每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        自4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)至今已經(jīng)兩月有余。兩個(gè)多月來(lái)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策到底如何影響樓市？近期媒體上消息眾多，而正因?yàn)樾畔⒌姆彪s紛亂，不少購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)真相的了解變得更模糊。

        一周以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)對(duì)北京、上海、廣州、南京、武漢等一二線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴效果似乎已逐漸顯現(xiàn)：在北京，多個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目陷入“零成交”困境；在上海，多個(gè)尚未開(kāi)建的項(xiàng)目，其周邊房?jī)r(jià)已跌破了樓板價(jià)；在廣州，不少開(kāi)發(fā)商將團(tuán)購(gòu)降價(jià)作為促銷(xiāo)手段；在武漢，因?yàn)?ldquo;國(guó)家新政影響超出預(yù)期”，“漢版”調(diào)控細(xì)則暫緩出臺(tái)……而相比于上述城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，南京樓市顯然算是一個(gè)另類(lèi)，該地“兩央企樓盤(pán)逆市熱銷(xiāo)80%”的消息讓購(gòu)房者直呼調(diào)控失效。

        “國(guó)十條”之后，見(jiàn)效還是失效？這顯然需要更多的時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

        隨著上海打折、降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量的迅猛擴(kuò)增，降價(jià)幅度的大幅增長(zhǎng)，曾經(jīng)因?yàn)橹苓叺貎r(jià)而房?jī)r(jià)大漲的樓盤(pán)，如今開(kāi)始  “倒戈一擊”——房?jī)r(jià)跌破樓板價(jià)，令這些地塊的樓盤(pán)尚未開(kāi)建便已“破發(fā)”。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日對(duì)上海長(zhǎng)風(fēng)、新江灣城、唐鎮(zhèn)、川沙、松江新城等多幅“地王”調(diào)查顯示，上述區(qū)域的部分新房?jī)r(jià)格已近跌破地王樓板價(jià)。而上海樓市6月的成交數(shù)據(jù)顯示，即使降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到在售樓盤(pán)總數(shù)量的七成，上海仍有66個(gè)樓盤(pán)交出了“零成交”的業(yè)績(jī)單。因此，上述“地王”周邊新盤(pán)價(jià)格仍有可能進(jìn)一步降價(jià)。

        某房地產(chǎn)公司媒體經(jīng)理無(wú)奈地表示：“按我們領(lǐng)導(dǎo)的說(shuō)法，每天我們都被開(kāi)走一輛奔馳車(chē)。”

周邊房?jī)r(jià)跌破地王樓板價(jià)

        來(lái)自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自去年6月至今年5月，各家開(kāi)發(fā)商在上海購(gòu)入的多幅高價(jià)“地王”周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破了地王樓板價(jià)，開(kāi)發(fā)商尚未開(kāi)建便已經(jīng)虧損。其中的一幅地塊，甚至是今年5月份剛剛成交就被周?chē)_(kāi)發(fā)商無(wú)情降價(jià)跌穿了“樓板價(jià)”。

        今年5月7日，北方城投在上海松江新城以18.4億元總價(jià)，13724元/平方米的樓板價(jià)購(gòu)得廣富林2-6地塊。時(shí)間僅僅過(guò)去了一個(gè)多月，距離地塊較近的綠地薔薇九里就以近八折的價(jià)格大幅降價(jià)促銷(xiāo)。佑威和中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分別統(tǒng)計(jì)，綠地薔薇九里6月份的平均成交價(jià)不足13000元/平方米。

        蒙受損失的不只有北方城投一家。今年2月26日被招商地產(chǎn)和萬(wàn)科子公司聯(lián)合摘牌的松江廣富林2-4號(hào)地塊，樓板價(jià)達(dá)到了16378元/平方米。去年12月至今年2月間，上海臨港新城一共成交七幅地塊，除了今年2月成交的4幅地塊樓板價(jià)折合7200元/平方米以外，其余地塊分別以8800元/平方米、8500元/平方米和8200元/平方米成交。

        但中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)昨日提供的成交數(shù)據(jù)顯示，目前臨港新城最好賣(mài)的蘆潮港海濱國(guó)際花城成交均價(jià)僅為7313元/平方米。

