每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 張初亮 發(fā)自上海

　　“最好的時光實際上是在2004年以前。房價每年的漲幅不過10%，沒有買房的購房者壓力也不如現(xiàn)在這么大，宏觀調(diào)控也沒現(xiàn)在這么頻繁。”在最近的一次行業(yè)聚會上，華僑城上海公司的一位營銷負(fù)責(zé)人感嘆道。

　　“最好的時光”——這是中國地產(chǎn)人對政策與行業(yè)興衰的心態(tài)的鮮活寫照。

　　在中國房地產(chǎn)的這一輪“整十年”中，宏觀調(diào)控下的樓市經(jīng)歷了三起三落。市場的晴雨表與政策的扶持和打壓，成為中國樓市特有的表情。

　　五年鼓勵購房催生“美好時光”

　　近十年中國房地產(chǎn)大熱的源頭，始于1998年。中原指數(shù)院為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》整理的“1998年至2010年十二年房地產(chǎn)政策綜述”顯示，1998年，政府出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策。時年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》，房地產(chǎn)成為拉動內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長的一個重要手段。

　　隨后，國務(wù)院下發(fā)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，商品房市場地位大幅提升；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。

　　一紙文件，結(jié)束了福利分房數(shù)十年的歷史，中國的購房者擁有了自主選擇權(quán)，而眾多開發(fā)商也獲得了重新起步的希望。原本在南方地產(chǎn)崩潰中撞得頭破血流的開發(fā)商們，憑著對政策一貫靈敏的嗅覺，毅然重新南下，開始了輝煌的地產(chǎn)生涯。這是許多房地產(chǎn)商人生的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)的重要轉(zhuǎn)折。

　　隨后的1999年到2002年，政府實行積極的財政政策，啟動住房消費(fèi)，并在住房個人所得稅、交易營業(yè)稅、契稅等方面繼續(xù)鼓勵購房。

　　中原地產(chǎn)研究院的調(diào)查顯示，1998年至2002年的近5年時間中，全國每一年的商品住宅平均成交價格都只有2000元/平方米出頭。但是商品房的銷售面積卻大幅增長5年時間，商品住宅的成交面積增長了一倍多。所以說1998年以后將近5年的購房鼓勵政策為整個行業(yè)的崛起奠定了最堅實的基礎(chǔ)。

　　首提“二套房”預(yù)警 政策開始變調(diào)

　　2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款：購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

　　這部名曰“121”號的文件，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是中央政府對房地產(chǎn)態(tài)度轉(zhuǎn)變的開始。

　　2003年7月，出售房屋開始征收房產(chǎn)稅。在之后的3年中，中國樓市和政策之間出現(xiàn)了讓所有人都“看不懂”的糾結(jié)關(guān)系：市場開始過熱，以調(diào)控為主基調(diào)，由部分區(qū)域到全國，由單個部門政策轉(zhuǎn)為多部門聯(lián)合調(diào)控，信貸、土地、稅費(fèi)政策多管齊下。然后一直到2007年下半年，這種關(guān)系的基調(diào)卻是，政策愈出，樓市愈漲。有業(yè)內(nèi)人士戲稱，此時的兩者當(dāng)然已經(jīng)不見5年前“蜜月期”的甜蜜，但卻有“床頭打架床尾和”的別樣意味。

　　2004年，時任摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國忠發(fā)表研究報告，稱中國的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。

　　與此同時，時任中國社科院金融研究所主任的易憲容也認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為挾持中國經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的力量，房地產(chǎn)開始走上一條不斷膨脹、擴(kuò)張的“不歸路”。

　　2004年10月，建設(shè)部在其網(wǎng)站上發(fā)表題為《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的報告，反駁了“房地產(chǎn)過熱論”和“泡沫論”。住建部認(rèn)為目前國內(nèi)的住宅需求仍是真實需求，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　但全國商品房的銷售面積由2004年的38232萬平方米，上漲至2007年的76193萬平方米。全國商品房的銷售額由2004年的10000億元左右，上漲至接近30000億元，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位已經(jīng)形成。

