接到來自房地產(chǎn)中介公司的熱情推銷。不過要不了多久，這種情況就將得到改變，因?yàn)榇笠?guī)模的降價(jià)開始后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)把注意力重新轉(zhuǎn)到住宅上面。



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