4月15日至今，新政已出臺百日，上海、北京、廣州、深圳四個一線城市的成交量均較新政前大幅萎縮。而在新政百日之際，卻有一些地產(chǎn)項目逆市取得了罕見的熱銷，成為了寒冬里的“迎春花”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些項目或以相對周邊樓盤較低的價格，或以更優(yōu)的性價比，贏得了客戶的青睞。但是，選擇在市場前景尚未明朗之際促銷，開發(fā)商背后的戰(zhàn)略深意卻更值得業(yè)內(nèi)其他企業(yè)細品。  每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

上海：降價送面積造就“日光盤”

　　  地產(chǎn)新政百日，上海商品住宅周成交量由4月15日前的30多萬平方米，銳減至7月后的8萬多平方米，有機構(gòu)甚至統(tǒng)計認為，按現(xiàn)在的進度，上海目前的庫存商品房可以賣2年以上。但是有一家樓盤，卻在新政百日內(nèi)意外熱銷，成為整個地產(chǎn)調(diào)控百日中，少數(shù)幾個當日開盤當日售完的“日光盤”。

        保利地產(chǎn)旗下的保利葉上海，就是這少數(shù)幾個幸運兒之一。上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析認為，該樓盤之所以熱銷有兩個原因，一是降價，二是送的面積多。相比一季度，最近兩批房源16500元/平方米的報價已經(jīng)下降了2000元/平方米。另一方面，贈送給消費者的使用面積，也由之前的10%增加到了40%。

        值得指出的是，和很多房地產(chǎn)企業(yè)樓市新政后觀望了兩個多月卻仍然沒有動作不同，保利地產(chǎn)僅在宏觀調(diào)控政策出臺一個多月后，就以保利葉上海項目打了一個漂亮的促銷戰(zhàn)，這不僅與周邊樓盤競爭激烈有關(guān)，也與公司的戰(zhàn)略有關(guān)。

        中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)張琪說，對保利地產(chǎn)這樣的公司來說，市場調(diào)整后越早銷售越有利，因為無論如何上半年的市場都會好于下半年，下半年的銷售難度將遠遠大于上半年，僅僅依靠降價、提升品質(zhì)的做法，并不一定能復制保利的成功熱銷。根據(jù)她的研究，下半年開發(fā)商要完成促銷，不僅要在降價的同時提升樓盤品質(zhì)，更重要的是充分研究消費者的需求。只有在了解消費者需求的基礎(chǔ)上提升樓盤的品質(zhì)，再加上降價，才能真正起到促銷效果，否則依然難以令購房者動心。

        另外，保利葉上海所在的顧村板塊并不是一個可以長期囤房的地方。來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，顧村板塊附近還有包括綠地公園壹品在內(nèi)的強力競爭對手。就在保利葉上海促銷完成沒有幾天，綠地就發(fā)起了全國范圍內(nèi)的大面積促銷，公園壹品甚至在端午節(jié)期間有過七二折促銷的特價房。

        中原地產(chǎn)分析師許萌說，保利地產(chǎn)在上海發(fā)動的這場促銷戰(zhàn)，還和公司的戰(zhàn)略有關(guān)。根據(jù)她的統(tǒng)計，保利地產(chǎn)6月的銷售額較5月環(huán)比增加了42%。許萌認為，保利目前和萬科采用相同的銷售策略：加快資金周轉(zhuǎn)，快進快出，好拿到更多的資金買地。此前中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，在今年上半年的拿地排行榜上，保利地產(chǎn)位于前三名。

北京：開盤價比周邊約低一成

　　  中國房地產(chǎn)信息集團統(tǒng)計出的北京最近一百天的樓盤銷售結(jié)果令人驚訝，此前從未顯山露水的地產(chǎn)“新軍”——中國鐵建綠港項目成為了崛起的黑馬，成為地產(chǎn)調(diào)控百日北京銷售最火的樓盤。

        此前，外界對中國鐵建的印象還停留在中國指數(shù)院對該公司的拿地統(tǒng)計上：中國鐵建作為央企，是今年上半年拿地開發(fā)商的前十名之一。

        中國房地產(chǎn)信息集團北京公司分析師王秀琳仔細研究了該項目的熱銷原因，她認為高品質(zhì)的產(chǎn)品和相對較低的開盤價格，是這個樓盤熱銷的主要因素。

        她介紹說，中國鐵建綠港雖然是北京的一個新盤，但是產(chǎn)品卻要比當?shù)氐钠渌麡潜P占優(yōu)，每一棟住宅樓都造得很薄，使整個樓盤的面寬很寬、進深很短，因此采光要好于其他項目。同時，該項目主力戶型為92平方米，和當?shù)叵M者的需求契合。最關(guān)鍵的是上述樓盤的開盤價格僅有7000元/平方米出頭，比周邊樓盤7700元/平方米的價格要便宜不少。

        不過，王秀琳表示，中國鐵建綠港選擇低價開盤銷售，應該和中國鐵建近期在全國范圍內(nèi)的大量拿地關(guān)系不大。上述項目的開發(fā)商和正在大量拿地的那一家房企，應該是分屬于中國鐵建的不同房企。

        據(jù)她判斷，這個項目在市場調(diào)整期選擇低價開盤，可能是為了營造一個比較好的口碑，以利于后續(xù)項目的銷售。

廣州：價格與去年同期接近

        根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團的統(tǒng)計，碧桂園鳳凰城是廣州6月份的銷售冠軍。中國指數(shù)研究院分析師周瑞蓉說，碧桂園鳳凰城不僅是6月份的銷售冠軍，也是廣州樓市調(diào)整百日以來的冠軍，更是廣州上半年的銷售冠軍。

        出人意料的是，與其他城市的百日熱銷冠軍不同，周瑞蓉表示，碧桂園鳳凰城在樓市新政以后的價格調(diào)整幅度非常小，幾乎沒有調(diào)整，但銷售卻并沒有受到影響。它和銷售排名第二的保利城是廣州受到宏觀調(diào)控影響最小的幾個樓盤。

        根據(jù)她的介紹，宏觀調(diào)控前，碧桂園鳳凰城的精裝修花園房的銷售價格為6000元~7000元/平方米，而調(diào)控后碧桂園推出銷售的毛坯房源是每平方米四五千元，扣除裝修材料成本因素，其實總的房價相差并不大，但是卻依然取得了熱銷。

        周瑞蓉認為，這和碧桂園長期以來實施比較穩(wěn)定的價格策略有關(guān)。和2009年相比，現(xiàn)在碧桂園鳳凰城的價格并沒有太大變動，定價相對合理，虛高成份較少，再加上樓盤附近就是地鐵，這樣的價格對平均房價已經(jīng)達到一兩萬元的廣州市民來說，仍然算是便宜的。而已經(jīng)開盤五六年的碧桂園鳳凰城，口碑比較好，產(chǎn)品又豐富，所以在市場調(diào)整期才仍然可以取得比較高的銷售額。

        而碧桂園長期維持穩(wěn)定的價格銷售，也與公司的經(jīng)營策略有關(guān)。根據(jù)介紹，上述碧桂園鳳凰城是廣州郊區(qū)的一個大盤，幾乎每個月都會推出一批房源進行銷售。周瑞蓉分析，由于樓盤長期銷售，供應量又普遍較大，導致房價很難頻繁調(diào)整，這使得開發(fā)商更傾向于以比較穩(wěn)定的價格長期銷售，而在宏觀調(diào)控期，這樣的銷售策略，可以幫助樓盤不用作價格上的大幅調(diào)整，依然可以持續(xù)穩(wěn)定地銷售。



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