每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        一邊是上半年紅火的拿地豪情，另一邊卻是進(jìn)入7月后的退地現(xiàn)象。

        今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%；土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

        與此同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日注意到，7月上海、南京、溫州接連出現(xiàn)地王退地的消息，粗略統(tǒng)計(jì)三家開發(fā)商光保證金就將損失1.835億元。

地王頻傳被退地

        在上海嘉定、南京仙林、溫州甌海三幅地王中，南京仙林地塊退地的消息已屬板上釘釘。7月5日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，由于不能按合同約定交清土地成交款，旗下仙林地塊（NO.2007G83）被南京國(guó)土資源局收回，1.065億元定金不予退還。

        對(duì)于退地的原因，榮盛發(fā)展一位負(fù)責(zé)人表示，4月以來(lái)的調(diào)控政策，使得仙林地塊開發(fā)利潤(rùn)空間已經(jīng)不高了。據(jù)悉，該仙林地塊起始價(jià)為4.1億元，最終以7.1億元成交，溢價(jià)率約73%。盡管溢價(jià)率不高，但2007年已是房?jī)r(jià)與地價(jià)的高點(diǎn)。有南京業(yè)內(nèi)人士分析，按目前仙林地區(qū)房?jī)r(jià)分析，該地塊開發(fā)后盈利相當(dāng)微薄。

        退地意味著巨額的保證金將打水漂，繼續(xù)開發(fā)則有可能虧得比保證金還多。去年年底，恒達(dá)集團(tuán)拿下溫州甌海區(qū)茶山街道中心區(qū)6-A地塊。該地塊最終以起拍價(jià)近5倍的價(jià)格成交，總價(jià)10.43億元，折合樓面地價(jià)15800元/平方米，而當(dāng)時(shí)其周邊的房屋均價(jià)約為8000元/平方米左右。

        溫州業(yè)內(nèi)一度傳言恒達(dá)將退出該地塊。溫州當(dāng)?shù)匾患颐襟w報(bào)道稱，在6月30日恒達(dá)集團(tuán)繳納地價(jià)款的最后一天，溫州國(guó)土資源局表示沒(méi)有收到恒達(dá)集團(tuán)匯款的消息。昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，恒達(dá)集團(tuán)一位胡姓負(fù)責(zé)人表示：“目前還在與政府部門協(xié)商，當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格確實(shí)比較高，對(duì)我們來(lái)說(shuō)壓力比較大?！?br/>
嘉定地王溢價(jià)336%利潤(rùn)微薄

        另一幅傳出退地消息的地塊，是被業(yè)界稱為“上海2010年成交第一幅住宅用地”的嘉定地王。今年1月6日，上海寶華集團(tuán)從十多家開發(fā)商手中，以24億元奪得“嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊”，溢價(jià)率高達(dá)336%，折合樓面地價(jià)12503元/平方米。而據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該區(qū)塊房屋售價(jià)也就在13000元/平方米~15000元/平方米。

        近日有消息人士稱，寶華集團(tuán)至今依然未付土地款，從6月開始，嘉定區(qū)政府相關(guān)部門即開始接洽部分開發(fā)商，希望由其他公司接手該地塊。對(duì)此消息，昨日寶華集團(tuán)前臺(tái)以領(lǐng)導(dǎo)不在為由，拒絕了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的采訪。

        而此前有媒體報(bào)道稱，上海寶華集團(tuán)至6月底仍未簽該地塊的土地出讓合同，更別談土地款的交付了。上海嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局一位負(fù)責(zé)人昨日在接受記者采訪時(shí)表示：“目前這事到什么階段還不清楚，但確實(shí)聽(tīng)說(shuō)寶華可能會(huì)退出該地塊?！?br/>
        業(yè)內(nèi)人士指出，由于前期大批量土地出讓，嘉定新城已成為上海新盤供應(yīng)最集中的地區(qū)之一。供過(guò)于求也讓嘉定成為上海降價(jià)的重災(zāi)區(qū)，在6月上海市成交均價(jià)相比4月下跌幅度最大的10個(gè)樓盤中，嘉定區(qū)有5個(gè)?！皩毴A拿的12000多元/平方米的樓面地價(jià)實(shí)在太高了，一般開發(fā)商也難以接手?！?br/>
地方政府追繳土地款

        進(jìn)入7月，國(guó)土部對(duì)于土地違法的清查越發(fā)嚴(yán)厲。地方政府被要求嚴(yán)格按照相關(guān)政策處理拖欠土地出讓金行為，而遭到財(cái)政部及銀監(jiān)會(huì)催債的地方政府也已行動(dòng)起來(lái)，追繳土地出讓金。

        而隨著樓市調(diào)控陷入深度觀察期，各地成交量迅速下滑，新建商品住宅價(jià)格增幅也開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。加上土地增值稅嚴(yán)格清算、房企融資計(jì)劃相繼擱淺，以及土地出讓金拖欠款的被追繳，部分中小房企或因?yàn)橘Y金壓力，面臨退地或者損失土地保證金的兩難問(wèn)題。

        與此同時(shí)，對(duì)于資金雄厚的大開發(fā)商而言，目前或是“撿便宜”的好時(shí)機(jī)。既能適時(shí)低價(jià)拿地，又能適時(shí)收購(gòu)一些資金緊張的項(xiàng)目和企業(yè)。

        據(jù)悉，南京榮盛發(fā)展在仙林地塊被收回的同時(shí)，隨后分別以6.6億元在徐州、16.41億元在唐山購(gòu)得地塊，樓面地價(jià)分別為735元/平方米、2564元/平方米。南京榮盛發(fā)展表示：“解除該地塊土地出讓合同是一個(gè)基于市場(chǎng)判斷的理性決策，公司在收回已交納2.84億元土地價(jià)款中的剩余部分后，將投向更有潛力的地塊。”

        但同時(shí)榮盛發(fā)展亦承認(rèn)：“今年4月以來(lái)一系列行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)使得市場(chǎng)環(huán)境再次面臨重大變化。公司認(rèn)為，南京市仙林地塊開發(fā)利潤(rùn)空間不高，開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，已不符合公司的盈利要求。”

        上述退地一旦屬實(shí)，南京榮盛發(fā)展1.065億元、溫州恒達(dá)集團(tuán)2200萬(wàn)元和上海寶華集團(tuán)5500萬(wàn)元，共計(jì)1.835億元的競(jìng)買保證金將全部打水漂。



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