每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  葉書利  發(fā)自上海、北京

        如果要用一個(gè)詞概括中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年，“博鰲”折射出太多故事。

        無論是劉永好在2001年的博鰲作出“房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)是向規(guī)?；七M(jìn)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的支持會(huì)顯得越來越重要”的預(yù)言，還是王石在2004年的博鰲大膽預(yù)測(cè)十年之后“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比較快速的發(fā)展會(huì)持續(xù)到2013年”，或是任志強(qiáng)在2009年的博鰲放言“拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不要擔(dān)心房地產(chǎn)”，這里一直是業(yè)界大佬們觀點(diǎn)交鋒的第一戰(zhàn)場(chǎng)。

2001年：兩大預(yù)言  十年起點(diǎn)

        2001年的開發(fā)商們還未從上個(gè)世紀(jì)末的金融風(fēng)暴中緩過氣來。那一年的博鰲房地產(chǎn)論壇，也是一個(gè)起點(diǎn)。當(dāng)年8月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱面對(duì)臺(tái)下數(shù)百開發(fā)商發(fā)表了博鰲房地產(chǎn)論壇歷史上第一個(gè)演講，他堅(jiān)定地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)從寒冷的冬天復(fù)蘇，迎來無限美好的盛景。

        在同一演講臺(tái)，關(guān)于行業(yè)發(fā)展模式的預(yù)測(cè)也在多年后被迅速證實(shí)。新希望集團(tuán)董事局主席劉永好在那一年的博鰲房地產(chǎn)論壇上預(yù)言：房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)階段肯定會(huì)出現(xiàn)規(guī)模化趨勢(shì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)一定會(huì)求助于資本市場(chǎng)，所以資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的支持會(huì)顯得越來越重要。

        盡管諸如萬(wàn)科、綠地等如今的大地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)年銷售額最多不過幾十億元，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處于“初級(jí)階段”，但兩大預(yù)言在后來的十年中都被相繼證實(shí)，行業(yè)由此迎來了“黃金十年”。

2003年：房地產(chǎn)規(guī)范化始動(dòng)

        這一年的6月13日，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱121號(hào)文件），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。該政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響無異于一顆“原子彈”。

        在房企的“哭喊”聲中，同年8月國(guó)務(wù)院頒發(fā)了由建設(shè)部起草的  《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），18號(hào)文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”和“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，一時(shí)間，受到121號(hào)文件驚嚇的房地產(chǎn)商又再度歡呼“將迎來行業(yè)新的春天”。

2004年：模式之爭(zhēng)  誰(shuí)笑到最后

        121號(hào)文件之所以驚嚇了當(dāng)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的行業(yè)采取了以關(guān)系為核心資源，以銀行貸款和客戶墊資等非自籌資金為主要資金來源的開發(fā)模式，而這一模式導(dǎo)致房企在開發(fā)過程中自有資金率不足20%，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)極高。

        在2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，當(dāng)時(shí)“空手套白狼”式運(yùn)作的典型——順馳老板孫宏斌坦言，“其實(shí)最難受的還是錢”，并指出解決辦法就是合作、（房子）快點(diǎn)賣、籌資、再建。同時(shí)，處于資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)中的孫宏斌仍堅(jiān)信2004年公司100億元銷售額的目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。正當(dāng)孫宏斌仍欲豪情壯志地往下講時(shí)，王石插話說“這是吹牛”，一時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然。不過后來的事實(shí)證明，王石的判斷是對(duì)的。

2005年：首提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

        到了2005年，宏觀調(diào)控第一次成為博鰲房地產(chǎn)論壇最熱門的話題。

        當(dāng)年3月，因上海房?jī)r(jià)過度瘋漲，上海市政府首先出臺(tái)了包括提高二手房交易契稅、禁止轉(zhuǎn)讓期房、對(duì)竣工未滿兩年的二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅等措施，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫。與此同時(shí)，國(guó)家也開始收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金比例必須達(dá)到35%以上。

        受此影響，一些項(xiàng)目公司因?yàn)橘Y金斷鏈而宣告倒閉。而這些公司的退出，為區(qū)域性的龍頭企業(yè)擴(kuò)張成為全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

        國(guó)家對(duì)銀行貸款的收緊，也逼出了房地產(chǎn)企業(yè)的第一輪海外上市潮。綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)等一大批內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在2005年前后赴港上市融資。也是在2005年，一些海外基金開始進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的樓市，大規(guī)模收購(gòu)項(xiàng)目。

        2005年還有一個(gè)政策產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。當(dāng)年國(guó)務(wù)院把保衛(wèi)18億畝耕地紅線寫入了《“十一五”發(fā)展綱要》，也是從那時(shí)開始，一幅幅價(jià)格奇高的“地王”開始頻繁出現(xiàn)。

2006年：首宗房企并購(gòu)大案

        “以前我發(fā)言都是想到什么說什么，但今天我第一次要讀稿了?！边@是2006年博鰲房地產(chǎn)論壇SOHO中國(guó)總裁潘石屹的開場(chǎng)白。

        他說這番話的時(shí)候，地產(chǎn)行業(yè)的空氣格外緊張。在2005年上海出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，全國(guó)其他地區(qū)的房?jī)r(jià)沒有被剎住，中央又出臺(tái)了更為嚴(yán)厲、范圍更廣的宏觀調(diào)控政策，其中不僅包括期房禁轉(zhuǎn)、各地房地產(chǎn)交易網(wǎng)上公示和二手房營(yíng)業(yè)稅政策等上海2005年出臺(tái)過的調(diào)控政策，更采取了對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房的個(gè)人征收個(gè)稅等措施。

