上周首度開盤的上海新江灣城——九龍倉(cāng)璽園,銷售當(dāng)周就收獲了上海商品住宅成交面積第二名的好成績(jī)。不過,機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)樓盤熱銷背后的疑點(diǎn)——在土地出讓時(shí),明確規(guī)定90平方米中小戶型必須達(dá)到項(xiàng)目總開發(fā)面積的70%以上的九龍倉(cāng)璽園,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大戶型。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（8月9日）采訪了九龍倉(cāng)璽園營(yíng)銷總監(jiān)胡海嶸。該人士表示,從未聽說(shuō)過上述地塊有90/70的政策限制。胡海嶸猜測(cè)稱,項(xiàng)目的規(guī)劃可能早在九龍倉(cāng)接手前已被調(diào)整。記者查詢后發(fā)現(xiàn),九龍倉(cāng)璽園的前身新江灣城D1地塊曾被多家媒體報(bào)道,在被掛牌出讓前,該項(xiàng)目的招標(biāo)書已明確規(guī)定,地塊內(nèi)90平方米的小戶型要占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。

　　隨后,記者查詢了上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站2006年以來(lái)的規(guī)劃調(diào)整公示,但沒有找到有關(guān)新江灣城D1地塊的調(diào)整的內(nèi)容。負(fù)責(zé)審批新江灣D1地塊規(guī)劃的上海市楊浦區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科相關(guān)工作人員表示,“因?yàn)樯鲜龅貕K的規(guī)劃審批涉及兩到三人,須等明日（8月10日）才知曉上述情況的確切回復(fù)?！?/P>

　　機(jī)構(gòu)“懷疑”房型違規(guī)

　　佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示:8月2日～8月8日上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了23242元/平方米,環(huán)比前周上漲10%,這一均價(jià)大大高于新政前的水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,導(dǎo)致該周上海商品住宅成交均價(jià)大幅上漲的“推手”是7月24日開盤的新江灣“地王”項(xiàng)目——九龍倉(cāng)璽園,正是它的大量銷售成交,使上海房?jī)r(jià)創(chuàng)造了近期的新高。

　　該機(jī)構(gòu)對(duì)九龍倉(cāng)璽園研究后發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目的前身新江灣D1地塊曾經(jīng)有90/70的開發(fā)政策限制,九龍倉(cāng)璽園至少應(yīng)該有七成以上的房型是90平方米以下的中小戶型。

　　據(jù)悉,2006年6月1日建設(shè)部出臺(tái)了90/70政策,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房面積所占的比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人的設(shè)想,通過大量建設(shè)、開發(fā)小戶型項(xiàng)目,增加新房的套數(shù)供給,進(jìn)而平抑供需,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。此后,上海出讓的一些地塊開始明確要求,90平方米以內(nèi)的中小戶型,必須占到開發(fā)總建筑面積的70%以上。

　　記者發(fā)現(xiàn),根據(jù)2007年6月22日《東方早報(bào)》的報(bào)道,浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在拍下新江灣城D1地塊后,曾向媒體作出過這樣的許諾,“公司將會(huì)按照規(guī)劃要求來(lái)開發(fā)新江灣城項(xiàng)目,也就是說(shuō),這個(gè)被開發(fā)商看成高檔住宅項(xiàng)目中的大部分戶型都將小于90平方米?！?/P>

　　佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)在昨日發(fā)布的報(bào)告中稱,九龍倉(cāng)的銷售人員一口否認(rèn)D1地塊存在90/70的戶型限制,并且表示項(xiàng)目后期也不會(huì)有小戶型推出。

　　九龍倉(cāng)璽園營(yíng)銷總監(jiān)胡海嶸昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步確認(rèn),上述項(xiàng)目將不會(huì)有小戶型的產(chǎn)品,他甚至從來(lái)不知道地塊有90/70的戶型限制,并表示該項(xiàng)目不排除規(guī)劃已經(jīng)有過前期調(diào)整的可能。

　　不過,上述猜測(cè)并沒有得到政府有關(guān)部門的證實(shí)。記者查閱上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局網(wǎng)站2006年以來(lái)公開的已作調(diào)整的項(xiàng)目規(guī)劃,沒有發(fā)現(xiàn)新江灣D1項(xiàng)目的名稱。

　　上海中小戶型供應(yīng)不足4成？

　　一家房地產(chǎn)研究市場(chǎng)分析報(bào)告曾顯示,在以新江灣地區(qū)為代表的上海中環(huán)內(nèi),100平方米左右公寓雖然總價(jià)較低,但是購(gòu)買者主要是普通工薪階層,價(jià)格承受力不高。特別是因?yàn)榉吭垂?yīng)龐大,價(jià)格大多賣不高,而且往往容易造成滯銷。反倒是總面積160至200平方米的三房和四房,因?yàn)獒槍?duì)高端客群,價(jià)格不僅可以賣得很高,而且銷售非常好。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任副主任陸騎麟表示,正因?yàn)槿绱?在整個(gè)新江灣,100平方米左右的房源比較少,目前市場(chǎng)主力供應(yīng)的是大戶型。這一現(xiàn)象不僅在新江灣,在上海中環(huán)以內(nèi)的其他區(qū)域以及一些別墅區(qū)都有出現(xiàn)。

　　此前,因?yàn)橛嘘P(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策,不少開發(fā)商選擇將兩套中小戶型合并成一大戶型的“一房?jī)勺C”的辦法,巧妙“偷改”規(guī)劃,將不符合規(guī)定的產(chǎn)品“合法化”。由于去年開始90/70政策不再被強(qiáng)調(diào),不少原本規(guī)定90/70政策開發(fā)的中小戶型項(xiàng)目,全部以大戶型對(duì)外銷售。

　　在陸騎麟看來(lái),部分樓盤突破了90/70政策的限制,或是導(dǎo)致目前市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品稀缺的原因。據(jù)他統(tǒng)計(jì),在上海目前供應(yīng)的商品住宅中,只有36.9%的建筑面積被用來(lái)建造成90平方米及以下的中小戶型房源,超過六成的建筑面積被做成90平方米以上的大戶型產(chǎn)品。這使市場(chǎng)上的中小戶型公寓數(shù)量并不多,僅占上海樓市總供應(yīng)的47%。

　　“如果中小戶型公寓的數(shù)量能多一些,大量準(zhǔn)備結(jié)婚的剛性需求購(gòu)房者可以得到滿足,房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楣?yīng)的增大而放緩上漲速度?！标戲T麟表示。