　　“松”“緊”變換 樓市瘋狂過山車

　　2006年下半年厲兵秣馬的政策沒能止住房地產(chǎn)的瘋狂。2007年春節(jié)剛過，全國樓市就出現(xiàn)一波史無前例的跳漲與“搶房”浪潮。

　　到當(dāng)年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，達(dá)10.5%，漲幅比10月份高出1個百分點(diǎn)，再創(chuàng)兩年來新高……

　　盡管從當(dāng)年初開始，政策層面就已經(jīng)釋放出與過去數(shù)月明顯不同的嚴(yán)厲，但真正壓倒駱駝的最后一棵稻草，是后來被冠以“房貸新政”的二套房信貸及與之配套的系列政策。

　　2007年9月底，《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》公布，出臺了對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%等規(guī)定。

　　雖然在房貸新政后，從價格上看，樓市勉強(qiáng)支撐了1~2個月，但當(dāng)年10月后，全國各個主要城市的房地產(chǎn)成交量隨著新政執(zhí)行應(yīng)聲而落。

　　矯枉似乎必然過正，調(diào)控支持者沒有預(yù)料到隨之而來席卷全球的一場金融風(fēng)暴。

　　盡管金融危機(jī)的苗頭在2008年初就已出現(xiàn)，但整個上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然繼續(xù)在“從緊”的道路上邁進(jìn)。

　　到2008年年中，房價沒有停止大幅度下跌的跡象，與此同時更讓決策層擔(dān)憂的是，成交量的長期低迷已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了“停工潮”，大量建筑農(nóng)民工返鄉(xiāng)的壓力和對上下游產(chǎn)業(yè)的影響，不得不讓調(diào)控面對經(jīng)濟(jì)增長做出實質(zhì)性的讓步。

　　政策基調(diào)從緊 最嚴(yán)厲調(diào)控出臺

　　進(jìn)入2008年秋天，國際金融危機(jī)的緊迫形勢嚴(yán)重影響了中國的外貿(mào)凈出口，而內(nèi)部需求也在就業(yè)形勢嚴(yán)峻的影響下難以抬頭。以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資，此刻成為拉動GDP增長的最大希望。

　　自9月起，央行頻頻下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，信貸政策放松，4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策隨后推出。12月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（131號文件）頒布，包括營業(yè)稅契稅等減免、非首套房信貸標(biāo)準(zhǔn)放松、降低開放商自有資金比例、加快保障房建設(shè)等措施。房地產(chǎn)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)成全面放松。

　　此后，各地相繼出臺“鼓勵購房”的房地產(chǎn)刺激政策，到當(dāng)年年底，2007版的“房貸新政”實際上已經(jīng)成為一紙空文。

　　2009年的調(diào)控松綁，給了整個房地產(chǎn)十年發(fā)展中最黃金的一年。不僅全國商品房銷售額首次突破4萬億元，而且成交面積大幅上漲至93713萬平方米，創(chuàng)1998年以來的12年最高。所有的房地產(chǎn)商都迎來了自己公司歷史銷售的最高年份。但是，房價大幅上漲，也令決策層憂心忡忡——2009年全國房屋銷售均價4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大關(guān)。

　　市場的再度走火雖然讓開發(fā)商欣喜若狂，但經(jīng)過了2007年的“樂極生悲”，從業(yè)者中不乏有識之士清醒地認(rèn)識到了中國樓市中，市場與政策的辯證關(guān)系。

　　到2009年年底，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)年內(nèi)逐步回暖，新增貸款規(guī)模達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近10億元，房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇而繁榮到趨于過熱，令房地產(chǎn)政策在年底起再轉(zhuǎn)而從緊。

　　以今年4月17日新“國十條”為標(biāo)志，房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向，政策基調(diào)再次從緊。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一稱：“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，滿足廣大群眾的基本住房需求，這是調(diào)控最基本的思路。有人說這是最嚴(yán)格的調(diào)控，無非是對于投機(jī)炒房的人比較嚴(yán)厲。這對于投機(jī)性炒房確實起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個重要需求，在政策上很好地體現(xiàn)出來。”