        事實(shí)上，與去年7月至11月成交熱門(mén)的“地王”相比，上述地塊的成交價(jià)已屬便宜。以去年11月以37.2億成交的新江灣城C6地塊，樓板價(jià)達(dá)到32484元/平方米。但今年6月份該板塊的新房最新成交價(jià)僅為26030元/平方米。中建集團(tuán)下屬另一家企業(yè)——中海地產(chǎn)曾在去年9月以70.06億元刷新了新“中國(guó)地王”，樓板價(jià)高達(dá)22409元/平方米，但目前其周邊的新房成交均價(jià)不過(guò)23011元/平方米。

        被稱為“迪士尼地塊”的川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊去年11月的成交價(jià)為11.9億元、樓板價(jià)達(dá)到14024元/平方米，但周邊現(xiàn)在的新房成交均價(jià)是10270元/平方米。

        除這些地塊外，上海還有多幅近期成交的地塊跌破“發(fā)行價(jià)”，目前在售的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)拍得的樓板價(jià)。

部分開(kāi)發(fā)商或退地

        令開(kāi)發(fā)商們擔(dān)心的不僅僅是目前部分樓盤(pán)短期的小幅降價(jià)促銷(xiāo)。種種跡象顯示，上海房?jī)r(jià)的下跌范圍會(huì)更廣，跌幅會(huì)更大。搜房網(wǎng)曾在上周統(tǒng)計(jì)，6月份全市有七成樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，但依然有66個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?ldquo;零”。

        搜房網(wǎng)負(fù)責(zé)上述統(tǒng)計(jì)的人士說(shuō)，他們?cè)鴮?duì)上周末參加購(gòu)房團(tuán)的購(gòu)房者進(jìn)行過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。而根據(jù)他們組織的9條看房線路的實(shí)際情況來(lái)看，樓盤(pán)的成交量和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度成正比，只有大幅降價(jià)的樓盤(pán)，才有可能會(huì)賣(mài)得好些。

        同策咨詢機(jī)構(gòu)資深分析師倪曉玲說(shuō)，反彈將在三季度以后才會(huì)出現(xiàn)，而且開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度至少會(huì)達(dá)到20%，這是因?yàn)闃鞘行抡o購(gòu)房者的成本至少增加了20%，開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)20%以上，才能讓消費(fèi)者的購(gòu)房成本和新政前一樣。

        這一說(shuō)法得到了中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄等人的贊同，只是后者預(yù)測(cè)的市場(chǎng)調(diào)整周期會(huì)更長(zhǎng)，可能要延續(xù)到明年年中。

        上述房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)，將令開(kāi)發(fā)商手中剛購(gòu)的地塊“破發(fā)”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大。一家于去年拍下某“地王”的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現(xiàn)在幾乎每天都“被開(kāi)走一輛奔馳車(chē)”。

        薛建雄說(shuō)，現(xiàn)在的情況和2008年時(shí)非常相似，如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，很多高價(jià)拍地的開(kāi)發(fā)商就有可能會(huì)退地。根據(jù)他從業(yè)內(nèi)聽(tīng)到的小道消息，此前被中海高價(jià)拍下的長(zhǎng)風(fēng)地塊，就有可能被退。

        不過(guò)，上述消息為中海地產(chǎn)內(nèi)部人士所否認(rèn)，根據(jù)該人士的介紹，中海地產(chǎn)對(duì)此地塊非常重視，此前曾集中人力完成前期規(guī)劃，并慎重征集案名。目前樓盤(pán)短暫的降價(jià)，還不足以影響到公司對(duì)上述地塊的操作。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日從上海市建設(shè)交通委員會(huì)獲取的部分項(xiàng)目開(kāi)工資料顯示，諸如綠城、中建等大開(kāi)發(fā)商去年高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分地塊已經(jīng)獲得施工建設(shè)許可。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，去年購(gòu)入的大部分地塊所建成的項(xiàng)目面市將在兩年以后。大部分擁有充足資金，大開(kāi)發(fā)商不會(huì)盲目退地；但是，那些資金緊張的開(kāi)發(fā)商不排除有退地的可能性。



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