號稱“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)新政出臺后,《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本隨著政策的緊縮而沖至高位:民間融資的成本漲至月息3分,房地產(chǎn)信托融資成本由年初的11%左右上漲至15%以上。

　　與此同時,投向房地產(chǎn)市場的集合信托產(chǎn)品收益率也水漲船高,由年初的8%漲至9%以上,大約上升了1個百分點。

　　房企民間融資成本上升

　　浙江的房地產(chǎn)開發(fā)商老張最近煩透了。在山東的一個項目進行了大約1/3時,他的公司臨時決定更改規(guī)劃,“我們想把目光放得更長遠一些,把周邊的土地也納入開發(fā)范圍,由原來的住宅社區(qū),改為商住兩用社區(qū)?！?/P>

　　在新規(guī)劃上馬后不久,被認為“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)新政出臺。為此,老張最近在上海和山東之間來回奔波,為該項目尋找方便可行的融資方式。

　　“盤子已經(jīng)鋪開,這時資金鏈一斷裂,就只能爛尾?！崩蠌埛Q,“從銀行拿土地開發(fā)貸款是不可能了,現(xiàn)在正在想辦法和信托公司合作,發(fā)行集合信托產(chǎn)品募資;不行就只能找私募合作?！?/P>

　　按照老張的說法,《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn),上述兩種融資方式的融資成本均不菲。

　　記者昨日（7月15日）從深圳一家投資咨詢公司了解到,目前房企從私募拿資金的月息是3分（3%）,具體還要考察項目的風險和借款者的資質(zhì),貸款期限一般不超過半年,這相當于年化融資成本約為36%,遠高于發(fā)行信托的成本。

　　與此同時,華融信托的一位項目負責人對《每日經(jīng)濟新聞》表示,銀信合作叫停后,房企只能通過集合信托產(chǎn)品募資,成本呈上漲態(tài)勢。

　　房企集合信托融資成本超15%

　　上述人士稱,“現(xiàn)在就算是資質(zhì)好的企業(yè),發(fā)行信托產(chǎn)品融資每年的成本最低也要13%,大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下來。”

　　至于信托融資成本上升的原因,北京信澤金分析則認為,絕大多數(shù)信托公司面臨著營銷推介成本上升的難題,高額的營銷費用勢必要轉(zhuǎn)嫁到融資方身上。

　　據(jù)悉,目前像老張這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商并不在少數(shù)。自2010年5月,銀監(jiān)會對土地開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確“三不貸”原則,各家銀行就開始壓縮土地開發(fā)貸款;而隨著近期傳出的銀信合作被叫停,房企通過單一信托曲線融資的模式也被切斷。

　　“再加上市場上有房地產(chǎn)新政籠罩,買房者普遍持觀望態(tài)度,各地商品房成交量急劇下跌,使得房地產(chǎn)商靠自身經(jīng)營獲取現(xiàn)金流也變得困難起來?！?/P>

　　北京信澤金分析認為,“在當前的政策環(huán)境下,信托機構(gòu)對房地產(chǎn)和證券市場提供融資的能力正在受到各種約束,這種供給與需求的嚴重失衡也在加劇融資難度,勢必將抬高整體的融資成本?！?/P>

　　集合信托產(chǎn)品收益大漲

　　《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房企通過信托的融資成本上升的同時,集合信托產(chǎn)品的融資成本也在悄然上行,目前較年初上升了一個百分點以上。

　　展恒理財公布的本月新發(fā)固定收益類產(chǎn)品顯示,在7月1日至5日發(fā)行的10款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中,預(yù)期年化收益率最高的一款已經(jīng)達到10.5%,是由中信信托發(fā)行的投向東宸智地的3年期股權(quán)投資類信托產(chǎn)品,預(yù)計發(fā)行規(guī)模為4.4億。

　　另有3款產(chǎn)品的年化收益率都是9%,還有一款接近9%,達到8.8%。這意味著當期發(fā)行的50%的產(chǎn)品年化收益率都在9%左右。

　　而根據(jù)展恒理財此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2010年一季度,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為7.52%,相當于這類產(chǎn)品的收益上升了1個百分點。

　　上述變化也得到了業(yè)內(nèi)人士的證實。“年初房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率約為7%、8%,現(xiàn)在相當于上升了一兩個百分點?！比A融信托的一個負責人稱。

　　北京信澤金理財顧問有限公司的市場監(jiān)測分析人士稱,短期信托理財產(chǎn)品（例如≤2年的集合信托產(chǎn)品）的投資者年化收益率已進入9%~12%的區(qū)間,1年期信托產(chǎn)品已出現(xiàn)10%的預(yù)期年化收益率。

　　種種跡象還顯示,對于投向房地產(chǎn)市場的集合信托產(chǎn)品,單筆認購金額在300萬元以上的投資者儼然是市場的“寵兒”,獲得的年化收益率也較高。

　　華融信托的一位項目負責人稱,集合信托的特點是不通過大眾媒體宣傳,認購門檻一般為100萬元,因此投資者大多是有實力的機構(gòu)投資者。

　　“這類企業(yè)抗風險能力強,對風險的甄別能力也很強。在當前房地產(chǎn)調(diào)控的形勢下,投資于房地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品收益率相應(yīng)提高才能吸引這類企業(yè)投資。”上述人士透露。