房價17個月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù),直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過,經(jīng)濟復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期,下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下,樓市調(diào)控如何“迎難而進”？專家表示,樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役,只能采用“漸進療法”。

　　在做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后,部分開發(fā)商對樓市調(diào)控政策放松的期待似乎落了空,一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟”的借口也并沒有動搖中央調(diào)控政策的決心。

　　調(diào)控背后的博弈

　　自4月中旬被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺至今,已接近百日,樓市觀望氣氛越來越濃厚,部分一線城市成交量大幅下降,上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70％－80％。6月以來,北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡,“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價,土地市場降溫跡象明顯。

　　國家統(tǒng)計局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月份70個大中城市房價環(huán)比下降0．1％,這是近15個月來房價首次下降。但就在這個關(guān)口,關(guān)于放松調(diào)控政策的聲音一下子多了起來。

　　從媒體報道內(nèi)容來看,先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制,繼而投資客現(xiàn)身說法,揚言只要房價再降10％就出手購買,再接著專家和開發(fā)商表態(tài),房價下跌幅度不能超過25％,否則對經(jīng)濟影響太大,如果ＧＤＰ增速低于8％,房地產(chǎn)調(diào)控政策就一定會放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者,“誤傷經(jīng)濟”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi),各方主體對此次樓市調(diào)控多少存在一些疑慮。有的甚至還認(rèn)為之前的幾次樓市調(diào)控最終都以“放松”或“救市”告終,由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

　　“在某種程度上,現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府,尤其在今年經(jīng)濟發(fā)展還存在不確定因素的情況下。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為,現(xiàn)在開發(fā)商心里也有著自己的“小算盤”——成交量不斷萎縮乃至房價下跌,首先擔(dān)心的就是地方政府,因為這會造成地方政府稅收收入、轉(zhuǎn)讓土地收入的下降。而銀行信貸方面,也會因成交萎縮、房價下跌受到影響。“可以說,現(xiàn)在形成了這樣的格局:中央政府希望調(diào)控真正產(chǎn)生效果,而開發(fā)商乃至銀行業(yè)等都不希望房價下降”。

　　針對這些亂象,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委12日分別作出回應(yīng),重申調(diào)控政策延續(xù)性。7月20日,中國銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)要堅持調(diào)控力度不放松,確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時,面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示,“一旦放松,房價會強力反彈,調(diào)控政策毀于一旦,政府也會失信于民。”

　　調(diào)控效果如何評價

　　近日,上海房地產(chǎn)展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約200家參展房企、近300個參展樓盤相比,此次僅60多家房企、近100個樓盤參展的情況,已形成鮮明對比。同時,購房者希望看到的普遍降價情況并未出現(xiàn),部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平,更多的仍是購房送面積、送家電或是特價房等優(yōu)惠策略。

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為,樓市調(diào)控的效果最終至少要改變過去形成的兩個預(yù)期:一是房價只漲不跌,二是政策調(diào)控不會到位。正是基于這兩個預(yù)期,以往房價才會越調(diào)越高,目前調(diào)控政策萬不可半途而廢。

　　中原集團研究中心20日發(fā)布的一份報告認(rèn)為,上半年在中央嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場宏觀政策調(diào)控下,國內(nèi)房價過快上漲的勢頭受到遏制,此次樓市調(diào)控初見成效,但大部分城市房價至今仍未見明顯下調(diào)。讓人擔(dān)心的是,隨著時間的推移,各地樓市對調(diào)控政策的“抗藥性”正在逐步增強。

　　“由于中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo),多以房價作為評判依據(jù),但又很難說房價降到什么程度才算是調(diào)控到位。”尹伯成教授認(rèn)為,從抑制部分城市房價過快上漲的目標(biāo)來看,這一輪調(diào)控已經(jīng)見效,但要解決房價過高還任重道遠(yuǎn),離市場預(yù)期降價也相差甚遠(yuǎn)。

　　中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏稱,可以借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價,但前提是要有一個像物價指數(shù)（ＣＰＩ）一樣非常明確、非常權(quán)威的基準(zhǔn)房價量化指標(biāo),設(shè)定上下限,一旦超過限制,政府就可以啟動各種調(diào)控機制。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強認(rèn)為,以房價為目標(biāo)的調(diào)控就像煮餃子,水開了,加點冷水就不開了。但如果不關(guān)火,就只能解決表面問題,以后水還會開。上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長田國強則告訴記者,影響中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房價,而在于長效機制的缺乏。

　　房地產(chǎn)調(diào)控亟待建立長效機制

　　中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場具有典型的“政策市”特征,調(diào)控政策是根據(jù)市場的起伏變化張弛有度的。下半年中央調(diào)控政策是松還是嚴(yán)將受到三大要素影響:即銀行對信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預(yù)計下半年調(diào)控方向?qū)⒁约?xì)化現(xiàn)有政策的深入實施為重點,在促進保障房建設(shè)、增加市場供應(yīng)以及抑制投資投機性需求等層面上實施調(diào)控。

　　交銀國際研究部主管楊青麗表示,目前樓價基本是較高收入人群支撐,另外,平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現(xiàn)崩潰的風(fēng)險。因此在政府適當(dāng)調(diào)控之下,延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺時機,中國樓市可在不對經(jīng)濟造成較大傷害的情況下達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。

　　上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長田國強認(rèn)為,解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給,增加持有高端房和多套房的成本,同時考慮到與之相配套的風(fēng)險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)制度、財政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設(shè)、土地拍賣制度等六大制度建設(shè)方面入手,多管齊下,綜合治理,建立有效市場,兼顧經(jīng)濟效率與社會公平,引導(dǎo)有效供給與有效需求,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。