李海峰

        據(jù)悉，近日銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)議，會(huì)中通報(bào)了融資平臺(tái)、房地產(chǎn)、過(guò)剩產(chǎn)能領(lǐng)域三大信貸風(fēng)險(xiǎn)敞口。其中，通報(bào)了前期銀行房貸壓力測(cè)試結(jié)果：在房?jī)r(jià)下降30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤(rùn)下降20%等。于是有人高呼，要放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控；甚至有人說(shuō)，不能再調(diào)控了，再調(diào)控就有可能導(dǎo)致銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至是經(jīng)濟(jì)衰退。銀行房貸壓力測(cè)試到底測(cè)出了什么？

        貸款壓力測(cè)試，是國(guó)際通用的一種預(yù)警、處置銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的辦法。今年4月份房貸新政出臺(tái)后，各銀行已經(jīng)在銀監(jiān)會(huì)的要求下，根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變動(dòng)，進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。在上一輪的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試中，盡管銀監(jiān)會(huì)沒(méi)有給出統(tǒng)一的測(cè)試辦法，但從各家銀行上報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可容忍度普遍在30%～40%之間。

        筆者認(rèn)為，銀行房貸壓力至少測(cè)出了三個(gè)方面的反應(yīng)。

        一是銀行監(jiān)管部門(mén)對(duì)該領(lǐng)域貸款風(fēng)險(xiǎn)的上升感到憂慮。誠(chéng)如上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民所言，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還貸能力開(kāi)始下降，而且75%的土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。所言極是，房?jī)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商以地王的方式拿地，利潤(rùn)自然沒(méi)有大幅增長(zhǎng)的道理。

        二是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始向銀行施加壓力。其實(shí)在此之前，早有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司老總放言，隨便調(diào)控，貸款還不了，先死的是銀行！銀行是國(guó)有控股的，事關(guān)老百姓利益，政府怎能任其倒閉？所以對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控，其認(rèn)為只不過(guò)是應(yīng)景之作，自己怎會(huì)抽自己？所以心中有底呀，故而我行我素。各位也都看到了，北京、上海等地樓盤(pán)在百日新政的調(diào)控中，房?jī)r(jià)又下降了多少呢？略有下降，現(xiàn)在又有了上升的勢(shì)頭。

        三是各路利益集團(tuán)代言人競(jìng)相表態(tài)。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，即便不考慮整個(gè)金融體系，僅考慮銀行信貸，問(wèn)題也可能更復(fù)雜。也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)而言，房地產(chǎn)信貸可能是一種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。言下之意，房?jī)r(jià)不能降，一降就會(huì)出大問(wèn)題，房地產(chǎn)信貸牽一發(fā)動(dòng)全身；再調(diào)控，出了問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)美國(guó)的“金融危機(jī)”，是千古罪人。實(shí)不知美國(guó)“兩房”危機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)在于向不具備還款能力的借款人發(fā)放了個(gè)人住房貸款，而高房?jī)r(jià)則是造成這一問(wèn)題的元兇。

        房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升是毋庸置疑的，但這到底會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生多大的風(fēng)險(xiǎn)？會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)多大影響？這倒是決策者需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

        其實(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的大漲也就是在去年下半年至今年的4月份。以鏈家房產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)分析，北京年初以來(lái)住房均價(jià)最高漲幅為33%。此價(jià)相比去年同期，則有1倍高增速，在如此短的時(shí)間內(nèi)有如此大的增幅舉世罕見(jiàn)。房?jī)r(jià)下跌30%，也就是接近年初水平，難道就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商都活不下去了？房?jī)r(jià)上漲時(shí)并沒(méi)有聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商高呼利潤(rùn)太多受不了，但是卻聽(tīng)到某地產(chǎn)大鱷語(yǔ)出驚人，稱幾年內(nèi)北京五環(huán)房?jī)r(jià)將達(dá)到若干萬(wàn)元云云。房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)吸引了投機(jī)，而投機(jī)者則同時(shí)更進(jìn)一步地推高了房?jī)r(jià)。對(duì)于只有一套房的居民并沒(méi)有體驗(yàn)到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的真實(shí)財(cái)富和生活品質(zhì)的增加，倒是無(wú)房戶要用半生甚至一生的奮斗來(lái)?yè)Q取居住之處。

        據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2010年二季度末，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行（包括大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行和外資銀行）不良貸款余額4549.1億元，比年初減少425.2億元；不良貸款率1.30%，比年初下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)銀行撥備覆蓋率達(dá)186.0%，比年初上升31.0個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，單純對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款而言，商業(yè)銀行是完全有能力承受的?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商扛住房?jī)r(jià)不打折，還有一個(gè)重要的心理是與政策作博弈。

        政府財(cái)政收入被房地產(chǎn)稅收綁架使得地方政府部門(mén)患上了嚴(yán)重的房地產(chǎn)依賴癥，土地財(cái)政使得地方政府“吃人嘴軟”。今年上半年，浙江省地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的6成貢獻(xiàn)率來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。浙江省省長(zhǎng)呂祖善認(rèn)為，目前房地產(chǎn)成交量明顯下降，相關(guān)稅收也將減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化對(duì)地方財(cái)政收支平衡的影響正在顯現(xiàn)?？梢?jiàn)，在此調(diào)控政策下，有的地方政府比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還著急。但是如同吸毒成癮，飲鴆止渴只能解決一時(shí)之急，“賣(mài)地政府”必須要加快稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整，否則，只能在高房?jī)r(jià)的掙扎中愈陷愈深。

        現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，猶如高燒40多度的病人，靠打針吃藥控制住了溫度，有點(diǎn)藥物副作用反應(yīng)也屬于正常，這也是為了保持整個(gè)生命系統(tǒng)的健康。如果現(xiàn)在就取消降溫治療，不僅前功盡棄，而且不知又要高燒到多少度了。事實(shí)上，對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是在短期內(nèi)過(guò)快上漲，屬于沒(méi)有量能支撐的空漲，房?jī)r(jià)有較大的下跌空間。如果用1年或者更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)緩沖30%的下降幅度，只要不遇到經(jīng)濟(jì)蕭條，個(gè)人住房貸款的還款不會(huì)因此而出現(xiàn)更多的不良貸款。當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商最明智的做法是用主動(dòng)降價(jià)來(lái)?yè)Q取成交量，壓縮些利潤(rùn)，無(wú)非是把部分“吃進(jìn)去的利潤(rùn)再吐回去”。

        調(diào)控房?jī)r(jià)，勢(shì)在必行，政策的制定是要代表最廣大人民的根本利益。保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)是關(guān)鍵，調(diào)控房?jī)r(jià)要有耐心和方法。



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