每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        半年前留下巨大懸念的廣渠門地塊，終于到了即將揭開價格謎底的時刻。遙想拿地之時，開發(fā)商豪氣云天一擲千金，頻繁翻起的拍賣號牌絲毫沒有理會市場對驚人樓板價的承受力。然而經(jīng)歷了4月的一場政策風(fēng)暴，輿論中的“香餑餑”轉(zhuǎn)眼間成了房地產(chǎn)業(yè)的“燙手山芋”——開發(fā)商愁的不是現(xiàn)金流，而是如何定價。如果廣渠門、科學(xué)城這樣的天價地王能順利出貨，并且落得真金白銀，曾經(jīng)失意于拿地現(xiàn)場的開發(fā)商，沒有理由擔(dān)心自己手上的“非地王”項(xiàng)目更難出手；但如果地王們報(bào)出了比偏僻地段更有殺傷力的價格，2008年全國樓市集體降價的連鎖效應(yīng)恐怕又將上演。地王們在熊市的賣樓故事，也許將成為未來一段時間房價走向的最佳風(fēng)向標(biāo)。

        因此地王的賣樓記，不僅購房者關(guān)心，開發(fā)商及政策制定者也關(guān)心。

        7月是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，從本周開始，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊推出“地王熊市賣樓記”系列報(bào)道，書寫淡季中的精彩故事——

        去年五六月份，北京廣渠門相繼誕生兩大地王：10.22億元的廣渠門10號地與40.6億元的15號地。由于極高的樓面價成本，兩大地王皆選擇了高端化的產(chǎn)品路線。但一年過去了，兩地王卻迎來了不同的命運(yùn)：廣渠門10號地上的產(chǎn)品富力十號將于7月15日開盤預(yù)售，而15號地如今仍是一塊雜草叢生的荒地，動工時間待定。

10號地將入市：底線4萬元？

        去年5月21日成為地王的廣渠門外10號地，如今的產(chǎn)品名稱為富力十號。富力十號售樓處一位工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，“該樓盤將于7月15日正式開盤?！?br/>
        據(jù)記者了解，富力十號項(xiàng)目包括4棟公寓樓、34套合院別墅以及一棟開發(fā)商競標(biāo)土地時被要求配建的廉租房。

        “富力十號一期推出的房源包括108套板式小高層和6套合院。”上述工作人員說，目前具體價格還未定，但區(qū)間價格已定。小高層公寓的價格在4萬~5萬元/平方米，別墅的價格約為6萬元/平方米。本次推出的房源，合院面積在400~480平方米區(qū)間，公寓的主力戶型為227平方米的三居和279平方米的四居。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愊颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者說，富力十號當(dāng)時近15000元/平方米的樓面價及東三環(huán)內(nèi)的優(yōu)越地理位置，在成本和區(qū)域上就圈定了項(xiàng)目的高端定位。一般來講，在開發(fā)商全部銷售額當(dāng)中，拿地成本占三分之一。為拿回成本，該項(xiàng)目成品樓的售價至少要達(dá)到40000元/平方米。另外，相同地段的高檔住宅40000元/平方米左右的均價也將廣渠門外10號的市場預(yù)期抬高?？梢哉f，從一開始，它的高檔定位就勢在必行。

        “如果開發(fā)商將此地塊打造成普通住宅，毫無競爭力。開發(fā)商只能將其定位為高端產(chǎn)品，高位兌現(xiàn)?！币晃恍袃?nèi)人士向記者說，廣渠門外10號地去年5月21日中標(biāo)時，樓面價高達(dá)15141元/平方米。當(dāng)時，周邊樓盤的均價已和其樓盤價相當(dāng)，如冠城名敦道均價為20000元/平方米，F(xiàn)ree自由季均價為14500元/平方米，首城國際中心二期均價為14800元/平方米。

        其他拿下地王的開發(fā)商也深諳高買高賣的道理。在2009年6月30日以40.6億元拿下廣渠路15號地后，中化方興房地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高在中標(biāo)后即明確透露，公司將把該地塊打造成一個高端項(xiàng)目；于2007年以17億元拿下北京朝陽區(qū)西大望路27號創(chuàng)造地王紀(jì)錄的萬科，后來也將該地塊上的項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品。

