馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

        最近一段時(shí)間來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊緊鑼密鼓：二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)正式出爐，國(guó)家發(fā)改委將房產(chǎn)稅的推出列為今年重點(diǎn)工作，財(cái)政部要求加強(qiáng)土地增值稅的清算和預(yù)征等。與此同時(shí)，地方性的細(xì)則亦在進(jìn)一步的施壓。

        政策的明朗使得開(kāi)發(fā)商基本上放棄了最后一絲幻想，全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了  “量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44%，其中上海、廣州和深圳三城市，已有樓盤價(jià)格下跌幅度接近15%。

        事實(shí)上，這種“量?jī)r(jià)齊跌”的意義不僅預(yù)示著調(diào)控政策的短期見(jiàn)效，更可能意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從此告別暴利時(shí)代，而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期，理由有三：

        首先，本次調(diào)控政策的基本目的不僅僅在于短期抑制高房?jī)r(jià)，更在于改變時(shí)下房地產(chǎn)投機(jī)、投資過(guò)剩，使房地產(chǎn)回歸居住的基本需要。為此目的，除了一些短期政策外，更注重長(zhǎng)效制度建設(shè)。比如，通過(guò)稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的合理需求，通過(guò)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化要求住房供應(yīng)的70%為保障基本居住需求的小戶型商品房和政策性住房。也就是說(shuō)，從抑制投資、投機(jī)的角度而言，這是個(gè)將長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策，也將成為中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的基本目標(biāo)。

        其二，鑒于中國(guó)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)最大推力在于過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)，而過(guò)高的房?jī)r(jià)又在一定程度上成為阻礙城鎮(zhèn)化和中國(guó)發(fā)展的最大阻力，當(dāng)房?jī)r(jià)脫離民眾的基本收入太過(guò)離譜，社會(huì)資源和國(guó)民財(cái)富將會(huì)被房地產(chǎn)所綁架。因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程雖然都離不開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展，但絕對(duì)是拒絕高房?jī)r(jià)的，政府對(duì)此非常清楚。

        其三，目前中國(guó)的人均居住面積已經(jīng)超過(guò)了30平方米。按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，突破這個(gè)關(guān)口意味著房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)期將會(huì)結(jié)束，房地產(chǎn)本身將從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的引擎回歸居住和民生的功能。圍繞未來(lái)的住房需求，政府將在完善保障性住房供應(yīng)的同時(shí)，撬動(dòng)大量的二手房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，構(gòu)建一個(gè)與民眾收入和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)的住房結(jié)構(gòu)，這種合理的住房結(jié)構(gòu)將在一定程度上杜絕過(guò)高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)。

        至此，我們基本可以判斷，在未來(lái)一到兩年，中國(guó)的高房?jī)r(jià)將隨著供求基本面的均衡而告別暴利時(shí)代，房?jī)r(jià)在未來(lái)下降至少30%將成為定局。通過(guò)本輪的調(diào)整，以暴利和投機(jī)為主要特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格邏輯，將回歸微利和居住功能。



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