每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        近日，眾多房企相繼發(fā)布了5月份銷售數(shù)據(jù)，在地產(chǎn)調(diào)控的高壓下，房企遭遇了黑色五月，銷售額環(huán)比下降近30%～70%。

        2010年時(shí)間已近半，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至5月份，如以時(shí)下的銷售速度計(jì)算，瑞安、富力、佳兆業(yè)、綠城、中駿置

        業(yè)等房企均難以完成年初定下的年度銷售目標(biāo)。雖然如此，房企們卻基本表示仍不打算調(diào)整當(dāng)初設(shè)下的年度銷售目標(biāo)，意欲通過(guò)下半年多推上市房源以沖刺目標(biāo)。

        對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，中駿置業(yè)、瑞安等房企雖已表態(tài)將于下半年大量推盤(pán)，以沖刺年度銷售目標(biāo)，但此舉將進(jìn)一步惡化供大于求的局面，到時(shí)房企只有選擇降價(jià)。即便如此，他們也不一定能順利完成年度銷售目標(biāo)。

調(diào)查：

房企大腕年度目標(biāo)形勢(shì)嚴(yán)峻

        6月7日，萬(wàn)科發(fā)布的最新公告數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，公司累計(jì)銷售金額為280億元，平均每月銷售額為56億元，以此速度，萬(wàn)科今年可完成672億元的銷售額。

        萬(wàn)科在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的回復(fù)中所言，萬(wàn)科并沒(méi)有在年初設(shè)定一個(gè)固定的全年銷售目標(biāo)。一家公司全年銷售額的多少，很大程度上取決于市場(chǎng)情況，并非公司單方面決定的。

        不過(guò)，王石去年12月在接受《華爾街日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)對(duì)2010年萬(wàn)科銷售額卻提出了一個(gè)目標(biāo)框架：“我們預(yù)計(jì)明年銷售額在800億，市場(chǎng)很好也不會(huì)超過(guò)30%的增長(zhǎng)，不好也不會(huì)低于25%。”根據(jù)2009年萬(wàn)科634.2億元的銷售額計(jì)算，今年增長(zhǎng)25%～30%，可以大致推出萬(wàn)科的年銷售目標(biāo)大致介于792.75億元～824.46億元。而以目前銷售速度計(jì)算出的672億元的年銷售額，將比預(yù)期下降近15%。

        萬(wàn)科不是個(gè)案，只是個(gè)縮影。

        近日富力發(fā)布的公告顯示，5月公司銷售額只有12.53億元，比4月的24.54億元狂降48.94%。主要原因在于富力的業(yè)務(wù)布局集中于北京、天津、廣州等幾個(gè)城市，而這些城市時(shí)下正好是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。

        1～5月，富力的銷售額共約109.51億元，平均每月近21.9億元，若以此速度計(jì)算，今年可完成262.8億元，而富力的年度目標(biāo)為300億元，下降了12.4%。

        與綠城相比，萬(wàn)科與富力的銷售成績(jī)單還算“良好”。

        6月8日，綠城發(fā)布的公告顯示，1～5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額僅為163億元，平均每月為32.6億元，以此計(jì)算，綠城今年僅可完成391.2億元的銷售額，相比其年度目標(biāo)670億元，狂泄近41.6%。

        更可怕的是，綠城5月銷售合約金額為20億元，較4月65億元的合同銷售額下降69%。

        此外，龍湖地產(chǎn)5月合同銷售額跌至15億，比4月份下降了四成。世茂房地產(chǎn)5月完成的銷售額環(huán)比下跌38%。

分析師：

上市房企年度目標(biāo)可完成75%

        地產(chǎn)調(diào)控下，成交量進(jìn)一步縮水，房企生存環(huán)境繼續(xù)惡化。比如5月各房企銷售額下降的環(huán)比率就是實(shí)證。而上海證券交易所地產(chǎn)指數(shù)的狂泄也是市場(chǎng)各方對(duì)時(shí)下房地產(chǎn)業(yè)生存環(huán)境不樂(lè)觀的體現(xiàn)。

        在如此嚴(yán)峻的行業(yè)生存環(huán)境背景下，近日花旗分析師預(yù)計(jì)，2010年，上市房企平均可以完成75%的年度銷售目標(biāo)。

        銷售額下降，勢(shì)必導(dǎo)致公司回籠資金量的萎靡，從而提高房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

        正略鈞策房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告指出，2010年銷售額比預(yù)定水平  下  降30%  ，近50%的開(kāi)發(fā)商將面臨資金缺口。其中綠城、保利和恒大將是資金缺口最大的企業(yè)，平均資金缺口量將達(dá)136億元。

