葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)將完成輪回

　　海南博鰲房地產(chǎn)論壇十年。用一個(gè)詞概括房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是，折騰。

        政策折騰。每隔兩三年我們就會(huì)見(jiàn)證一輪波瀾壯闊的調(diào)控，也能見(jiàn)證調(diào)控大逆轉(zhuǎn)，由喜劇到悲劇、由悲劇到喜劇的非主流過(guò)渡，既鍛煉出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)強(qiáng)神經(jīng)，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)輒草木皆兵。

        輿論折騰。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，民意洶洶，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到擠壓。房?jī)r(jià)一旦下挫，民意憂(yōu)憂(yōu)，銀行壞賬與地方政府財(cái)政赤字一股腦壓在納稅人頭頂。

        購(gòu)房者折騰。房?jī)r(jià)如過(guò)山車(chē)，被甩下車(chē)的人為錯(cuò)過(guò)致富機(jī)會(huì)痛心疾首，在車(chē)上的人洋洋得意，卻不得不一再對(duì)房產(chǎn)稅等舉起抗議的旗幟，以維護(hù)自身的資產(chǎn)收益。

        開(kāi)發(fā)商同樣折騰。降價(jià)促銷(xiāo)沒(méi)多久，政策和市場(chǎng)180度大轉(zhuǎn)向，抬價(jià)沒(méi)多久，又遭遇政策打壓。數(shù)錢(qián)數(shù)到手軟時(shí)，難免膽戰(zhàn)心驚，有大膽者出師未捷身先死，有膽小者靠著地方政府的關(guān)系用一畝三分低價(jià)地，吃著老本。而房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的議題——房屋的品質(zhì)、綠色環(huán)保、融資渠道、開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信等，全部沒(méi)有完成。

        反思上述一系列現(xiàn)象，源于中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)缺乏清晰的定位。

        從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)軔，到2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)，房地產(chǎn)的下游領(lǐng)域市場(chǎng)化。而上游領(lǐng)域則有一個(gè)個(gè)土地儲(chǔ)備中心，形成了一個(gè)個(gè)牢不可破的壟斷小王國(guó)，成為一個(gè)個(gè)較為私密的金庫(kù)。上下游之間通過(guò)差價(jià)與資產(chǎn)收益，構(gòu)成了完整的利益鏈條。

        你說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)？不是。你說(shuō)是行政主導(dǎo)？也不是。就像其他資源性領(lǐng)域一樣，房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了上游壟斷、下游放開(kāi)、上下游腐敗層出不窮的惡劣生態(tài)。改革成本指望房地產(chǎn)支付，數(shù)年前，某一線(xiàn)城市領(lǐng)導(dǎo)公開(kāi)叫賣(mài)房地產(chǎn)，并且坦言房地產(chǎn)支付了基礎(chǔ)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主要成本。

        房地產(chǎn)的公共屬性與市場(chǎng)屬性不分，房地產(chǎn)的商品屬性與投資屬性不分。十年保障房建設(shè)的嚴(yán)重缺位，已有的經(jīng)濟(jì)適用房存在的嚴(yán)重腐敗、失信行為，讓無(wú)數(shù)民眾不得不望商品房興嘆。

        投資屬性與商品屬性不分的結(jié)果是，在貨幣超發(fā)時(shí)期，在依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的階段，投資定價(jià)取代了商品定價(jià)，無(wú)數(shù)工薪階層不得不跟在財(cái)大氣粗的投資者身后，成為艱難的托市者，而對(duì)于投資厚利缺乏二次分配機(jī)制，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富不均的源頭之一。

        在房地產(chǎn)成功拉動(dòng)內(nèi)需之后，我們不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)成為信貸發(fā)放過(guò)程中最重要的抵押品，也因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲跌與金融安全息息相關(guān)。牽一發(fā)而動(dòng)全身，2010年房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)尚未下降，銀行就大筆補(bǔ)充資本金，原因就在于此。

        從2009年底開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，被賦予前所未有的使命。我們看到了2010年保障性住房建設(shè)的剛性指標(biāo)，也看到了對(duì)于銀行的嚴(yán)厲控制，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)合到一起，似乎不像以往無(wú)疾而終的投機(jī)性調(diào)控。市場(chǎng)在膠著，政策隨時(shí)在微調(diào)，公眾指望的房地產(chǎn)保障與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能否成功，成敗在此一舉。如果此次調(diào)控以失敗告終，政策將顏面掃地，而未來(lái)中國(guó)的貨幣泡沫與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的崩塌，不會(huì)太遙遠(yuǎn)。

        十幾年的時(shí)間，房地產(chǎn)似乎正在完成一個(gè)輪回：從權(quán)貴市場(chǎng)化回到公共品與市場(chǎng)伴生的原點(diǎn)，從內(nèi)需的支柱轉(zhuǎn)向內(nèi)需與貨幣的平衡、實(shí)體與經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。

        這是美妙的遠(yuǎn)景。在短期內(nèi)，我們不得不承受市場(chǎng)的大起大落，不得不在消費(fèi)與投資之間走危險(xiǎn)的鋼絲。

        無(wú)論市場(chǎng)有多少弊端，我們得看到，市場(chǎng)給了公眾以自由，以往靠單位分房、綁死在體制內(nèi)的人獲得了更多自由，市場(chǎng)要素配置效率因此提升。但與此同時(shí)，一切極端的利益追逐手段終將覆滅，次貸也好、數(shù)十倍的地價(jià)暴利也好，任何人、任何事物都無(wú)法長(zhǎng)期打破社會(huì)與市場(chǎng)的生態(tài)平衡。

整十年·政策篇

宏調(diào)下樓市“三起三落”  18

博鰲大傳——中國(guó)房地產(chǎn)十年志  18

整十年·公司篇

萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)：十年雙雄  19

華南五虎：誰(shuí)主沉浮  20

五大新貴：獨(dú)辟蹊徑  21

“金地”=金融+地產(chǎn)  22

香港房企：回到起點(diǎn)  24

整十年·人物篇

任志強(qiáng)：為何改口喊降價(jià)  23

顧云昌：下半場(chǎng)看保障房  23

朱中一：未來(lái)十年更理性  23



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