每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”這句俗語(yǔ)在今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中再次被印證，去年銷售額屢屢創(chuàng)造神話，并在土地市場(chǎng)上頻繁奪得地王的央企，在今年上半年的表現(xiàn)卻不盡如人意。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上半年全國(guó)銷售額前10名的開發(fā)商中，央企所占席位由去年的3家，減至現(xiàn)在的2家。而在土地市場(chǎng)，央企也漸漸淡出主角地位，整個(gè)上半年新增土地儲(chǔ)備最多的10家房企，僅有保利地產(chǎn)和中國(guó)鐵建地產(chǎn)兩家屬于央企陣營(yíng)。

        幾家實(shí)力雄厚的央企地產(chǎn)商在72家非主營(yíng)房地產(chǎn)的央企淡出房地產(chǎn)業(yè)后集體趨于低迷，不禁令業(yè)內(nèi)浮想聯(lián)翩，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)退民進(jìn)”在未來還會(huì)加劇嗎？

銷售業(yè)績(jī)

08年來首次遜于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

        自2008年開始，央企房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)就一直要高于同行的民營(yíng)企業(yè)。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利香港等央企地產(chǎn)公司在香港資本市場(chǎng)上被視為“紅籌股”，比民營(yíng)房地產(chǎn)公司更受追捧。但央企房地產(chǎn)公司今年上半年的業(yè)績(jī)，兩年多來首次遜色于同在香港上市的其他房地產(chǎn)企業(yè)。

        瑞信集團(tuán)7月6日發(fā)布研究報(bào)告顯示，今年初以來，華潤(rùn)置地錄得的合約銷售額同比跌17%，只占瑞信預(yù)期的全年目標(biāo)的38%，表現(xiàn)或遜于市場(chǎng)預(yù)期。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研究中心副總監(jiān)陳延彬表示，和華潤(rùn)置地相同，同為央企的招商地產(chǎn)業(yè)績(jī)同比縮水明顯。

        曾在去年上半年以74.02億元的銷售額成為當(dāng)時(shí)銷售排行第11名的招商地產(chǎn)，在今年卻被擠出了全國(guó)銷售額前20名。而今年銷售額第20名企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)也并不高，僅僅只有55億元。

        即使是銷售額好于去年同期的保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等央企地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，今年上半年的業(yè)績(jī)與其他房地產(chǎn)公司相比，也并不耀眼。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的統(tǒng)計(jì)，去年上半年保利地產(chǎn)的銷售額就達(dá)到了195.49億元，但今年上半年銷售額卻只有208億，增幅不足10%；中海的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇停瑑H比去年的189.78億元增加了不到6億元。而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的測(cè)算，今年上半年銷售排名前20的房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)較去年同期平均增幅達(dá)到30%。恒大、碧桂園等公司的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇墙咏蛘叱^100%。

        倒是正期望通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、逐步從母公司剝離的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)暫時(shí)成為各央企地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)冠軍，72億元的銷售金額較去年同期的66億多，有接近10%左右的增幅。

拿地表現(xiàn)

“門外漢”退出“門內(nèi)漢”低調(diào)

        不僅銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不如同行，在土地市場(chǎng)上，央企地產(chǎn)商的表現(xiàn)也非常低調(diào)。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，雖然今年上半年的土地價(jià)格已較去年年底平均下跌了9%，但在增加土地儲(chǔ)備最多的10家房企中，央企卻只有兩家，其中保利地產(chǎn)以616萬平方米的新增土地儲(chǔ)備名列第三，中國(guó)鐵建地產(chǎn)則以200多萬平方米的新增土地儲(chǔ)備排名第十。

        眾多非央企地產(chǎn)商成為地價(jià)下跌后的最大受益者。萬科上半年僅花費(fèi)了251億多元就購(gòu)得了1040平方米的新增土地儲(chǔ)備。恒大、綠地等也緊跟萬科步伐，在上半年以相對(duì)便宜的價(jià)格買地。

        央企似乎只對(duì)高價(jià)地塊情有獨(dú)鐘。整個(gè)上半年，僅中海、保利、中國(guó)鐵建三家央企花費(fèi)在土地購(gòu)買上的金額就達(dá)到460多億元，但所購(gòu)買的土地儲(chǔ)備數(shù)量?jī)H僅和萬科相當(dāng)。而大部分央企上半年買地都是在3月份之前，3月份以后就在土地市場(chǎng)上失去了蹤影。

