每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        本周一，中國房地產(chǎn)信息集團發(fā)布了最新的研究報告，截至7月，上海去年6月已經(jīng)出讓的33幅地塊中只有3幅地塊部分或全部開工，其余30幅地塊目前尚在“曬地皮”階段。

        而《每日經(jīng)濟新聞》記者此前的調(diào)查顯示，上述未開工的地塊中有相當(dāng)一部分是土地成交價或與周邊房價基本持平，或已高出周邊房價的“新地王”。一家被曝尚未開工的開發(fā)商說，天價地王比周邊的其他樓盤在前期籌備上更花時間，僅僅前期規(guī)劃就需要半年或者一年時間，甚至連建筑材料的選用，都需要約請目標(biāo)客戶聊一個晚上，并組織所有部門討論一整天。高價買地的開發(fā)商正在為他們?nèi)ツ甑臎_動買單。

多幅地皮未建先虧

        中國房地產(chǎn)信息集團發(fā)布上述研究報告的研究人員昨日證實，上述未動工地塊的數(shù)據(jù)采樣工作，是在今年6月完成的。按慣例，該機構(gòu)每一季度根據(jù)前期出讓土地的資料對項目的施工情況現(xiàn)場拍照調(diào)查取證。

        在總共30幅未開工地塊中，有9幅是去年和今年成交的上海“地王”。而《每日經(jīng)濟新聞》記者對上述“曬地皮”的地塊進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)部分是此前已被本報報道尚未開發(fā)就已經(jīng)虧損的。

        根據(jù)搜房網(wǎng)提供的資料，被稱為“迪士尼地塊”的，于去年11月以11.9億元成交、樓板價達到14024元/平方米的川沙新市鎮(zhèn)A08~03地塊，目前周邊報價最便宜的天和湖濱，均價只有14000元/平方米，而且整個板塊六月份才成交了十套。成交樓板價52855元的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，周邊報價最貴的復(fù)地新都國際，銷售均價也不過40000元/平方米。

        低迷的市場行情和周邊樓盤較低的售價，令開發(fā)商未建設(shè)已面臨虧本危險。因此有分析認(rèn)為，開發(fā)商與其現(xiàn)在開工，面臨虧本危險，倒不如等到市場時機更好時開工。一些媒體的報道更認(rèn)為，開發(fā)商是有意囤地，以避免開發(fā)虧損。

部分地塊疑似“被延時批準(zhǔn)”

        不過，名單中部分開發(fā)商對上述說法不以為然，他們普遍表示，目前已經(jīng)向上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會遞交了開工申請，只是未得到批準(zhǔn)。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后通過上海市城鄉(xiāng)建設(shè)交通委員會  （以下簡稱“上海市建設(shè)交通委”）了解，去年和今年成交的“地王”中大部分都已經(jīng)遞交了建設(shè)施工申請，但是尚未得到同意。

        以上述“迪士尼地王”——川沙新鎮(zhèn)A08~03地塊商品住宅項目為例，今年7月13日遞交了建設(shè)施工申請，但尚未得到許可；另一幅曾經(jīng)的“中國地王”——長風(fēng)6B、7C地塊項目，更是早在今年的3月25日便已經(jīng)遞交了開發(fā)申請，但至今未獲得建設(shè)許可。

        在所有30幅被曝未開工的地塊中，除1幅已于今年4月22日開工，屬于“誤報”外，其余至少有6幅以上地塊未獲得上海市建設(shè)交通委的批準(zhǔn)，而暫時沒有開工。

        緣何上述“地王”，未能獲得上海市建設(shè)交通委的建設(shè)施工許可？上海市建設(shè)交通委宣傳處相關(guān)人士昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，新報建項目未得建設(shè)施工許可證主要原因有兩點，一是項目處于世博會停限工期間，第二種可能是報建手續(xù)不完備。

        去年8月發(fā)布的《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于本市促進和保障世博會籌備和舉辦工作的決定》規(guī)定，今年4月1日到10月31日，上海城區(qū)將分三個層次對在建工程停止施工作業(yè)，停止樁基施工、基坑開挖和停止道路施工作業(yè)。

        《每日經(jīng)濟新聞》的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，很多項目雖然早在去年9、10月前就已經(jīng)完成出讓，但是直到今年3月以后才遞交了建設(shè)施工申請，而上述地塊卻處于世博會停工限工時限內(nèi)。

        一些分析師因此質(zhì)疑，開發(fā)商是否是主動申請“被延時批準(zhǔn)”？

“地王”規(guī)劃耗時半年以上

        面對上述質(zhì)疑，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日采訪了一些房地產(chǎn)開發(fā)商，他們回復(fù)說，地塊每閑置一天，他們就要付出一天的財務(wù)成本，所以延遲開工，并不是他們的選擇。但是天價“地王”帶來的高成本、高風(fēng)險，使他們不得不為了造就更高價格的  “豪宅”花費大量的時間作前期規(guī)劃，這個規(guī)劃的時間可能會長達半年甚至一年。這是行業(yè)內(nèi)通行的處理方法。

        中海地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士透露，處理“天價”地塊時所花費的時間絕不是外行所想得到的。營銷部門的工作人員幾乎每天都會約訪一名目標(biāo)客戶，請對方喝咖啡聊天，作詳細而豐富的調(diào)研，制作的調(diào)研記錄文件大小就超過一光盤。而僅僅為了確定項目的一個裝飾花紋，就需要開一天的會。

        “越是高端的客戶，就越是挑剔，可以選擇的面就越廣。只有令他們感到物超所值，他們才能心動。”上述中海地產(chǎn)內(nèi)部人士說，只有對目標(biāo)客戶的心理研究透了，才敢于把前期規(guī)劃交給工程部門執(zhí)行，而這中間花費的時間絕不是一兩天。

        此外，一些購買天價地塊的開發(fā)商，還必須購買周邊的其他地塊，完成整個片區(qū)的整體規(guī)劃，而后才能開發(fā)出較高價值的物業(yè)，確保項目的利潤。一位接近華僑城上海公司的知情人士透露說，華僑城購買的蘇州河北岸東塊1街坊（蘇河灣）地塊，之所以也被有關(guān)機構(gòu)列在上述30幅未開工地塊內(nèi)，是因為后者一直在等待購買周邊地塊的機會，好將兩幅地塊合并，形成一個“有影響力”的規(guī)劃方案。上海市規(guī)劃和國土資源管理局7月28日公告顯示，華僑城（上海）置地有限公司通過邀標(biāo)方式獲得蘇河灣地塊附近的上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，成交地價17.91億元。



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