        在宏觀調(diào)控之下，曾經(jīng)誓與萬(wàn)科一爭(zhēng)高下的“狂人”孫宏斌因?yàn)榫薮蟮馁Y金窟窿，不得不以18億元的價(jià)格賤賣苦心經(jīng)營(yíng)的順馳中國(guó)，成為當(dāng)時(shí)甚至是迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大的并購(gòu)案。而萬(wàn)科在當(dāng)年先后收購(gòu)了浙江南都和上海恒大兩家房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大了萬(wàn)科在上海和杭州的布局規(guī)模。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)由此拉開了兼并重組的大幕。

2007年：流動(dòng)性過剩“制造”的樓市火爆

        調(diào)控在2007年突然失去了效用。當(dāng)年5月，期待著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的上海市民，突然發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)開始迅速飚升，短短幾個(gè)月的時(shí)間，一些樓盤的價(jià)格就上漲了50%以上。當(dāng)年的博鰲房地產(chǎn)論壇也理所當(dāng)然地把“流動(dòng)性”作為彼時(shí)的重要議題。

        那一年，全國(guó)地王連續(xù)出現(xiàn)，當(dāng)年6月以樓板價(jià)12500元/平方米成交的新江灣地王，到了年底就被樓板價(jià)20000元/平方米的新江灣“地王”打破。上海為了避免“地王”大量出現(xiàn)，改變了出讓制度，由原來的拍賣形式，改為書面報(bào)價(jià)。

        地價(jià)和房?jī)r(jià)的猛漲，令開發(fā)商  “囤地捂盤”現(xiàn)象變得十分猖獗。宏觀調(diào)控政策也于當(dāng)年年底果斷出臺(tái)，二套房貸的禁令和要求開發(fā)商必須支付完全土地出讓金以后才能獲得土地使用許可證的政策，卡準(zhǔn)了治理樓市最關(guān)鍵的部分，年底樓市迅速冷清，并最終迎來了萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石眼中的“地產(chǎn)拐點(diǎn)”。

2008年：等待“救援隊(duì)”

        在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的大背景下，2008年的中國(guó)樓市開始由“夏天”直接進(jìn)入“冬季”。包括恒大在內(nèi)，相當(dāng)一批房地產(chǎn)商因?yàn)榍耙荒甑母咚贁U(kuò)張和購(gòu)買的天價(jià)“地王”陷入了資金困局。

        極度缺錢的開發(fā)商在這樣的背景下開始大面積大幅度降價(jià)銷售。萬(wàn)科在上海、杭州、深圳等地的很多樓盤一度均以七折降價(jià)銷售。恒大、金地等其他開發(fā)商則緊跟萬(wàn)科的步伐。一些地產(chǎn)商因此將2007年高價(jià)吃進(jìn)的天價(jià)“地王”退還給了政府，或者被政府沒收保證金以及土地。

        在這樣的大背景下召開的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，主要的議題自然和正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)。

        事實(shí)上在那個(gè)階段，全球性的金融危機(jī)效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。潘石屹在當(dāng)年9月份曾一再呼吁樓市“救援隊(duì)”能早點(diǎn)來，好讓在冬天里越陷越深的房地產(chǎn)業(yè)能夠重新迎來春天。

        國(guó)家給予自住型和改善型的優(yōu)惠政策，成為了“松綁”武器。僅僅在優(yōu)惠政策頒布的2008年11月，銷售額就比當(dāng)年的9月和10月兩個(gè)月加起來還多。立于懸崖邊的很多地產(chǎn)商因此獲救。

2009年：復(fù)蘇之旅  地王再起

        隨著宏觀調(diào)控的放松，當(dāng)年的地價(jià)和樓價(jià)再次高速飚漲。北京的廣渠路10號(hào)和15號(hào)地塊連續(xù)拍出天價(jià)，上海隨后誕生的幾個(gè)“地王”，再一次向市場(chǎng)說明，房?jī)r(jià)高速上漲的時(shí)代又一次來臨了。

        整個(gè)樓市再一次上演了2007年時(shí)的情景，大量的購(gòu)房者涌向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量和成交價(jià)格一再創(chuàng)新高。而與2007年不同的是，這一輪的投資性購(gòu)房者不再以個(gè)人為主，企業(yè)成為開發(fā)商新的主顧。

        作為最佳投資收藏產(chǎn)品的豪宅因此迎來了銷售井噴的時(shí)代。上海星河灣雖然平均價(jià)格超過5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了上述區(qū)域的樓價(jià)新高，但卻仍然以6小時(shí)銷售50億元刷新了上海樓市的成交紀(jì)錄。

        中國(guó)指數(shù)研究院在當(dāng)年發(fā)布的豪宅報(bào)告顯示，除上海以外，北京、深圳等多個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)被瘋掃一空。由于擔(dān)心傳說中的通貨膨脹，高收入群體開始把豪宅當(dāng)成菜一樣買，這又促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

        正是因?yàn)檫@些原因，豪宅和地王成為了去年博鏊房地產(chǎn)論壇的熱門話題。只是這一輪的地王，已經(jīng)不在民營(yíng)企業(yè)膽量和能力范圍內(nèi)，央企成為“地王”的主要擁有者。于是，論壇之內(nèi)，人們又開始議論如何在高地價(jià)下生存，以及出現(xiàn)如此多的央企“地王”是否合理。

        博鰲房地產(chǎn)論壇之后的幾個(gè)月，中央又一次出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，再次針對(duì)購(gòu)房投機(jī)客“下手”。



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