        第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊昨日（7月7日）表示，由于前期購(gòu)入過多的高價(jià)地需要消化，央企地產(chǎn)企業(yè)今年上半年很少出手和其他房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)新的地塊，這使得很多其他地產(chǎn)公司有了拿地的機(jī)會(huì)。

        但陳延彬認(rèn)為，去年購(gòu)買了較多的高價(jià)土地只是央企地產(chǎn)商今年出手較少的原因之一。另一個(gè)原因是3月底、4月初時(shí)，國(guó)資委主任李榮融要求78家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。16家央企地產(chǎn)企業(yè)并沒有被要求淡出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但是之后這些房地產(chǎn)公司在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)變得謹(jǐn)慎很多，購(gòu)買高價(jià)地的現(xiàn)象也隨之減少。

央企人士

判斷失誤導(dǎo)致“青黃不接”

        不少分析師認(rèn)為，去年央企地產(chǎn)商看錯(cuò)了宏觀經(jīng)濟(jì)的方向，盲目購(gòu)入了太多高價(jià)地塊，這些高價(jià)地塊給公司未來的盈利能力造成了重大不利影響，進(jìn)而導(dǎo)致公司上半年業(yè)績(jī)不佳。

        但是，中原地產(chǎn)分析師許萌卻不這樣認(rèn)為。根據(jù)她的調(diào)研，各家央企地產(chǎn)商上半年的銷售情況與同行業(yè)的其他企業(yè)其實(shí)差不多，唯一有區(qū)別的是，今年各家房地產(chǎn)公司可以銷售的貨源太少，這讓它們上半年的業(yè)績(jī)大受影響。

        這一分析，得到了中國(guó)海外和保利地產(chǎn)相關(guān)人士的認(rèn)同。根據(jù)他們的介紹，由于上半年達(dá)到可銷售條件的房源太少，導(dǎo)致他們不得不在下半年才開始銷售。

        與其他房地產(chǎn)公司相比，央企本來該在上半年才上市銷售的項(xiàng)目實(shí)際上早在去年底就已經(jīng)出售了，這導(dǎo)致今年上半年公司可銷售房源青黃不接，一部分央企上半年的銷售業(yè)績(jī)之所以表現(xiàn)不盡人意，最主要的原因就是上半年的供應(yīng)乏力。

        中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的銷售排行顯示，中海地產(chǎn)上半年的銷售面積，較2009年同期下降了將近25%。保利地產(chǎn)的銷售面積雖然較2009年同期增長(zhǎng)接近10%，但與恒大地產(chǎn)接近50%的銷售面積增長(zhǎng)相比，顯然要遜色很多。

        在許萌看來，央企房地產(chǎn)公司恰恰是因?yàn)樵谌ツ昴┐罅肯吮驹撛诮衲瓿醪配N售的房源，導(dǎo)致公司在上半年青黃不接，錯(cuò)過了今年調(diào)控前最好的銷售時(shí)機(jī)。

        第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部助理經(jīng)理張琳昨日表示，從目前來看，如果調(diào)控持續(xù)，下半年的市場(chǎng)將維持4月以后的頹勢(shì)，以上海市場(chǎng)為例，下半年開發(fā)商要增加銷售量可能需要大幅打折才能做到。

        一家央企房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷經(jīng)理昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露了央企地產(chǎn)商集體判斷失誤的原因。去年年底正逢新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，國(guó)務(wù)院上一年出臺(tái)的大量?jī)?yōu)惠政策到期不再延續(xù)，公司判斷市場(chǎng)會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控有6個(gè)月的  “剎車”，所以在去年底前就大量賣房，并把新房供應(yīng)的集中期放在今年下半年。因?yàn)椋鶕?jù)他們的判斷，樓市一般在調(diào)控6個(gè)月之后會(huì)慢慢開始出現(xiàn)成交量的恢復(fù)，但不想今年上半年市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一波“反彈”，并引來了中央更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，使得他們錯(cuò)過了今年最好的賣房時(shí)機(jī)。

        不過，昨日有分析師表示，央企地產(chǎn)商目前看上去的決策失誤未必會(huì)讓公司真正損失。一旦市場(chǎng)突然出現(xiàn)反彈，下半年擁有大量貨源的央企地產(chǎn)商可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的  “神經(jīng)性”變化受益。

        張琳在昨日接受采訪時(shí)也表示，如果國(guó)務(wù)院放松宏觀調(diào)控政策，或者在調(diào)控政策的用詞上不再像之前那么嚴(yán)厲，那么樓市的成交量迅速恢復(fù)是有可能的。



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