每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 葉書利 發(fā)自上海、北京

　　如果要用一個詞概括中國房地產(chǎn)的黃金十年，“博鰲”折射出太多故事。

　　無論是劉永好在2001年的博鰲作出“房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)是向規(guī)?；七M(jìn)，資本市場對房地產(chǎn)的支持會顯得越來越重要”的預(yù)言，還是王石在2004年的博鰲大膽預(yù)測十年之后“中國房地產(chǎn)行業(yè)比較快速的發(fā)展會持續(xù)到2013年”，或是任志強(qiáng)在2009年的博鰲放言“拉動中國經(jīng)濟(jì)不要擔(dān)心房地產(chǎn)”，這里一直是業(yè)界大佬們觀點交鋒的第一戰(zhàn)場。

　　2001年：兩大預(yù)言 十年起點

　　2001年的開發(fā)商們還未從上個世紀(jì)末的金融風(fēng)暴中緩過氣來。那一年的博鰲房地產(chǎn)論壇，也是一個起點。當(dāng)年8月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱面對臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)表了博鰲房地產(chǎn)論壇歷史上第一個演講，他堅定地認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)會從寒冷的冬天復(fù)蘇，迎來無限美好的盛景。

　　在同一演講臺，關(guān)于行業(yè)發(fā)展模式的預(yù)測也在多年后被迅速證實。新希望集團(tuán)董事局主席劉永好在那一年的博鰲房地產(chǎn)論壇上預(yù)言：房地產(chǎn)業(yè)下一個階段肯定會出現(xiàn)規(guī)?；厔?，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)一定會求助于資本市場，所以資本市場對房地產(chǎn)的支持會顯得越來越重要。

　　盡管諸如萬科、綠地等如今的大地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)年銷售額最多不過幾十億元，整個中國房地產(chǎn)業(yè)還處于“初級階段”，但兩大預(yù)言在后來的十年中都被相繼證實，行業(yè)由此迎來了“黃金十年”。

　　2003年：房地產(chǎn)規(guī)范化始動

　　這一年的6月13日，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡稱121號文件），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個人住房貸款管理。該政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響無異于一顆“原子彈”。

　　在房企的“哭喊”聲中，同年8月國務(wù)院頒發(fā)了由建設(shè)部起草的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），18號文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”和“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，一時間，受到121號文件驚嚇的房地產(chǎn)商又再度歡呼“將迎來行業(yè)新的春天”。

　　2004年：模式之爭 誰笑到最后

　　121號文件之所以驚嚇了當(dāng)時的中國房地產(chǎn)業(yè)，是因為當(dāng)時的行業(yè)采取了以關(guān)系為核心資源，以銀行貸款和客戶墊資等非自籌資金為主要資金來源的開發(fā)模式，而這一模式導(dǎo)致房企在開發(fā)過程中自有資金率不足20%，資金鏈風(fēng)險極高。

　　在2004年博鰲房地產(chǎn)論壇上，當(dāng)時“空手套白狼”式運作的典型——順馳老板孫宏斌坦言，“其實最難受的還是錢”，并指出解決辦法就是合作、（房子）快點賣、籌資、再建。同時，處于資金鏈斷裂風(fēng)險中的孫宏斌仍堅信2004年公司100億元銷售額的目標(biāo)可以實現(xiàn)。正當(dāng)孫宏斌仍欲豪情壯志地往下講時，王石插話說“這是吹牛”，一時間現(xiàn)場一片嘩然。不過后來的事實證明，王石的判斷是對的。

　　2005年：首提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

　　到了2005年，宏觀調(diào)控第一次成為博鰲房地產(chǎn)論壇最熱門的話題。

　　當(dāng)年3月，因上海房價過度瘋漲，上海市政府首先出臺了包括提高二手房交易契稅、禁止轉(zhuǎn)讓期房、對竣工未滿兩年的二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅等措施，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，給過熱的房地產(chǎn)市場降了溫。與此同時，國家也開始收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金比例必須達(dá)到35%以上。

　　受此影響，一些項目公司因為資金斷鏈而宣告倒閉。而這些公司的退出，為區(qū)域性的龍頭企業(yè)擴(kuò)張成為全國性的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會。

　　國家對銀行貸款的收緊，也逼出了房地產(chǎn)企業(yè)的第一輪海外上市潮。綠城中國、世茂房地產(chǎn)等一大批內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在2005年前后赴港上市融資。也是在2005年，一些海外基金開始進(jìn)入中國內(nèi)地的樓市，大規(guī)模收購項目。

　　2005年還有一個政策產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。當(dāng)年國務(wù)院把保衛(wèi)18億畝耕地紅線寫入了《“十一五”發(fā)展綱要》，也是從那時開始，一幅幅價格奇高的“地王”開始頻繁出現(xiàn)。

　　2006年：首宗房企并購大案

　　“以前我發(fā)言都是想到什么說什么，但今天我第一次要讀稿了。”這是2006年博鰲房地產(chǎn)論壇SOHO中國總裁潘石屹的開場白。

　　他說這番話的時候，地產(chǎn)行業(yè)的空氣格外緊張。在2005年上海出臺宏觀調(diào)控政策后，全國其他地區(qū)的房價沒有被剎住，中央又出臺了更為嚴(yán)厲、范圍更廣的宏觀調(diào)控政策，其中不僅包括期房禁轉(zhuǎn)、各地房地產(chǎn)交易網(wǎng)上公示和二手房營業(yè)稅政策等上海2005年出臺過的調(diào)控政策，更采取了對轉(zhuǎn)讓二手房的個人征收個稅等措施。