房企：

不輕言下調(diào)年度目標(biāo)

        或許因?yàn)橹獣阅甓蠕N售額下降所附帶的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)下眾多房企并未輕言調(diào)整年度銷售目標(biāo)。

        比如佳兆業(yè)今年1～5月的累計(jì)銷售額為26億元，且5月合同銷售額較預(yù)期減少20%至30%。但公司董事會(huì)主席郭英成近日卻表示，對(duì)下半年銷售有信心，暫時(shí)無(wú)意調(diào)整全年100億元的銷售目標(biāo)。

        對(duì)于房企們對(duì)銷售目標(biāo)流露出的十足信心，一位要求匿名的內(nèi)行人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，這是典型的“嘴上強(qiáng)硬，心里發(fā)虛”，就像在大戰(zhàn)前，將帥對(duì)外都會(huì)說(shuō)“有信心拿下城池”一樣，說(shuō)不定私下心里都虛著呢。

        為了沖刺銷售目標(biāo)，時(shí)下房企們對(duì)外公布的公開(kāi)策略基本就是增加上市房源。比如中駿置業(yè)董事長(zhǎng)黃朝陽(yáng)在1日的香港股東周年大會(huì)也表示，雖然1～5月公司的銷售額僅為11億元，但不會(huì)改變今年55億元的銷售目標(biāo)。為了沖刺55億元的年度

        銷售目標(biāo)，公司將于第三、四

        季度集中推盤(pán)，以增加

        上市房源。

        瑞安房地產(chǎn)

        1～5月完成的

        銷售額只有

        近12億元，

        但公司董

        事長(zhǎng)羅康

        瑞  卻  說(shuō)  ，

        “我們對(duì)60

        億的銷售目

        標(biāo)有信心，有

        許多項(xiàng)目將在

        下半年推出。”

        瑞安房地產(chǎn)在

        給  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記

        者的回復(fù)中對(duì)此解釋道，除

        了已完成的近12億銷售額，

        去年26億元的銷售額也將

        于今年入賬。此外，公司將

        在下半年于多個(gè)城市推出

        新盤(pán)，這些項(xiàng)目均位于城市

        的黃金地段，公司有信心實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

        一位行內(nèi)人士也透露，萬(wàn)科今年60%的可售房源也將于下半年上市銷售。

        對(duì)于房企增加上市房源，以沖刺銷售目標(biāo)的做法，宋會(huì)雍認(rèn)為，這是近幾年房地產(chǎn)大漲背景下房企們養(yǎng)成的慣性思維，但目前市場(chǎng)已是供大于求的局面。各房企下半年增加房源，勢(shì)必將進(jìn)一步惡化供求失衡的局面。

        當(dāng)供求失衡繼續(xù)加劇時(shí)，房企要么降價(jià)以釋放被抑制的需求，要么主動(dòng)調(diào)低年度銷售目標(biāo)。實(shí)際上，已有部分企業(yè)按此思路開(kāi)始行動(dòng)。

        5月6日，恒大推出85折促銷，并憑此致使公司5月實(shí)現(xiàn)合約銷售額40.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)近8.3%，成為標(biāo)桿房企中5月環(huán)比增長(zhǎng)唯一飄紅的企業(yè)。5月28日至31日，佳兆業(yè)在深圳也進(jìn)行了九折促銷試探活動(dòng)。此外，萬(wàn)科在北京等地近期也頻頻進(jìn)行局部微降，以試探市場(chǎng)。

        不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅康瑞表示，雖然下半年將大量推盤(pán)，但公司暫時(shí)還無(wú)意降價(jià)，而且我們每個(gè)項(xiàng)目都提了點(diǎn)價(jià)。因?yàn)?ldquo;目前的剛性需求還是很強(qiáng)勁的，內(nèi)地私人賬戶資金就有27萬(wàn)億，這些資金的出路在哪里？如果買(mǎi)房子自己住倒是很好的選擇。”

        一位證券分析師指出，不管各房企采取怎樣的銷售策略，即將到來(lái)的金九銀十，將成為他們各自銷售策略成功與否的試金石，也將直接決定房企能否完成年度銷售目標(biāo)。

        不過(guò)對(duì)于房企執(zhí)著于沖刺年度銷售目標(biāo)的做法，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存卻表達(dá)了不同意見(jiàn)。他認(rèn)為時(shí)下房企現(xiàn)金流仍然充足，而土地市場(chǎng)卻陷入低迷，價(jià)格已回調(diào)20%～30%。因此，年度銷售目標(biāo)并不是最重要的事，低價(jià)拿地，以備戰(zhàn)未來(lái)才是房企最應(yīng)做的事情。



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