每經(jīng)評論員  葉檀

　　　　房地產(chǎn)市場正在發(fā)生雙重巨變：第一，從投資品主導(dǎo)的定價逐漸回歸到消費(fèi)品定價的市場；第二，從虛擬經(jīng)濟(jì)回歸實體經(jīng)濟(jì)。這一過程漫長，卻不可動搖。

        與此相對應(yīng)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生兩個轉(zhuǎn)型：有跡象顯示，住宅市場投資屬性減少，標(biāo)志是住宅地產(chǎn)成交量大幅下降，出現(xiàn)大規(guī)模試探性降價，而參與保障房開發(fā)的企業(yè)增加。保障房利潤低風(fēng)險也低，而周轉(zhuǎn)率較高；住宅物業(yè)降溫的同時，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)升溫，二三線城市軌道物業(yè)被持續(xù)關(guān)注。原因是商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。

        沒有房地產(chǎn)通脹牛市，因為資金在收縮，實體經(jīng)濟(jì)在收縮。所謂房地產(chǎn)會在資金刺激下重拾升勢，是個錯誤預(yù)言。

        住宅市場價格下降是長期趨勢。此輪房地產(chǎn)新政就是要剝離房地產(chǎn)的投資品屬性，因此，作為重要投資品標(biāo)的物、房價收入比急劇失衡的住宅地產(chǎn)一塊首當(dāng)其沖。房地產(chǎn)調(diào)控是讓房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品屬性，讓大多數(shù)人居者有其屋，過上有尊嚴(yán)的生活。因此，只有能夠與中國經(jīng)濟(jì)共同成長、與居民收入相協(xié)調(diào)、消除了投資品屬性的房地產(chǎn)，才有增值前景。而所有靠投資支撐、靠信貸泡沫，遠(yuǎn)離實體經(jīng)濟(jì)與民眾收入基本面的房地產(chǎn)，將受到嚴(yán)重打擊。

        自2003年大多數(shù)城市居民進(jìn)入商品房市場，對于普通民眾而言，房地產(chǎn)甚至成為比股市重要的投資品種，在通貨膨脹時保值增值要靠房地產(chǎn)，在股市下挫時要靠房地產(chǎn)維持財富效應(yīng)，更不必提房地產(chǎn)對GDP的巨大影響力。2009年房地產(chǎn)高漲是貨幣水浸的結(jié)果，已經(jīng)脫離了任何基本面，事實上，當(dāng)城市中有30%以上的投資者主導(dǎo)房價時，房地產(chǎn)早就不是普通商品。

        商業(yè)地產(chǎn)銷售勢頭不錯，但相對于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)跟隨實體經(jīng)濟(jì)而行，不可能脫離實體經(jīng)濟(jì)的地心引力扶搖直上。商業(yè)地產(chǎn)有幾大特色，看著保守，實則穩(wěn)健。一是商業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)需要的資金量大，不可能出現(xiàn)全民狂炒的現(xiàn)象；二是商業(yè)地產(chǎn)的價格穩(wěn)定，回報周期長，大部分利潤是靠出租套現(xiàn)，出租情況取決于當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)發(fā)展態(tài)勢，不可能脫離基本面；三是商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)稅收已經(jīng)很高，不可能出現(xiàn)未來預(yù)期更高的情況。

        商業(yè)地產(chǎn)脫離基本面過多，實體經(jīng)濟(jì)會迫使商業(yè)地產(chǎn)回調(diào)。比如海南住宅地產(chǎn)遭遇狂炒，有投機(jī)者預(yù)炒商業(yè)地產(chǎn)與酒店客房，但他們很快折戟沉沙，因為海南與東南亞旅游島相比，商業(yè)旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上價廉物美。

        從2008年到2009年的周期，與住宅市場的瘋狂不同，一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金下降30%到50%，而在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象、住宅地產(chǎn)下降之后，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一定風(fēng)險。據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)董事柯志謙先生提供的數(shù)據(jù)，目前商業(yè)地產(chǎn)總體投資雖然仍有6%的正回報，但在二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的出租周期已經(jīng)拉長到18~24個月。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫受實體經(jīng)濟(jì)制約，如果實體經(jīng)濟(jì)下行，商業(yè)地產(chǎn)就好不到哪兒去。

        對于實體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型痛苦要做好充分的思想準(zhǔn)備。配套的政策使實體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)緊縮，所有的出口行業(yè)都在過大關(guān)，出口退稅的改變影響的不是幾個行業(yè)幾千家企業(yè)，而是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要直面的巨大代價，僅珠三角一地就可能有上千家制造企業(yè)要退出市場。

        房地產(chǎn)通脹牛市與住宅牛市并不存在。

        從匯率來看，人民幣匯率升值并不必然引爆人民幣資產(chǎn)，人民幣匯率經(jīng)歷了兩日游行情，顯示人民幣匯率長期存在向上動力，但短期并不存在單向做多的動力，匯率市場處于劇烈震蕩之中。

        資金環(huán)境越來越變幻莫測，憧憬境外資金回流、憧憬“南水北調(diào)”并不完全虛妄，但境內(nèi)資金市場一片蕭肅。目前銀行間拆借利率還在上升，資金面極端緊張。6月23日，shibor一月期拆息達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的3.8796%，回到了2007~2008年時期的高點。銀行間資金持續(xù)緊縮，今年還會持續(xù)下去。

        以往的天量資金究竟去了哪里？除了流向財富階層以及能夠?qū)①Y產(chǎn)兌現(xiàn)的市場權(quán)貴階層，我們將得出沮喪的結(jié)論——資金進(jìn)了黑洞。就像金融危機(jī)之后美國無數(shù)財富、無數(shù)貨幣被房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品吞噬，當(dāng)?shù)盅浩穬r格下降、當(dāng)手中資產(chǎn)市價縮水，無數(shù)的財富就此被吞噬，因為世界上本無真實對應(yīng)的財富存在。這時候我們才會明白，原來籌碼只是籌碼，并不是貨幣。



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