        “該地塊掛牌文件中并無‘70/90’限制，也為富力地產(chǎn)將其產(chǎn)品定位為高端提供了便利?！毙袃?nèi)人士說。

15號地未動工：坐等升值？

        廣渠門外10號地王項(xiàng)目即將開盤，而誕生在它之后不久的地王廣渠門15號地，目前卻未有動靜。

        據(jù)記者了解，該地塊出讓合同規(guī)定的動工時間為1月31日，且市場上早有傳言該項(xiàng)目將于下半年上市預(yù)售，但記者日前到北京東四環(huán)大郊亭橋西北角的廣渠門15號地采訪時卻發(fā)現(xiàn)，這里雜草叢生，毫無動工的跡象。

        “我們也不知道什么時候動工，正在隨時待命?！惫さ厣弦晃还と讼虮緢?bào)記者說。

        行內(nèi)人士向本報(bào)記者說，拿下該塊地王后，開發(fā)商方興地產(chǎn)時下正處于消化不良中。

        去年6月30日，方興地產(chǎn)不惜血本地以40.6億元競得該塊地皮，樓面價達(dá)15321元/平方米，創(chuàng)下北京土地總價與單價新紀(jì)錄。

        當(dāng)時曾有業(yè)內(nèi)人士分析道，該地塊的土地成本約占總成本的30%~50%。以此計(jì)算，廣渠門15號地項(xiàng)目的成本約在80億元左右。而以當(dāng)時的市場價推算，廣渠門15號地項(xiàng)目的總銷售額也在80億元左右。換句話說，如果規(guī)劃上不謀求變化，方興地產(chǎn)在該項(xiàng)目上的投資將“平進(jìn)平出”。

        正因?yàn)槿绱?，去年年底，為了增加利潤空間，方興地產(chǎn)向北京市規(guī)劃局提出了該地塊用地規(guī)劃調(diào)整的申請：將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米。同時，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

        業(yè)內(nèi)人士說，如果被批準(zhǔn)，通過這種不變更容積率與建筑面積，提升樓盤高度、增加房源套數(shù)的辦法，方興地產(chǎn)將增加20多億元的利潤。

        后來鑒于各方壓力，該次規(guī)劃變更申請被否。一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者說，“提升樓高無果后，方興地產(chǎn)或許正通過閑置土地以圖地塊升值的方式來消化廣渠門15號地。”

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就該地塊動工及預(yù)售時間等問題致電該地塊開發(fā)商方興地產(chǎn)投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人肖文勝時，他以“相關(guān)問題不方便回答”為由匆匆掛掉了電話。

        隨后記者聯(lián)系上了方興地產(chǎn)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)媒體聯(lián)絡(luò)的一位工作人員，他向記者說，“你發(fā)一個采訪提綱過來，我們會書面回復(fù)給你?！钡刂劣浾甙l(fā)稿時，記者仍未收到他的書面回復(fù)。

地王進(jìn)展折射開發(fā)商不同態(tài)度

        楊明麗認(rèn)為，拿地后，兩個地王項(xiàng)目的不同命運(yùn)，折射出開發(fā)商對市場的預(yù)期的兩種不同態(tài)度。

        富力地產(chǎn)最大程度地提高產(chǎn)品層次，逆市開盤，可見其對市場的大趨勢走向偏樂觀。而想通過提升樓高將利潤最大化、拖延開工時間的方興地產(chǎn)對市場的預(yù)期則偏于保守。無論如何，對開發(fā)商來說，兩種路徑都是策略性選擇，其背后都是同一個目的——最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)、最大程度地盈利。只是對于時下的方興地產(chǎn)來說，最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就是最大程度的盈利。

        富力地產(chǎn)雖然略顯樂觀，但在地產(chǎn)調(diào)控的背景下仍顯謹(jǐn)慎。目前離樓盤開盤只有七八天，其銷售價格仍然未定。楊明麗說，“這正是因?yàn)槟壳罢{(diào)整期內(nèi)，市場呈現(xiàn)出‘一邊倒’觀望的結(jié)果。以往一向自信滿滿的開發(fā)商一時間不敢貿(mào)然報(bào)價，擔(dān)心報(bào)價過高直接逼退客戶?！?br/>
        據(jù)悉，目前廣渠門10號地周邊的樓盤冠城名敦道均價為37000元/平方米，首城國際中心均價為38880元/平方米。而富力十號的預(yù)期銷售價為4萬~5萬元/平方米。

        至于仍未動工的廣渠門15號地，該地塊距離合同規(guī)定的動工時間1月31日已過去近半年。根據(jù)《閑置土地處置辦法》第四條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)”。以此計(jì)算，如果繼續(xù)不動工開發(fā)，方興地產(chǎn)將面臨地塊總價20%，即8.12億元閑置土地費(fèi)的罰款風(fēng)險(xiǎn)。



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