每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        當(dāng)去年最火爆的地產(chǎn)題材迪士尼遭遇“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控，結(jié)局會是如何？

        近日，上海迪士尼將于世博會結(jié)束后動工的消息盛傳，但這似乎并未給川沙鎮(zhèn)趙行村帶來多大的影響。作為迪士尼核心區(qū)域的趙行村，樹陰濃密、小河流淌，齊人高的玉米地已經(jīng)結(jié)了穗。一切仿佛沒有改變。

        但實際上，調(diào)控下的迪士尼板塊很不平靜。這里的房價曾隨著迪士尼將建的消息一夜猛漲40%。然而隨著“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控出臺，迪士尼效應(yīng)似乎已經(jīng)悄悄退卻。《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的二手房價已較前期回落了20%~30%，但依舊無人接手。

單價普遍下調(diào)3000~4000元

        川沙鎮(zhèn)位于上海浦東新區(qū)。從2007年開始，迪士尼樂園將在這里修建的消息陸續(xù)傳出，讓川沙變得炙手可熱。川沙路兩旁林立的中介公司彰顯著房地產(chǎn)市場曾經(jīng)的火熱。

        上一輪地產(chǎn)調(diào)控中，川沙板塊表現(xiàn)搶眼。2008年，萬科領(lǐng)跌全國房價，上海浦東房價成交均價從歷史最高點23674元/平方米下跌到12612元/平方米，跌幅高達46%。然而偏居浦東東南一隅的川沙板塊，由于迪士尼概念，房價卻同比上漲了30%。

        在上海人眼里，川沙板塊一直是上海中低價房供應(yīng)中心。位于上海野生動物園附近的藝泰安邦，一度是上海房展會上最便宜的房子。但隨著2009年迪士尼落戶川沙的消息得以確認(rèn)，這個曾經(jīng)最便宜的樓盤均價由9000多元/平方米漲至12500元/平方米，漲幅接近40%。

        然而，強大的迪士尼效應(yīng)沒能抵擋住“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控。隨著今年4月新“國十條”的出臺，川沙房價開始下跌。目前藝泰安邦二手房售價普遍為10000元/平方米左右，低的只有8000多元/平方米。

        據(jù)川沙路上的數(shù)家中介透露，川沙板塊此前房價一般在16000元/平方米左右，隨著樓市調(diào)控，目前房價普遍下調(diào)了3000~4000元/平方米。一位中介人士甚至稱：“13000元/平方米的房價也只是掛掛，就算下調(diào)到10000元/平方米，也未必有人買。”

        這位中介人士稱，早在4月調(diào)控開始時，就有投資客開始降價拋盤了。“當(dāng)時不少投資客以比市場價低10%左右的價格拋掉了不少，但最近下調(diào)也沒用了。前段時間有位投資客將手上的鼎鑫名流苑以15000元/平方米的價格掛牌出售，但始終不見下家接盤，無奈之下，這位投資客干脆又把房價調(diào)回到了19000元/平方米。”

        2008年3月，鼎鑫名流苑剛開盤時的成交均價僅為11000元/平方米，但隨著2009年11月上海迪士尼落戶川沙消息的公布，該樓盤報價在短短幾天內(nèi)飆漲，均價一舉跨越20000元/平方米大關(guān)。

        中房指數(shù)研究院上海研究副總監(jiān)張琪認(rèn)為，上月川沙板塊的成交均價還在2萬元以上，主要原因是成交房源中有獨棟別墅在拉高價格。“從單個樓盤看，川沙板塊的價格是在下降的，二手市場表現(xiàn)尤為明顯。”

高價地塊尚未動工

        迪士尼概念拉高的不僅是房價，還有地價。

        2009年迪士尼“落滬”消息宣布當(dāng)天，與迪士尼項目直線距離3公里左右的A08-03地塊進行拍賣，這是2005年以來該區(qū)域出讓的唯一一幅住宅用地。當(dāng)日共有15家企業(yè)到場參加拍賣，地塊最終以11.9億元的價格成交，溢價率達264.1%，樓面均價達到14024元/平方米，而當(dāng)時該區(qū)域的在售新樓盤價格僅在每平方米12800~14600元之間。

        在業(yè)內(nèi)人士看來，迪士尼概念對商業(yè)地產(chǎn)的拉動作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場。與A08-03地塊同一天出讓的B03-13A地塊最終以4950萬元成交。相比939萬元的出讓底價，該商業(yè)地塊溢價率高達427%，樓面均價達20625元/平方米。

        2010年2月，上海萬科以8.94億元奪得浦東新場鎮(zhèn)旅游綜合區(qū)C4地塊，溢價率達233%。該地塊距迪士尼核心區(qū)域5公里左右。

        曾考察過世界多個迪士尼項目的潘石屹曾表示，以目前已建成的迪士尼樂園來看，迪士尼只是一個位于城郊的主題樂園，并沒有給當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場和居民生活帶來提升。

        7月27日，記者在華夏二路看到，A08-03地塊被圍墻圍繞，里面并無動工跡象。上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會網(wǎng)站顯示，該地塊競得人象嶼地產(chǎn)已于7月13日報建，但許可證尚未發(fā)放。該項目總投資20500萬元，建筑規(guī)模96855平方米。

五六月成交量較4月下滑九成

        業(yè)內(nèi)表示，迪士尼對房地產(chǎn)的帶動作用主要體現(xiàn)在對配套、交通和區(qū)域經(jīng)濟增長的拉動上。

        迪士尼帶動房價與地價的上漲已成現(xiàn)實，盡管受調(diào)控影響，房價已有下降，但相較迪士尼概念出現(xiàn)之前的價格，川沙板塊的房價依然不低。在迪士尼概念帶動高房價與高地價過程中，一批擁有該區(qū)塊土地的上市企業(yè)率先獲益。

        如今隨著樓市調(diào)控，這些曾因迪士尼“落滬”消息而受益的上市企業(yè)會否受到影響？張化東對此表示“影響不大”，“實際上這些企業(yè)當(dāng)年拿地的成本都不高，受迪士尼概念帶來的利好是比較多的”。

        張化東認(rèn)為，對企業(yè)的估值，主要還是看企業(yè)的銷售量和銷售額。很多企業(yè)目前還僅僅擁有土地，尚未進入銷售階段。川沙板塊受迪士尼概念的影響，已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，甚至已經(jīng)透支了未來的升值空間。

        中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，川沙板塊6月共成交房源10套，成交面積1301平方米，成交房源較5月增加了3套。而在4月，川沙板塊成交套數(shù)是115套。五六兩月相比4月成交量下滑超過90%。



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