　　在宏觀調(diào)控之下，曾經(jīng)誓與萬科一爭高下的“狂人”孫宏斌因為巨大的資金窟窿，不得不以18億元的價格賤賣苦心經(jīng)營的順馳中國，成為當(dāng)時甚至是迄今為止中國房地產(chǎn)業(yè)最大的并購案。而萬科在當(dāng)年先后收購了浙江南都和上海恒大兩家房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大了萬科在上海和杭州的布局規(guī)模。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)由此拉開了兼并重組的大幕。

　　2007年：流動性過剩“制造”的樓市火爆

　　調(diào)控在2007年突然失去了效用。當(dāng)年5月，期待著房價繼續(xù)下跌的上海市民，突然發(fā)現(xiàn)房價開始迅速飚升，短短幾個月的時間，一些樓盤的價格就上漲了50%以上。當(dāng)年的博鰲房地產(chǎn)論壇也理所當(dāng)然地把“流動性”作為彼時的重要議題。

　　那一年，全國地王連續(xù)出現(xiàn)，當(dāng)年6月以樓板價12500元/平方米成交的新江灣地王，到了年底就被樓板價20000元/平方米的新江灣“地王”打破。上海為了避免“地王”大量出現(xiàn)，改變了出讓制度，由原來的拍賣形式，改為書面報價。

　　地價和房價的猛漲，令開發(fā)商 “囤地捂盤”現(xiàn)象變得十分猖獗。宏觀調(diào)控政策也于當(dāng)年年底果斷出臺，二套房貸的禁令和要求開發(fā)商必須支付完全土地出讓金以后才能獲得土地使用許可證的政策，卡準(zhǔn)了治理樓市最關(guān)鍵的部分，年底樓市迅速冷清，并最終迎來了萬科董事長王石眼中的“地產(chǎn)拐點”。

　　2008年：等待“救援隊”

　　在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的大背景下，2008年的中國樓市開始由“夏天”直接進(jìn)入“冬季”。包括恒大在內(nèi)，相當(dāng)一批房地產(chǎn)商因為前一年的高速擴(kuò)張和購買的天價“地王”陷入了資金困局。

　　極度缺錢的開發(fā)商在這樣的背景下開始大面積大幅度降價銷售。萬科在上海、杭州、深圳等地的很多樓盤一度均以七折降價銷售。恒大、金地等其他開發(fā)商則緊跟萬科的步伐。一些地產(chǎn)商因此將2007年高價吃進(jìn)的天價“地王”退還給了政府，或者被政府沒收保證金以及土地。

　　在這樣的大背景下召開的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，主要的議題自然和正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)。

　　事實上在那個階段，全球性的金融危機(jī)效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。潘石屹在當(dāng)年9月份曾一再呼吁樓市“救援隊”能早點來，好讓在冬天里越陷越深的房地產(chǎn)業(yè)能夠重新迎來春天。

　　國家給予自住型和改善型的優(yōu)惠政策，成為了“松綁”武器。僅僅在優(yōu)惠政策頒布的2008年11月，銷售額就比當(dāng)年的9月和10月兩個月加起來還多。立于懸崖邊的很多地產(chǎn)商因此獲救。

　　2009年：復(fù)蘇之旅 地王再起

　　隨著宏觀調(diào)控的放松，當(dāng)年的地價和樓價再次高速飚漲。北京的廣渠路10號和15號地塊連續(xù)拍出天價，上海隨后誕生的幾個“地王”，再一次向市場說明，房價高速上漲的時代又一次來臨了。

　　整個樓市再一次上演了2007年時的情景，大量的購房者涌向了房地產(chǎn)市場，成交量和成交價格一再創(chuàng)新高。而與2007年不同的是，這一輪的投資性購房者不再以個人為主，企業(yè)成為開發(fā)商新的主顧。

　　作為最佳投資收藏產(chǎn)品的豪宅因此迎來了銷售井噴的時代。上海星河灣雖然平均價格超過5萬元/平方米，創(chuàng)造了上述區(qū)域的樓價新高，但卻仍然以6小時銷售50億元刷新了上海樓市的成交紀(jì)錄。

　　中國指數(shù)研究院在當(dāng)年發(fā)布的豪宅報告顯示，除上海以外，北京、深圳等多個城市的豪宅市場被瘋掃一空。由于擔(dān)心傳說中的通貨膨脹，高收入群體開始把豪宅當(dāng)成菜一樣買，這又促使房價的進(jìn)一步上漲。

　　正是因為這些原因，豪宅和地王成為了去年博鏊房地產(chǎn)論壇的熱門話題。只是這一輪的地王，已經(jīng)不在民營企業(yè)膽量和能力范圍內(nèi)，央企成為“地王”的主要擁有者。于是，論壇之內(nèi)，人們又開始議論如何在高地價下生存，以及出現(xiàn)如此多的央企“地王”是否合理。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇之后的幾個月，中央又一次出臺了宏觀調(diào)控政策，再次針對購房投機(jī)客“下手”。